Порядок изъятия земельных участков, предоставленных в аренду, при нарушении условий отвода регламентирует
ст. 68 КоЗ. Согласно ей местный исполнительный комитет обязан предоставить арендатору последнюю возможность исправить допущенные нарушения. Если этого не сделать, землю изымут.

При предоставлении земельного участка по результатам аукциона на право заключения договора аренды срок для начала строительства, иного освоения участка определяется в решении местного исполнительного комитета. Если земельный участок предоставляется юридическому лицу, ИП для строительства капитального строения (здания, сооружения), данный срок не может превышать шесть месяцев со дня утверждения в установленном порядке проектной документации на строительство <*>.

Последствия нарушения условий отвода земельного участка регламентирует ст. 68 КоЗ. При невыполнении в срок хотя бы одного условия отвода (кроме требования об обращении в течение установленного ст. 70 КоЗ срока за госрегистрацией участка) местный исполком в течение месяца со дня истечения срока направляет землепользователю предписание о необходимости выполнить условия отвода участка. На это землепользователю предоставляется месяц. При несоблюдении срока местный исполнительный комитет в течение 10 дней принимает решение:

— о прекращении права постоянного или временного пользования, пожизненного наследуемого владения земельным участком и об изъятии участка. Организация по госрегистрации получает обязательное для исполнения предписание зарегистрировать прекращение права землепользователя. После этого в течение месяца решается вопрос о дальнейшем использовании участка;

— расторжении договора аренды земельного участка, если договор предусматривает право его расторжения в одностороннем порядке. Решение должно содержать условия дальнейшего использования участка и обязательное для исполнения предписание организации по госрегистрации зарегистрировать прекращение у землепользователя права аренды земельного участка. После госрегистрации в течение месяца решается вопрос о дальнейшем использовании участка либо в суд подается заявление о расторжении договора аренды земельного участка. После вступления в законную силу положительного решения суда в течение месяца решается вопрос о дальнейшем использовании участка <*>.

Таким образом, законодатель определил последовательность действий местного исполкома в случае нарушения условий отвода земельного участка. В частности, исполком обязан направить арендатору предписание о выполнении условий отвода в месячный срок и только в случае его невыполнения вправе изъять участок. Само по себе нарушение условий отвода еще не основание для изъятия. Основанием будет неустранение нарушений, указанных в предписании. Если нарушения устранить — оснований для изъятия участка не будет.

Пример

Экономический суд Гродненской области рассмотрел дело по заявлению ИП П. о признании недействительным п. 4 решения райисполкома «О земельных правоотношениях». Райисполком в отзыве, а также в судебном заседании требования не признал, указав на нарушение заявителем срока проектирования и выполнения строительно-монтажных работ.

Рассмотрев материалы дела, изучив и оценив представленные доказательства, экономический суд установил следующее.

Заявитель 26.03.2014 устно обратился в райисполком с просьбой выделить земельный участок для торговли малыми архитектурными формами. Райисполком 04.06.2015 составил акт выбора места размещения земельного участка, в котором установил условия выделения и срок подготовки проектной документации. С учетом госэкспертизы данный срок не должен был превысить два года. В числе условий отвода предусматривалась обязанность:

— получить разрешение на проектно-изыскательские работы и разработать проект на строительство в срок до двух лет с даты утверждения акта выбора места размещения земельного участка;

— начать строительство после разработки и утверждения проектно-сметной документации не позднее шести месяцев;

— осуществить строительство в сроки, определенные проектно-сметной документацией.

Кроме того, предусматривалось прекращение права аренды земельного участка, если строительство не начнется в срок.

Заявитель и райисполком 15.07.2016 после аукциона на право заключения договора аренды земельного участка подписали соглашение о правах, обязанностях и ответственности сторон, и райисполком 23.07.2015 продал заявителю право аренды земельного участка.

