Один из видов договора ренты — договор пожизненного содержания с иждивением, который отличается социальной направленностью и обладает особенностями.

По этому договору плательщик ренты обязан периодически выплачивать определенную денежную сумму, обеспечить потребности получателя ренты в питании, одежде, жилище, медицинском уходе и т.п.

Законодательством в качестве дополнительной гарантии установлено, что плательщик ренты не может отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять недвижимое имущество, переданное ему в обеспечение пожизненного содержания, без предварительного согласия получателя ренты <*>.

Законодательство предусматривает обширный перечень прав и гарантий в рамках такого договора, что, по мнению автора, вполне логично, ведь гражданин-получатель ренты расстается со своим недвижимым имуществом, но получает вместо этого обязанность другого, нередко постороннего, лица осуществлять в течение довольно длительного времени ряд действий по содержанию и уходу либо периодические денежные выплаты <*>.

Несмотря на то что такой договор позволяет решить проблемы социального обеспечения людей, нуждающихся по ряду причин в помощи, его заключение влечет определенные риски как для гражданина, так и для плательщика ренты: при его заключении следует проявлять особую осторожность обеим сторонам.

Остановимся на наиболее существенных условиях договора.

По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты — гражданин передает принадлежащее ему недвижимое имущество, за исключением земельного участка, в собственность плательщика ренты, который, в свою очередь, обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц) <*>.

По мнению автора, к наиболее существенным условиям данного договора относятся:

— его предмет (только недвижимое имущество);

— форма(ы) выплаты ренты. Это могут быть: обеспечение потребностей гражданина в жилище, питании и одежде, а если этого требует состояние здоровья, то и уход за ним; оплата плательщиком ренты ритуальных услуг; предоставление в течение жизни гражданина периодических платежей в деньгах. Данный перечень примерный и подлежит конкретизации в договоре, который обязательно должен быть нотариально удостоверен, и, поскольку предметом такого договора является недвижимое имущество, — он также должен пройти госрегистрацию <*>.

Справочно
Госрегистрации подлежит как сам договор, так и переход права собственности по этому договору. Условия и порядок такой госрегистрации определены
в Законе N 133-З.
Несоблюдение нотариальной формы сделки или требования о ее госрегистрации влечет признание договора ренты ничтожным.

Судебная практика показывает, что в большинстве случаев суд удовлетворяет требования получателя ренты о расторжении договора, ведь ответчику — плательщику ренты сложнее представить суду убедительные доказательства его регулярного ухода за истцом в течение времени действия договора, если действия, которые составляют содержание с иждивением, описаны в договоре лишь общими фразами.

По мнению автора, чтобы избежать судебных споров, связанных с расторжением договоров пожизненного содержания с иждивением, сторонам необходимо максимально детально обозначить в нем:

— какие именно услуги и в каком объеме должен предоставлять плательщик ренты (например, отразить ассортимент, режим покупки продуктов и приготовления пищи, медицинское обслуживание, случаи осуществления госпитализации и надомного ухода и т.п.);

— условия увеличения или уменьшения объема содержания, условия индексации размера ренты соответственно увеличению минимального размера оплаты труда, установленного законом, и т.д.

Кроме того, в договоре пожизненного содержания с иждивением должна быть определена стоимость всего объема такого содержания. При этом стоимость общего объема содержания в месяц не может быть менее двукратного размера базовой величины, установленного законодательством <*>.

По мнению автора, важной является возможность сохранения права владения и пользования гражданина в жилом помещении, переданном под предоставление содержания. По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты может оставить за собой право пользования жилым помещением до конца своих лет, а может, например, по соглашению с плательщиком ренты получить взамен другое жилое помещение для проживания <*>.

При этом гражданин, проживающий в жилом помещении на основании договора пожизненного содержания с иждивением, пользуется жилым помещением наравне с собственником (плательщиком ренты) этого жилого помещения <*>.

Обращаем внимание, что гражданин (получатель ренты), давший согласие на отчуждение или залог жилого помещения и не указанный в соответствующем договоре в числе лиц, за которыми при переходе права собственности сохраняется право владения и пользования жилым помещением, в случае отказа освободить жилое помещение по требованию нового собственника подлежит выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения <*>.

Срок действия договора пожизненного содержания с иждивением обусловлен моментом смерти лица (лиц), получающего такое содержание <*>.

Таким образом, рассмотрев некоторые особенности регулирования договора пожизненного содержания с иждивением, можно прийти к выводу, что в связи с особой социальной значимостью и сопряженностью с определенными рисками такой институт гражданского права нуждается в более подробной законодательной регламентации.

Полнота и детальное обозначение сторонами условий такого договора напрямую влияют на то, как сложатся и долго ли продляться вытекающие из него отношения. Отметим, что точное и подробное определение обязанностей плательщика ренты будет способствовать исключению возможности у получателя ренты требовать расторжения договора при условии надлежащего выполнения его плательщиком. А учет всех перечисленных нюансов позволит защитить права и законные интересы обеих сторон и послужит поддержанию прочности рентных правоотношений.

Хочется подчеркнуть, что в целях снижения юридических рисков можно обратиться к нотариусу, т.к. он досконально изучит все предоставленные документы, лично пообщается с каждой из сторон и подробно разъяснит все существующие особенности данного вида договора.