Организация приобретает недвижимость не каждый день. При этом любая подобная сделка имеет свои тонкости и нюансы. Рассмотрим подробнее, что нужно знать юрлицу частной формы собственности, если оно планирует приобрести капитальное строение (далее — капстроение, здание, объект) у физлица.

Проверка объекта сделки

Во избежание неприятных сюрпризов как при заключении договора купли-продажи, так и после совершения сделки рекомендуем убедиться в «чистоте» объекта. Для этого следует проверить ряд фактов.

1. Зарегистрированы ли объект недвижимости и права на него в Едином государственном регистре недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (далее — ЕГРНИ). Так, недвижимое имущество считается созданным с момента его регистрации в ЕГРНИ. А продать объект недвижимости можно только после регистрации его создания <*>.

На заметку
Факт создания объекта недвижимости и возникновения прав на него удостоверяется свидетельством (удостоверением) о госрегистрации
<*>.

Проверить, зарегистрированы ли объект недвижимости и права на него можно, запросив выписку из ЕГРНИ. Обратиться за ее получением может как потенциальный продавец, так и потенциальный покупатель <*>.

Обратите внимание!
Рекомендуем запрашивать выписку из ЕГРНИ в любом случае, т.к. она содержит важную информацию об объекте недвижимости. В частности, кто является его собственником, общую площадь, назначение, дату госрегистрации создания объекта, сведения об актуальных правах и ограничениях (обременениях) прав на объект
<*>. Анализ информации из выписки поможет убедиться, что представленные продавцом данные об объекте соответствуют действительности, а также поможет оценить возможные риски при совершении сделки.

2. Не находится ли объект недвижимости в совместной собственности супругов, в т.ч. бывших. Эту информацию можно получить, как правило, только у потенциального продавца.

В том случае, если капстроение находится в совместной собственности супругов, необходимо будет получить письменное согласие супруга (супруги) на его продажу <*>.

Обратите внимание!
Если один из супругов умер, а имущество находится в совместной собственности супругов и зарегистрировано на имя пережившего супруга, договор об отчуждении имущества не может быть удостоверен ранее истечения срока, установленного для принятия наследства
<*>. В такой ситуации также могут быть наследники, претендующие на долю умершего супруга.

3. Нет ли ограничений (обременений) прав на объект. Это могут быть:

1) залог капстроения. Как правило, продать обремененный залогом объект можно только с письменного согласия залогодержателя <*>. При этом покупка такого объекта сопряжена с рисками обращения на него взыскания со стороны залогодержателя <*>;

2) арест объекта. В таком случае распоряжение им запрещено и сделка не может быть совершена до снятия ареста <*>;

3) ограничения (обременения), устанавливаемые в связи с присвоением объекту статуса историко-культурной ценности. Они в основном касаются порядка использования такого объекта.

Обратите внимание!
В случае приобретения объекта, который является историко-культурной ценностью, новый собственник обязан в течение 30 календарных дней со дня приобретения права собственности на него подписать охранное обязательство. Невыполнение этого требования — основание для признания сделки недействительной по иску местного исполнительного и распорядительного органа
<*>;

4) сервитут;

5) заключенные в отношении продаваемого объекта договоры аренды, безвозмездного пользования. Если они есть, рекомендуем ознакомиться с их условиями: сроком аренды (безвозмездного пользования), основаниями для расторжения договора и т.п.

Обратите внимание!
Переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды
<*>. Аналогичное правило действует и в отношении договоров безвозмездного пользования <*>;

6) запрет на отчуждение недвижимости обязанным лицом <*>.

Данные об ограничениях (обременениях) прав в отношении продаваемого имущества можно найти в выписке из ЕГРНИ <*>. Исключения из этого правила — данные о заключенных договорах аренды и безвозмездного пользования. Права на недвижимое имущество, возникающие в связи с заключением этих договоров, не регистрируются <*>. Поэтому информацию о них можно получить, как правило, только у потенциального продавца.

4. Не входит ли интересующее капстроение в перечень объектов, на приобретение которых местные органы госвласти имеют преимущественное право <*>. Если объект недвижимости попадает в этот перечень, то следует попросить у продавца выписку либо копию решения местного органа госвласти об отказе от преимущественного права <*>.

5. Состояние объекта. В частности, целесообразно проверить, совпадают ли данные в техническом паспорте капстроения с фактическими. Потенциальный продавец может умолчать о самовольной реконструкции или перепланировке. В случае приобретения объекта с такими изменениями есть риск, что узаконить их будет невозможно и как результат придется приводить объект в первоначальное состояние <*>.

6. Отсутствие у продавца-гражданина Беларуси задолженности по уплате подоходного налога с физлиц, земельного налога и налога на недвижимость в отношении отчуждаемого объекта недвижимости. Это нужно сделать, если он постоянно проживает за пределами Беларуси. Отсутствие задолженности подтверждается справкой, которая выдается продавцу налоговыми органами <*>.

