Договор аренды недвижимости (далее — договор аренды) очень распространен и в каждой организации хоть раз с ним сталкивались. Несмотря на это, при его заключении и исполнении стороны часто допускают ошибки, что подтверждает и судебная практика. Давайте рассмотрим некоторые из них.
Ошибка 1. Нарушен порядок совершения сделки
По общему правилу юрлицо совершает сделки через свои органы, которые действуют в соответствии с законодательством и учредительными документами <*>. В законодательстве закреплено общее правило, что хозобщество вправе совершать крупные сделки по решению общего собрания его участников <*>. Сделка по сдаче в аренду недвижимости может быть отнесена к крупной сделке. Об этом часто забывают стороны договора и, как результат, нарушают порядок совершения крупной сделки.
В учредительных документах обычно указаны полномочия исполнительного органа и иных органов управления, а также ограничения этих полномочий <*>. Как показывает практика, для совершения сделок с недвижимостью, в т.ч. для сдачи в аренду, зачастую требуется одобрение общего собрания участников. Этот момент стороны также могут упустить и соответственно заключить сделку с нарушением установленного порядка.
Если нарушен порядок совершения сделки, договор аренды может быть признан недействительным <*>.
Судебная практика
Стороны заключили договор аренды недвижимого имущества. Согласно уставу арендодателя необходимо предварительное одобрение подобных сделок общим собранием участников общества. Одобрение получено не было.
Суд признал сделку недействительной.
Решение экономического суда Брестской области
от 07.02.2018 (дело N 89-7/2017)
Таким образом, рекомендуем убедиться в том, что представитель контрагента вправе подписывать конкретный договор аренды без соответствующего решения общего собрания участников или иного органа управления, контроля. Это можно сделать, ознакомившись с учредительным документом арендатора/арендодателя. Если решение общего собрания или иного органа контрагента необходимо, то перед подписанием договора следует попросить его предоставить.
Ошибка 2. В договоре четко не определен объект аренды
При описании объекта аренды указываются данные, которые точно позволяют идентифицировать имущество, передаваемое в аренду. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте аренды считается несогласованным, а соответствующий договор — незаключенным <*>.
Судебная практика
Стороны подписали договор субаренды. Согласно ему субарендатор 1 передает субарендатору 2 часть асфальтированной площадки, находящейся на АЗС А-100. Иной информации, позволяющей идентифицировать объект аренды, текст договора не содержал. Суд пришел к выводу, что договор субаренды не заключен.
Постановление апелляционной инстанции экономического суда Брестской области
от 23.04.2018 (дело N 11-6/2018/55А)
Стороны подписали договор аренды, согласно которому объект аренды — часть капитального строения, расположенного по адресу: Б. обл., г. Б., ул. И., общей площадью 484 кв. м. Площадь всего капитального строения составляет 778 кв. м. Из договора нельзя определить четкое месторасположение передаваемых в аренду помещений в капитальном строении: где они находятся, их планировку и состав помещений. Суд признал договор незаключенным.
Решение экономического суда Гомельской области
от 27.01.2015 (дело N 316-10/2014)
Во избежание ошибки в договоре аренды при описании передаваемого имущества целесообразно прописать <*>:
1) вид недвижимости: капитальное строение (здание, сооружение), изолированное помещение, машино-место или их часть;
2) назначение;
3) местонахождение. Если объект аренды — часть капитального строения, то рекомендуем точно описать ее положение в этом строении. К договору может быть приложен план капитального строения с обозначением площадей, передаваемых в аренду;
4) площадь и (или) другие размеры.
Ошибка 3. Арендуется незарегистрированная недвижимость
Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями также могут быть лица, управомоченные законодательством или собственником сдавать имущество в аренду <*>. Недвижимое имущество считается созданным и соответственно приобретает собственника с момента государственной регистрации его создания <*>. Поэтому по общему правилу в аренду может быть передано только недвижимое имущество, зарегистрированное в установленном порядке <*>. Отсутствие регистрации права собственности на вновь созданное недвижимое имущество является основанием для признания договора аренды ничтожным <*>.
Судебная практика
Стороны заключили договор аренды площадки и нежилого помещения. На дату заключения договора переданная в аренду площадка и права собственности арендодателя на нее зарегистрированы не были. Суд признал договор в части аренды площадки ничтожным.
