Закон от 18.07.2022 N 197-З запретил определять в договоре аренды размер арендной платы в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте (ст. 4). Разберемся, чем можно заменить эквивалент и что делать, если арендатор/арендодатель не согласен.

1. Приведение договора в соответствие с законодательством

Законодательство имеет приоритет перед договором. Если в период действия договора принят НПА, устанавливающий обязательные для сторон правила, иные, чем те, которые действовали при его заключении, условия договора должны быть приведены в соответствие с законодательством. Исключения из этого правила могут быть предусмотрены законодательством (ст. 392 ГК).

С 23.09.2022 до 01.01.2024 запрещено определять в договоре размер арендной платы в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте. В связи с этим до 23.09.2022 в договоры аренды нужно внести соответствующие изменения (ст. 4, 5, абз. 2 ст. 7 Закона от 18.07.2022 N 197-З). Исключений, упомянутых в ст. 392 ГК, не предусмотрено. Поэтому следует действовать согласно общим правилам приведения договора в соответствие с законодательством.

Обратите внимание!
Обязанность привести договор в соответствие с законодательством — это обязанность обеих сторон (п. 2 ст. 392 ГК). Не арендодатель «уговаривает» арендатора внести изменения в договор, а стороны должны договориться о том, как будут работать в изменившихся условиях.

Чтобы стороны пришли к согласию в кратчайшие сроки, рекомендуем обосновать в предложении о новом порядке определения арендной платы (ее размера) свою позицию. Например, рассчитать процент изменения арендной платы в течение года за счет изменения курса иностранной валюты и тем самым показать, почему предложен именно такой размер арендной платы в белорусских рублях.

Если стороны в договор не внесли необходимые изменения, то любая из сторон может обратиться в суд с требованием утвердить изменения в договор. Но тут нужно учитывать, что суд по такому требованию утвердит те изменения, которые напрямую связаны с новыми обязательными для сторон правилами (ч. 2 п. 15 постановления Пленума ВХС от 16.12.1999 N 16).

С учетом буквального толкования ст. 4 Закона от 18.07.2022 N 197-З можно сделать вывод, что новое правило — это отсутствие эквивалента. То есть стороны обязаны исключить такой порядок определения арендной платы, как эквивалент определенной сумме в иностранной валюте. Каким должен быть новый порядок определения арендной платы законодательство не устанавливает.

Суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном и объективном исследовании доказательств, имеющихся в деле (ч. 1 ст. 108 ХПК). Исходя из вышесказанного, по нашему мнению, суд может утвердить новый порядок определения арендной платы (ее размер), который указан в иске. Но для этого нужно привести обоснование установления того или иного размера (порядка определения размера) арендной платы (абз. 5 и 6 ч. 2 ст. 159 ХПК).

Обратите внимание!
Даже если в договор изменения не внесли и в суд не обратились, стороны все равно должны применять соответствующие нормы законодательства с момента вступления их в силу (ч. 4 п. 15 постановления Пленума ВХС от 16.12.1999 N 16).

Может возникнуть ситуация, когда стороны не договорились о новом размере арендной платы, но и не хотят обращаться в суд. В этом случае целесообразно расторгнуть договор аренды. Но нужно учитывать, что нет такого специального основания расторжения договора, как несогласие с новыми условиями договора в связи со вступлением в силу нового НПА.

Договор аренды может быть досрочно расторгнут в следующих случаях (ст. 420 ГК):

— по соглашению сторон, если это не запрещено законодательством или договором;

— в судебном порядке по требованию одной из сторон по основаниям, предусмотренным законодательством или договором;

— при одностороннем отказе от договора одной из сторон в случаях, предусмотренных законодательством или договором.

2. Варианты условий договора о размере арендной платы

Стороны обязаны внести изменения в договор аренды (ст. 392 ГК, ст. 5 Закона от 18.07.2022 N 197-З). Поэтому задача состоит в том, чтобы минимизировать последствия таких изменений как для арендодателя, так и для арендатора.

Самое простое, что можно сделать в сложившейся ситуации — установить размер арендной платы в твердой величине — белорусских рублях. Сумму в белорусских рублях можно, например, определить исходя из курса соответствующей валюты на дату подписания дополнительного соглашения.

Пример формулировки условия договора
«Арендная плата за помещение в __(месяц/квартал)__ составляет _____ бел. руб., включая НДС 20%.
Арендная плата за первый и последний __(месяц/квартал)__ аренды рассчитывается пропорционально сроку аренды в соответствующем __(месяце/квартале)».

Но при выборе такого варианта размер арендной платы будет неизменен. Поэтому рекомендуем также предусмотреть возможность изменения размера арендной платы в одностороннем порядке. Основанием такого изменения может быть рост индекса потребительских цен.

Примеры формулировок условия в договоре
«Арендодатель вправе в одностороннем порядке увеличивать размер арендной платы _____________(периодичность увеличения), начиная с __.__.20__, если индекс потребительских цен по Республике Беларусь, публикуемый на официальном сайте Национального статистического комитета Республики Беларусь, в месяце, предшествующем месяцу изменения, увеличится на ____% по отношению к месяцу, когда арендная плата устанавливалась (в т.ч. увеличивалась) последний раз. При этом арендная плата увеличивается пропорционально (соразмерно) увеличению индекса потребительских цен. В этом случае Арендодатель обязан направить Арендатору соответствующее письменное уведомление»;
«Арендодатель ежемесячно, начиная с __.__.20__, в одностороннем порядке изменяет размер арендной платы. Новый размер арендной платы определяется путем умножения размера арендной платы за предыдущий месяц на индекс потребительских цен по Республике Беларусь, публикуемый на официальном сайте Национального статистического комитета Республики Беларусь, в месяце, предшествующем месяцу изменения, по отношению к месяцу, предшествующему ему, за вычетом 100. Например, арендная плана за ноябрь будет рассчитываться исходя из отношения индекса потребительских цен октября к сентябрю. Размер арендной платы за отчетный месяц фиксируется в счете, выставленном Арендодателем за соответствующий месяц».

Справочно
Индексы потребительских цен можно найти на сайте Национального статистического комитета Республики Беларусь.

Также размер арендной платы можно определить путем умножения базовой ставки на арендуемую площадь.