Обратите внимание!
Если задолженность по обозначенным налоговым платежам не будет погашена, то нотариус либо регистратор не удостоверит сделку купли-продажи
<*>.

При переходе права собственности на капстроение к его приобретателю переходят права и ограничения (обременения) прав на земельный участок, на котором оно расположено <*>. Поэтому кроме проверки «чистоты» капстроения, внимание стоит обратить и на земельный участок. В частности, целесообразно проверить:

1) на каком вещном праве этот участок принадлежит физлицу. Если участок принадлежит продавцу на праве собственности, то он переходит в собственность покупателя. В том случае, если участок физлицу предоставлен на праве аренды, то к покупателю переходят права и обязанности по договору аренды этого земельного участка на оставшийся срок аренды <*>.

Обратите внимание!
Земельный участок может принадлежать физлицу на праве пожизненного наследуемого владения. На этом вещном праве земельные участки юрлицам не предоставляются
<*>. В такой ситуации покупателю необходимо будет изменить вид вещного права на земельный участок до регистрации возникновения прав на капстроение <*>;

2) соответствуют ли площадь и границы земельного участка данным, указанным в документах на него;

3) нет ли ограничений (обременений) прав на этот участок;

4) нет ли иных строений на земельном участке, в т.ч. самовольных.

Данные о земельном участке можно получить из свидетельства (удостоверения) о госрегистрации прав на этот участок, выписки из ЕГРНИ, кадастровой карты, а также путем фактического осмотра соответствующего участка.

Подготовка договора купли-продажи

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме. При этом составляется один документ, который подписывают стороны <*>.

В договоре необходимо указать:

1) данные, позволяющие идентифицировать передаваемое покупателю капстроение, в т.ч. данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке <*>. Это, как правило, наименование и назначение объекта недвижимости, его состав, площадь, место расположения (адрес), инвентарный номер в ЕГРНИ <*>. Определить расположение здания на земельном участке можно, например, указав кадастровый номер соответствующего земельного участка и приложив к договору схему расположения на нем капстроения;

2) цену объекта <*>. Обычно в нее входит цена передаваемого вместе с недвижимостью земельного участка или прав на него <*>.

На заметку
Если цена земельного участка или прав на него не включается в цену объекта, то это должно быть прописано в договоре
<*>;

3) сведения об отказе местного органа госвласти от преимущественного права на приобретение капстроения либо о непринятии решения в установленный срок. Они указываются, если продаваемый объект входит в перечень объектов, на приобретение которых местные органы госвласти имеют преимущественное право <*>.

На заметку
Согласованная сторонами цена продажи объекта должна быть не ниже цены, указанной в уведомлении местного органа госвласти о возмездном отчуждении. Если же местный орган госвласти не принял решение в установленный срок, цена в договоре может быть любой
<*>;

4) сведения об обременении капстроения правом аренды, субаренды, безвозмездного пользования. Они указываются при наличии соответствующих обременений <*>;

5) условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение <*>. Это может быть любое не противоречащее законодательству условие, которое посчитают важным для себя стороны договора.

Помимо обязательных условий в договоре целесообразно прописать те моменты, которые определяются по соглашению сторон и/или прямо не урегулированы законодательством. Например, срок передачи объекта, как между сторонами будут распределяться расходы по госрегистрации, кто должен подать заявление и документы для госрегистрации договора и перехода прав на объект недвижимости.

Удостоверение договора и регистрация сделки

После того как на договор купли-продажи капстроения составлен и подписан, необходимо:

1) удостоверить его. Это можно сделать либо у нотариуса по месту нахождения недвижимости, либо у любого регистратора <*>;

2) зарегистрировать договор <*>. Для этого нужно обратиться в территориальную организацию по госрегистрации по месту нахождения капстроения <*>.

Обратите внимание!
Договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента его регистрации
<*>;

3) зарегистрировать переход права собственности на объект к покупателю, а также прав на земельный участок <*>. Регистрация осуществляется в территориальной организации по госрегистрации по месту нахождения капстроения <*>. Ее можно сделать одновременно с регистрацией договора купли-продажи недвижимости <*>.

Обратите внимание!
Для регистрации перехода права собственности на объект нужно представить передаточный акт или иной документ о передаче капстроения
<*>. Это значит, что до регистрации перехода права собственности на капстроение, должна состояться его передача покупателю.

Госрегистрация прав на недвижимость удостоверяется выдачей заявителю свидетельства (удостоверения) о госрегистрации <*>.

Читайте этот материал в ilex >>
*по ссылке Вы попадете в платный контент сервиса ilex