По договору аренды земельного участка от 06.08.2015 арендатор (заявитель) обязался использовать участок в соответствии с целевым назначением, начать строительство капитального строения и в установленном порядке ввести его в эксплуатацию в сроки, определенные законодательством или проектной документацией.

Райисполком 28.09.2015 выдал заявителю разрешение на выполнение проектно-изыскательских работ. Через год заявитель заключил с архитектором договор подряда на разработку архитектурного проекта. Длительность заключения объяснил в судебном заседании возникшими финансовыми сложностями.

Работы по договору архитектор выполнил в полном объеме, что подтверждал акт от 10.08.2017. Пояснить в судебном заседании длительность выполнения работ (восемь месяцев) заявитель не смог.

После утверждения проектно-сметной документации заявитель 15.08.2017 обратился в райисполком с заявлением, в котором просил выдать разрешение на строительно-монтажные работы. Райисполком ответил отказом по причине несоответствия проектной документации требованиям нормативно-технической документации в строительстве. В частности, неверно указывался класс сложности объекта.

Землеустроительная служба райисполкома 20.02.2018 направила заявителю повестку по делу об административном правонарушении. Правонарушение заключалось в неиспользовании спорного земельного участка в течение установленного срока. В ходе осмотра земельного участка 22.02.2018 представители землеустроительной службы установили, что заявитель не использовал участок по целевому назначению в течение шести месяцев с момента государственной регистрации возникновения права на него (21.08.2015) (с учетом двух лет, отведенных на проектно-изыскательские работы). Заявитель к строительно-монтажным работам не приступил и не выполнил условий отвода земельного участка. Объяснил это снижением доходов от предпринимательской деятельности.

Районный суд 14.03.2018 признал заявителя виновным в правонарушении, предусмотренном ч. 1 ст. 15.10 КоАП. Райисполком 01.03.2018 направил заявителю предписание устранить в течение месяца правонарушение и приступить к занятию земельного участка в соответствии с целью и условиями его предоставления.

Заявитель 05.03.2018 заключил с другим архитектором новый договор подряда на выполнение проектных и изыскательских работ. После утверждения проектно-сметной документации 26.03.2018 повторно обратился в райисполком за разрешением на выполнение строительно-монтажных работ.

Не рассмотрев заявление и не выдав разрешение на строительство, райисполком 02.04.2018 провел повторный осмотр земельного участка. Согласно акту осмотра на участке находилась бытовка. Признаки начала строительства объекта недвижимого имущества отсутствовали. К строительно-монтажным работам заявитель не приступил; условия отвода земельного участка, а также требования ранее выданного предписания не выполнил.

После составления акта осмотра райисполком письмом от 06.04.2018 отказал в выдаче разрешения на выполнение строительно-монтажных работ. В качестве причины отказа назвал истечение срока для начала строительства.

По условиям отвода земельного участка срок начала строительства составлял месяц с момента разработки и утверждения проектно-сметной документации. Ее заявитель повторно утвердил 23.03.2018.

Согласно решению райисполкома, которое обжаловал заявитель, получить разрешение на проведение проектно-изыскательских работ и разработку проекта требовалось в течение двух лет с момента регистрации права на земельный участок (21.08.2015). Приступить к строительству объекта следовало не позже шести месяцев после разработки и утверждения в установленном порядке проектно-сметной документации.

Право аренды заявителя райисполком решил прекратить, а земельный участок — изъять. Кроме того, заявителю предписывалось в течение месяца с даты принятия этого решения погасить оставшуюся сумму рассрочки платежа за право заключения договора аренды земельного участка, а также снести установленную на участке бытовку.

Вместе с тем райисполком не представил доказательств, что направил данное решение заявителю. В частности, не смог представить квитанцию об отправке заказного письма с уведомлением; получения его заявителем и т.п. В судебном заседании заявитель представил конверт, датированный 20.04.2018, в котором получил решение райисполкома. В то же время райисполком не подтвердил факт направления решения в данном конверте.

