Организации различной формы собственности нередко сталкиваются с необходимостью проведения капитального ремонта, строительства или реставрации зданий (сооружений). При этом следует помнить, что в большинстве случаев это потребует разработки предпроектной (предынвестиционной) документации (далее — предпроектная документация). Для чего она нужна, что входит в ее состав и требуется ли ее оформлять, читайте в материале.
Что такое предпроектная документация
Предпроектная документация — комплект документов о результатах предынвестиционных исследований, предшествующих принятию инвестором, заказчиком, застройщиком решения о реализации инвестиционного проекта, корректировке инвестиционного замысла или об отказе от дальнейшей реализации проекта <*>.
Предпроектная документация разрабатывается и утверждается, как правило, при возведении, реконструкции и реставрации объектов строительства 1 — 4-го классов сложности (далее — к/с) <*>.
Обратите внимание!
В некоторых случаях разработка предпроектной документации не обязательна. Например, при возведении сельскохозяйственными организациями комплексов зданий и сооружений хозяйственным способом или строительстве одноквартирных, блокированных жилых домов (строений и сооружений при них), осуществляемом гражданами на предоставленных им для этого земельных участках <*>.
До разработки предпроектной документации составляется декларация о намерениях. В ней прописывают основные сведения о строительстве согласно приложению А к ТКП 45-1.02-298-2014 (02250) <*>.
Можно выделить следующие этапы разработки предпроектной документации:
1. Подготовительный:
— издание приказа о начале проекта. В приказе следует назначить руководителя (управляющего) проекта, а также указать его полномочия и обязанности;
— определение схемы управления проектом в соответствии с альбомом схем, определяющих последовательность действий при осуществлении инвестиционного проекта в строительстве;
— разработка и утверждение плана-графика подготовки предпроектной документации;
— определение исполнителей.
Порядок выбора исполнителей определяется с учетом источника финансирования:
— республиканский или местный бюджет. В таком случае необходимо соблюсти установленный законодательством порядок организации и проведения процедур закупок товаров (работ, услуг) при строительстве объектов <*>;
— собственные средства заказчиков, застройщиков. С 26.02.2018 установленные законодательством требования о закупках товаров (работ, услуг) в строительстве не применяются <*>.
На заметку
В связи с принятием Декрета N 7 разработан и прошел общественное обсуждение проект постановления о внесении изменений в постановление Совмина от 31.01.2014 N 88, в соответствии с которым порядок закупок товаров (работ, услуг) при строительстве объектов за счет собственных средств определяется субъектами хозяйствования самостоятельно путем оформления ЛНПА.
По результатам выбора исполнителей заключается договор подряда <*>.
Обратите внимание!
С 26.02.2018 субъектам хозяйствования для разработки предпроектной документации аттестат соответствия не требуется <*>.
2. Составление предпроектной документации. Также на данном этапе, как правило, осуществляется мониторинг соблюдения плана-графика и достижения запланированных результатов, вносятся корректировки в проект, при необходимости проводятся экспертизы.
3. Принятие решения о реализации проекта и утверждение предпроектной документации <*>.
Состав предпроектной документации
Перечень случаев, при которых составление предпроектной документации обязательно | Состав предпроектной документации | Примечание |
В полном объеме:
для зданий и сооружений 1 — 4-го к/с <*>
Для определения класса сложности см. СТБ 2331-2015 |
1. Обоснование инвестиций и план управления проектом.
2. Бизнес-план (в установленных случаях) (см. схему 1). 3. Задание на проектирование
|
Перечень документов для обоснования инвестиций определяет заказчик. Исключение — объекты производственного и жилищно-гражданского назначения, инженерной и транспортной инфраструктуры <*> |
В сокращенном объеме:
— на возведение объектов строительства по типовым или повторно применяемым проектам; |
Задание на проектирование | Предпроектная документация на монтаж, реконструкцию и модернизацию систем инженерного оборудования в зданиях 1 — 3-го к/с может разрабатываться в следующем составе:
— планируемые сроки реализации проекта (начало, окончание); — содержание проекта (описание результатов, которые должны быть получены, и работ, которые должны быть выполнены для достижения запланированных целей и результатов проекта); — укрупненный график реализации проекта с разбивкой по основным этапам и комплексам работ, предусмотренным содержанием проекта; — обоснование выбора систем инженерного оборудования; — бюджет проекта <*> |
— возведение, реконструкцию и реставрацию зданий и сооружений 4 — 5-го к/с; | ||
— возведение, реконструкцию распределительной инженерной и транспортной инфраструктуры 1 — 4-го к/с; | ||
— капитальный ремонт и благоустройство объектов строительства 1 — 5-го к/с. | ||
В некоторых случаях:
— на возведение и реконструкцию объектов обустройства нефтяных месторождений; — модернизацию технологических объектов промышленности 1 — 4-го к/с; — реконструкцию (модернизацию) помещений зданий и сооружений 1 — 4-го к/с <*> |
На заметку
Для объектов капитального ремонта и реконструкции необходимо наличие:
— разрешительной документации на строительство объекта;
— технического заключения по результатам обследования технического состояния и внутренних наружных инженерных систем в соответствии с ТКП 45-1.02-104-2008 (02250) <*>.
Схема 1. Бизнес-план
Что необходимо знать при утверждении предпроектной документации
Предпроектная документация утверждается заказчиком, застройщиком <*>. До ее утверждения, как правило, проводят:
— государственные экспертизы (экологическую, инвестиционных проектов и др.) <*>. Например, бизнес-план подлежит обязательной государственной комплексной экспертизе инвестиционных проектов при планировании получения кредита банка под гарантии правительства;
— общественные обсуждения архитектурно-планировочных концепций объектов строительства <*>.
Утверждение предпроектной документации осуществляется при условии:
— наличия разрешительной документации на строительство.
К ней относят акт выбора места размещения земельного участка, решение исполкома о разрешении проведения проектно-изыскательских работ и строительства объекта, заключения согласующих организаций и иные <*>. Согласование с госорганами, как правило, связано с особенностями объекта строительства. Например, при строительстве источников тепловой и электрической энергии (отдельных его частей) необходимо согласование предпроектной документации с территориальными органами управления по надзору за рациональным использованием топливно-энергетических ресурсов <*>;
— обеспечения экономической эффективности проекта, предусматривающего выпуск и реализацию продукции, выполнение работ, оказание услуг на эксплуатационной стадии реализации проекта, с позиции чистой приведенной стоимости;
На заметку
Если полученные данные свидетельствуют о недостаточной рентабельности коммерческого инвестиционного проекта, производится корректировка его параметров, производственной программы и принятой технологии в целях повышения эффективности проекта <*>.
— обеспечения уровня затрат, установленных в прилагаемом к договору задании на разработку предпроектной документации в отношении социально ориентированных проектов, связанных с удовлетворением социальных потребностей и требований безопасности <*>.
Обратите внимание!
За отсутствие надлежаще оформленной предпроектной документации, в случае если она является обязательной, предусмотрена административная ответственность в виде штрафа до 100 БВ, а при повторности нарушения — до 200 БВ <*>.