Выполненные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества — его собственность, если иное не предусматривает договор аренды <*>. На практике возникают споры, связанные с доказыванием принадлежности улучшений, а также их отделимого характера.

Каждая хозяйственная операция должна оформляться первичным учетным документом <*>. Факт приобретения арендатором имущества могут подтвердить договоры купли-продажи, а доставки в арендуемое помещение — накладные. Вывоз имущества тоже должна подтверждать накладная в соответствии с Инструкцией о порядке заполнения товарно-транспортной и товарной накладной.

Собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения <*>. Следовательно, чтобы реализовать право виндикации (истребования своего имущества из незаконного владения арендодателя), достаточно подтвердить принадлежность конкретного имущества арендатору и факт его нахождения в арендованном помещении.

Кроме того, с учетом ст. 594 ГК арендатору необходимо будет доказать, что улучшения отделимые. Отделимость улучшений зависит не только от технических способов их присоединения, но и от того, сохраняется ли имущество при отделении улучшений в первоначальном состоянии и может ли и дальше использоваться без них.

Отделимыми являются улучшения, которые можно отделить от объекта аренды без вреда для него. Неотделимыми — улучшения, которые прочно связаны с объектом аренды и не отделяются от него без причинения вреда, а также влекут изменение стоимости имущества <*>.

Пример

ООО «Арендатор» подало иск к ЗАО «Арендодатель» об истребовании имущества из чужого незаконного владения. Апелляционная инстанция это требование удовлетворила.

ЗАО «Арендодатель» по договору аренды передало ООО «Арендатор» во временное владение и пользование часть изолированного помещения. Стороны в последующем подписали передаточный акт, согласно которому истец вернул арендованные у ответчика помещения.

Однако в ранее арендованных помещениях осталось принадлежавшее ООО «Арендатор» имущество. Его приобретение, а также поставку по адресу помещения подтверждали ТТН и счет-фактура. Поскольку ответчик уклонялся от возврата имущества, истец обратился с иском в суд.

Как следовало из постановления кассационной инстанции, по мнению ЗАО «Арендодатель», представленные ООО «Арендатор» копии накладных не были надлежащим доказательством наличия указанного в них имущества в помещении ЗАО «Арендодатель». Накладные лишь подтверждали факт приобретения имущества, которое ООО «Арендатор» впоследствии могло продать, передать другим лицам в пользование, утерять, уничтожить и т.д.

Суд первой инстанции провел выездное судебное заседание и составил протокол осмотра, согласно которому в арендовавшемся помещении находилось имущество.

Суд первой инстанции правомерно поставил вопрос о необходимости товароведческой экспертизы, чтобы сопоставить истребуемое имущество с имуществом, указанным в товаросопроводительных документах. От такой экспертизы ООО «Арендатор» отказалось.

ЗАО «Арендодатель» считало, что ООО «Арендатор» не доказало факта принадлежности ему указанного в иске имущества. Данное имущество, которое исследовал суд в ходе выездного судебного заседания, осталось в помещении после его освобождения истцом и было неотделимым улучшением. В случае отделения оно могло причинить ущерб объекту аренды.

Анализ представленных истцом товарно-транспортных и товарных накладных позволил суду сделать правомерный вывод, что данные товаросопроводительные документы подтверждали факт приобретения истцом имущества для арендованного помещения.

Доказательств, отвечавших принципам относимости и допустимости и подтверждавших право собственности ответчика или третьих лиц, взявших в аренду помещение после истца, на находившееся там имущество, ответчик суду не представил.

По договору аренды арендатор имел право собственности на произведенные им отделимые улучшения. Истребуемое истцом имущество, находящееся в помещении на момент его осмотра и включенное в протокол осмотра, к неотделимым улучшениям не относилось. Собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения <*>.

Истребуемое истцом имущество было технически отделимым. Доказательств невозможности использования без него ранее арендованного истцом помещения не было. Кроме того, отсутствовали доказательства, что демонтаж улучшений мог повлечь изменение стоимости недвижимого имущества арендодателя. Поэтому апелляционная инстанция суда пришла к выводу, что истребуемое истцом имущество не относилось к неотделимым улучшениям.

С учетом установленных обстоятельств принадлежности спорного имущества ООО «Арендатор», нахождения данного имущества в помещениях ответчика, невозможности отнесения истребуемого истцом имущества к неотделимым улучшениям арендованного помещения апелляционная инстанция удовлетворила исковые требования ООО «Арендатор». Кассационная инстанция оставила данное решение в силе.

Таким образом, приобретая в арендуемое помещение имущество, следует сохранить на него все первичные учетные документы. Их наличие позволит арендатору вернуть это имущество по окончании аренды в случае спора с арендодателем. Если же арендодатель попытается удержать имущество, на основании первичных учетных документов можно будет взыскать убытки в размере его стоимости.

Читайте этот материал в ilex >>
*по ссылке Вы попадете в платный контент сервиса ilex