Вопрос: Организация, применяющая упрощенную систему налогообложения (УСН), планирует предоставлять в аренду рабочие места в офисном помещении (коворкинг). Сохранится ли у нее право на применение УСН?

Ответ: Если организация будет сдавать в аренду рабочие места в офисном помещении, принадлежащем ей на праве собственности, хозяйственного ведения, оперативного управления, она может применять УСН. Если помещение ей не принадлежит, УСН, по нашему мнению, применять нельзя.

Обоснование: Затраты на аренду или покупку помещения являются наиболее существенными при открытии бизнеса. У начинающего предпринимателя (ИП) или вновь созданной организации не всегда есть возможность арендовать все помещение. Для решения этой проблемы возник такой подход к организации труда, как коворкинг. Он предполагает аренду организацией или ИП рабочего места или нескольких мест в помещении для своих специалистов, где арендуют рабочие места и другие организации, ИП. В свою очередь, в предоставлении в аренду не всего помещения, а отдельных рабочих мест в нем могут быть заинтересованы и арендодатели.

Рассмотрим, может ли организация, предоставляющая в аренду такие рабочие места, применять УСН.

Налоговым законодательством определен круг плательщиков, которые не вправе применять УСН. В частности, ограничение по применению УСН установлено для организаций, предоставляющих в аренду или безвозмездное пользование капитальные строения или их части, которые не находятся у них на праве собственности, хозяйственного ведения, оперативного управления <*>.

Таким образом, если в рассматриваемой ситуации офисное помещение, в котором организация планирует сдавать в аренду рабочие места, принадлежит ей на праве собственности, хозяйственного ведения, оперативного управления, такая организация вправе применять УСН.

Что касается применения УСН организацией, предоставляющей в аренду рабочие места в не принадлежащем ей помещении, то нужно определить, применяются ли в данном случае ограничения, установленные подп. 5.1.2-3 п. 5 ст. 286 НК, к сдаче в аренду рабочего места. Несмотря на то что в рассматриваемой ситуации речь идет о предоставлении в аренду рабочего места, такое место неразрывно связано с частью офисного помещения, в котором оно расположено. Части офисных помещений, в свою очередь, являются объектами недвижимости, и к договорам аренды таких помещений применяются правила параграфов 1 «Общие положения об аренде» и 4 «Аренда капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений или машино-мест» гл. 34 ГК <*>.

Поэтому при передаче в аренду рабочего места в договоре аренды необходимо индивидуализировать часть помещения, передаваемую в аренду: указать адрес, этаж, порядковый номер помещения, площадь в квадратных метрах, а при возможности — и ее место расположения в помещении <*>.

На основании вышеизложенного считаем, что одновременно с предоставлением в аренду рабочего места организация будет предоставлять в аренду и часть офисного помещения.

Таким образом, если организация будет сдавать в аренду рабочие места в помещении, не принадлежащем ей на праве собственности, хозяйственного ведения, оперативного управления, по нашему мнению, она утратит право на применение УСН.

Обратите внимание!
Для определенного круга плательщиков право применения УСН при сдаче в аренду рабочего места в не принадлежащем им помещении сохраняется. Это касается научно-технологических парков и инкубаторов малого предпринимательства, а также случаев, когда такое помещение является общей собственностью и предоставляется в аренду лицом, управляющим этим имуществом <*>.