Стороны по-разному оценивали выполнение условий отвода участка, а также порядка его изъятия. По мнению райисполкома, сроки разработки проекта необходимо было исчислять с момента регистрации права на земельный участок, а не его отвода. Кроме того, у заявителя в течение двух лет отсутствовала разработанная и утвержденная проектная документация. Это само по себе основание для изъятия земельного участка.

Со своей стороны, заявитель указал, что сделал все от него зависящее в течение месячного срока с момента получения предписания. В то же время в силу законодательного запрета без разрешения на строительство он не мог приступить к выполнению строительно-монтажных работ. При этом заявление о выдаче разрешения райисполком по существу в течение месячного срока с момента выдачи предписания не рассмотрел, что воспрепятствовало началу строительства.

Оценив указанные обстоятельства, суд на основании ст. 42, 100, 101, 104, 229 ХПК, абз. 42 ст. 1 КоЗ, ч. 6 — 8 п. 7 Указа от 27.12.2007 N 667 «Об изъятии и предоставлении земельных участков» пришел к следующим выводам.

Условия отвода спорного земельного участка райисполком четко сформулировал в решении от 11.05.2015.

Разрешительная документация на строительство включала в том числе разрешение на проектно-изыскательские работы и строительство объекта  <*>.

Договор строительного подряда заключается при наличии у заказчика разрешительной документации на проектирование, возведение, реконструкцию, реставрацию объекта, выданной местным исполнительным и распорядительным органом в установленном порядке (кроме объектов, при строительстве которых разрешительная документация не требуется или договор предусматривает строительство объекта под ключ) <*>.

Статья 223 ГК классифицирует как самовольное строительство деятельность лица по созданию или изменению недвижимого имущества путем строительства, реконструкции (пристройки, надстройки, перестройки) капитального строения (здания, сооружения), осуществленную без необходимого разрешения либо без проектной документации, в случае когда необходимость ее подготовки предусматривает законодательство. Ответственность за это определяет ст. 21.12 КоАП.

Не дав разрешение на проведение строительно-монтажных работ по утвержденной заявителем проектной документации, райисполком фактически лишил его законный правовой возможности приступить к строительству на выделенном участке.

На момент утверждения проектно-сметной документации заявитель нарушил установленный срок разработки проекта (до двух лет с даты утверждения акта выбора места размещения земельного участка) (с 04.06.2015 до 04.06.2017).

В то же время суд критически оценил довод райисполкома о нарушении заявителем двухгодичного срока для утверждения проектной документации как единственное и достаточное основание для изъятия земельного участка. Райисполком не выполнил предусмотренную законодателем процедуру изъятия.

Системный анализ ст. 68 КоЗ свидетельствует, что выполнение условий отвода в течение срока, указанного в предписании, препятствует изъятию земельного участка. Это касается в том числе нарушений условий отвода, допущенных до направления предписания.

Заявитель сделал все, что от него зависело, чтобы выполнить условия отвода. В то же время отсутствие разрешения райисполкома на строительство было независящей от заявителя причиной, по которой он не смог выполнить условия отвода. Поэтому обжалуемый заявителем п. 4 решения райисполкома суд не мог признать законным.

Райисполкому следовало рассмотреть по существу заявление о разрешении строительства и только после этого оценивать выполнение заявителем требований предписания от 01.03.2018.

Значительное нарушение райисполкомом срока направления предписания (его следовало направить не 01.03.2018, а не позже 04.07.2017) не повлияло ни на законность вынесенного решения, ни на необходимость соблюдения заявителем условий отвода.

С учетом изложенного суд признал требования заявителя подлежащими удовлетворению, а п. 4 решения райисполкома «О земельных правоотношениях» — недействительным с момента принятия.

Решение суда не обжаловалось и вступило в законную силу.

В завершение хотим обратить внимание потенциальных арендаторов на необходимость адекватно оценивать собственные финансовые ресурсы и возможности. Это позволит понять, получится ли соблюсти установленные местным исполнительными органами сроки реализации строительных проектов, под которые предоставляются земельные участки.