Постановление апелляционной инстанции экономического суда города Минска
от 11.01.2018 (дело N 265-22/2017/1801А)
Однако в случае, если арендодателем является государство (в лице госорганов и госорганизаций) или хозобщества, в уставных фондах которых более 50% акций (долей) принадлежит государству, объектом договора аренды могут быть капитальные строения (здания, сооружения), права на которые не зарегистрированы в установленном порядке, и их части <*>. При этом капитальное строение (здание, сооружение) должно быть зарегистрировано в шестимесячный срок со дня заключения договора аренды, кроме случаев, когда оно расположено на землях общего пользования <*>.
Государственная регистрация создания недвижимости, а также прав на нее подтверждается выдачей свидетельства (удостоверения) <*>. Следовательно, чтобы убедиться, что объект аренды зарегистрирован и арендодатель является его собственником, целесообразно попросить арендодателя предоставить соответствующее свидетельство (удостоверение).
Проверить «чистоту» объекта аренды можно по выписке из Единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним. Она содержит следующую информацию об объекте <*>:
— кто является его собственником;
— общая площадь;
— назначение;
— дата государственной регистрации его создания;
— дата последней государственной регистрации изменения объекта;
— кадастровый номер земельного участка, на котором расположен объект;
— сведения об актуальных правах и ограничениях (обременениях) прав на объект, срок их действия, и пр.
Ошибка 4. Заявлен односторонний отказ от договора без оснований на это
Односторонний отказ от исполнения договора — один из способов расторжения договора. Он возможен в следующих случаях <*>:
1) односторонний отказ допускается законодательством для договора соответствующего вида. Так, законодательство предусматривает право на односторонний отказ только для договора аренды, срок пользования объектом аренды в котором не определен <*>;
2) право на него предусмотрено в договоре.
Как показывает практика, это правило часто забывается. В результате этого арендатор или арендодатель может направить уведомление об одностороннем отказе от договора контрагенту и считать договор расторгнутым. И, как следствие, перестать выполнять свои обязательства по нему. Однако договорные отношения в таком случае не прекращаются и стороны должны выполнять свои обязательства по договору надлежащим образом, пока он действует <*>.
Судебная практика
Стороны заключили договор аренды. До истечения его срока арендатор уведомил арендодателя о прекращении своих обязательств по договору в связи с освобождением помещения и отказался платить арендную плату. Договор не предусматривал право арендатора на односторонний отказ. Соглашения о расторжении договора стороны не достигли. Суд взыскал с арендатора арендную плату за период действия договора.
Постановление апелляционной инстанции экономического суда Гомельской области
от 28.09.2015 (дело N 240-13/2015-161А)
Если договор не предусматривает право сторон на односторонний отказ от него, он может быть расторгнут <*>:
1) по соглашению сторон;
2) по требованию арендатора/арендодателя в судебном порядке.
Ошибка 5. Неверно определен размер арендной платы после прекращения договора
Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки <*>. Арендная плата взыскивается в размере, определенном договором аренды <*>. При этом в договоре арендная плата за период просрочки может быть зафиксирована в большем размере, чем она была до прекращения договора.
Судебная практика
Стороны заключили договор аренды. Арендатор реализовал свое право на односторонний отказ от договора. Договор был расторгнут, однако арендодатель в установленный срок не освободил помещение. По условиям договора в случае просрочки возврата помещения арендная плата уплачивается в трехкратном размере за весь период просрочки.
Арендатор считал, что арендная плата за фактическое пользование арендуемым имуществом после истечения срока действия договора должна быть уплачена в том размере, который определен в договоре до истечения его действия.
Суд взыскал с арендатора арендную плату в трехкратном размере за каждый день пользования помещением после прекращения договора.
Постановление судебной коллегии по экономическим делам
Верховного Суда Республики Беларусь
от 31.07.2014 (дело N 299-6/2013/61А/675К)
Таким образом, необходимо помнить, что прекращение действия договора не исключает обязанность арендатора уплатить арендную плату за период просрочки возврата арендуемого имущества. При этом ее размер определяется исходя из условий договора, даже если он уже не действует.
