Вопрос: С 23.09.2022 до 01.01.2024 запрещено определять в договоре размер арендной платы в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте. В связи с этим до 23.09.2022 в договоры аренды нужно внести соответствующие изменения (ст. 4, 5, абз. 2 ст. 7 Закона от 18.07.2022 N 197-З). А если обе стороны не хотят вносить изменения в договор, как следствие, не подписывают допсоглашение, ни одна из сторон не обратилась в суд с требованием утвердить изменения (ч. 2 п. 15 постановления Пленума ВХС от 16.12.1999 N 16)? Также стороны не желают расторгать договор. То есть договор остается как был, с эквивалентом. Предусмотрена ли ответственность за это? Каковы последствия неприведения договора в соответствие законодательству?

Ответ: За неприведение договора аренды в соответствие требованиям законодательства не установлена административная ответственность, вместе с тем применяются последствия недействительности сделки.

Обоснование: При отсутствии обращений в экономический суд и невнесении изменений в договор самими сторонами взамен противоречащему законодательству условию договора сторонами должна применяться соответствующая норма законодательства с момента введения ее в силу, если эта норма не является диспозитивной, применяемой постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (ч. 4 п. 15 постановления Пленума ВХС от 16.12.1999 N 16).

Положения ст. 4, 5 Закона от 18.07.2022 N 197-З являются императивными нормами.

Условия договора определяются по усмотрению сторон в порядке и пределах, предусмотренных законодательством (ч. 1 п. 3 ст. 391 ГК). Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законодательством (п. 1 ст. 392 ГК).

Из текущего анализа законодательства следует, что административная ответственность за нарушение названных положений Закона от 18.07.2022 N 197-З не установлена.

Вместе с тем могут иметь место гражданско-правовые последствия совершения сделки, противоречащей положениям ст. 4, 5 Закона от 18.07.2022 N 197-З, в соответствии с положениями ГК о недействительности сделок (параграф 2 глава 9).

Причем, по мнению автора, принимая во внимание общий смысл законодательства (п. 1 ст. 298 ГК; ст. 4, 5 Закона от 18.07.2022 N 197-З), условие договора о размере арендной платы за пользование имуществом в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте, будет являться ничтожным (ст. 169 ГК). К примеру, в договорах аренды транспортного средства, оборудования признание ничтожным условия договора о размере арендной платы не повлечет за собой признания ничтожным договора в целом (ст. 181 ГК). В этом случае при определении размера арендной платы следует руководствоваться положениями п. 3 ст. 394 ГК.

Вместе с тем важно отметить, что условие о размере арендной платы является существенным условием договора аренды капитального строения (здания, сооружения), изолированного помещения или машино-места (п. 1 ст. 625 ГК, абз. 3 ч. 2 п. 4 постановления Пленума ВХС от 15.02.2012 N 1). Полагаем, что в силу неприведения его в соответствие с требованиями законодательства недействительным будет весь договор, поскольку без данного условия невозможно предположить, что сделка была бы совершена (ст. 181 ГК) либо считалась бы совершенной, так как существенное условие хоть и есть, однако оно не соответствует законодательству.

Кроме того, сделка считается ничтожной и в том случае, если в законодательном акте не будут предусмотрены иные последствия нарушения, в частности в виде штрафа, изъятия в бюджет дохода и т.п. (ч. 4 п. 6 постановления Пленума ВХС от 28.10.2005 N 26).

При недействительности сделки (с момента вступления в силу ст. 4 Закона от 18.07.2022 N 197-З) каждая из сторон будет обязана возвратить другой стороне все полученное по сделке, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены ГК либо иными законодательными актами (п. 2 ст. 168 ГК).

Следует также обратить внимание на то, что требования об установлении факта ничтожности сделки и о применении последствий ее недействительности могут быть предъявлены любым заинтересованным лицом. Суд вправе установить факт ничтожности сделки и по своей инициативе (п. 2 ст. 167 ГК). Полагаем, что это положение следует учитывать и при взаимодействии с контрольными (надзорными) органами.

Читайте этот материал в ilex >>*
*по ссылке Вы попадете в платный контент сервиса ilex