Договор аренды нежилых помещений достаточно часто встречается во взаимоотношениях субъектов хозяйствования. Один из них обычно предоставляет имущество во владение и пользование, а другой принимает, чтобы использовать в производственных целях или разместить органы управления.

Благодаря изменениям, внесенным Указом от 07.05.2015 N 195 в Указ от 11.08.2011 N 366 «О некоторых вопросах нотариальной деятельности» (далее — Указ N 366), появилась возможность взыскать на основании исполнительной надписи нотариуса задолженность по арендной плате за нежилые помещения в зданиях, находящихся в государственной собственности и собственности юридических лиц (индивидуальных предпринимателей).

Процедура взыскания задолженности по договорам аренды нежилых помещений стала проще. Несмотря на это, нарушенное право по-прежнему можно защитить в судебном порядке. Истцом в таком споре становится арендатор, который оспаривает наличие не только задолженности, но и договорных отношений. В подтверждение приведем материалы конкретного судебного спора.

ООО «Л» (истец, арендатор) обратилось с иском к ООО «К» о признании не подлежащей исполнению исполнительной надписи нотариуса о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды от 25.02.2016.

Суть спора:

Истец со ссылкой на факт прекращения договор аренды с 09.06.2016 (08.04.2016 направлена претензия о ненадлежащем исполнении договора и об одностороннем отказе от него) просил признать не подлежащей исполнению исполнительную надпись нотариуса о взыскании задолженности по арендной плате за период с 11.06.2016 по 30.06.2016.

Суд решением от 14.07.2017 отказал ООО «Л» в удовлетворении исковых требований о признании не подлежащей исполнению исполнительной надписи нотариуса о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды от 25.02.2016.

ООО «Л», не согласившись с данным решением, обратилось с апелляционной жалобой. В жалобе просило решение суда первой инстанции отменить, удовлетворить исковые требования, возложить расходы на уплату госпошлины на ответчика.

В качестве обоснования апелляционной жалобы апеллянт привел следующие доводы:

— между сторонами не было спора, связанного с односторонним отказом истца от исполнения договора, в связи с чем договор аренды был прекращен 09.06.2017;

— исходя из ч. 3 ст. 420 ГК, п. 6.4 договора аренды, п. 32 постановления Пленума ВХС от 15.02.2012 N 1 «О некоторых вопросах рассмотрения дел, возникших из арендных правоотношений» (далее — Постановление) условия одностороннего отказа от договора были соблюдены;

— в силу п. 38 Постановления имела место просрочка арендодателя, поскольку он не принимал арендуемое имущество. Доказательством действий арендатора, направленных на передачу имущества арендодателю, может служить уведомление об освобождении арендуемого имущества, необходимости его принятия и подписания передаточного акта, а также уведомление о готовности передать арендованное имущество в месте нахождения.

Материалы дела подтверждали факт направления истцом в адрес ответчика данных уведомлений. Помещение арендатор освободил 09.04.2017, в письме от 10.06.2017 назначил встречу для передачи помещения Арендодатель на встречу прибыл, однако акт приема-передачи подписать отказался. Свой вариант акта не представил, основанием отказа от подписания назвал наличие спора о проведении косметического ремонта. При этом ответчик не представил доказательств, что помещение не могло использоваться по назначению без проведения в нем ремонтных работ.

Основанием для обращение арендодателя с заявлением об учинении исполнительной надписи послужил договор аренды нежилых помещений, заключенный ответчиком (арендодатель) и истцом (арендатор) с 25.02.2016 по 24.02.2019 (далее — договор).

Согласно п. 2.3 договора при истечении срока его действия, либо досрочном расторжении, либо отказе от исполнения арендатор (истец) должен был передать арендодателю (ответчику) объект аренды в срок и в порядке, предусмотренном п. 2.4 договора. Арендатор обязался предварительно освободить помещение и привести в состояние, пригодное для дальнейшего использования (осуществить косметический ремонт).

В соответствии с п. 6.4 договора арендатор имел право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, не обращаясь в суд, письменно предупредив арендодателя за 60 дней.

Помещение истец получил по акту приема-передачи от 25.02.2016. Письмом от 08.04.2016 N 40-16 истец уведомил ответчика об одностороннем отказе от исполнения договора.

Ответчик направил в адрес истца письмо от 27.04.2016 N 32, в котором указал на необходимость выполнения косметического ремонта, а также предложил истцу надлежащим образом выполнить договорные обязательства и сообщить о дате и времени передачи имущества.

Письмом от 09.06.2016 N 77-16 истец подтвердил, что 10.04.2016 полностью освободил арендуемое помещение, но по состоянию на 08.06.2016 ответчик (арендодателем) не обеспечил его приемку. В целях мирного урегулирования спора истец предложил ответчику принять помещение повторно 10.06.2016.

Суд первой инстанции установил, что ответчик составил акт обследования, в котором отразил повреждения объекта. В возражениях на данный акт истец высказал несогласие с наличием повреждений. Подписать акт представитель истца отказался. Акт обследования и перечень видов ремонтных работ ответчик направил истцу письмом от 16.06.2016, а 04.07.2016 получил ответ на претензию и ключи от арендуемого помещения.

Допрошенный судом первой инстанции свидетель А. пояснил, что помещение было представлено для приемки ответчику 10.06.2016 в состоянии, пригодном для дальнейшего использования. Свидетель Г. указала, что аренда осуществлялась на протяжении длительного времени, договор аренды ежегодно перезаключался на новый срок. Приемка объекта в аренду фактически не осуществлялась, стороны просто подписали акт приемки, поскольку истец не освобождал помещение, а продолжал пользоваться им.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что при прекращении договорных отношений с учетом положений п. 2.3, 2.4, 6.4 договора истец обязан был произвести косметический ремонт. Последующее выполнение истцом ряда ремонтных работ суд первой инстанции оценил как признание правомерности требований ответчика о внесении арендной платы за период после одностороннего отказа от исполнения договора.

Апелляционная инстанция признала данный вывод суда первой инстанции ошибочным и не соответствующим законодательству. Согласно преамбуле Указа N 366 цель его принятия — совершенствование порядка удовлетворения бесспорных требований.

Из материалов дела усматривалось, что требования, в отношении которых нотариус совершил оспариваемую исполнительную надпись, не были бесспорными. К такому выводу апелляционная инстанция пришла на основании представленных сторонами доказательств. В частности, признав, что с 09.06.2017 договорные отношения прекратились, каждая сторона придерживалась собственной позиции относительно обязанности внесения истцом арендной платы после расторжения договора аренды.

Суд первой инстанции указал, что стороны согласовали возможность одностороннего отказа арендатора (истца) от исполнения договора. Условием отказа признали принятие арендодателем помещения в состоянии, пригодном для дальнейшего использования. При этом истец (арендатор) должен был произвести в помещении косметический ремонт.

Согласно ч. 3 п. 38 Постановления суд может отказать в удовлетворении требования арендодателя о внесении арендной платы за период просрочки возврата арендованного имущества, если установит, что арендатор совершил подтвержденные надлежащими доказательствами действия по передаче арендованного имущества арендодателю в установленный срок, а арендодатель не совершил встречных действий по приемке объекта аренды (уклонился от приемки) <*>.

Доказательством совершения арендатором действий, направленных на передачу арендованного имущества арендодателю, может стать уведомление об освобождении арендуемого помещения, необходимости его принятия и подписания передаточного акта; уведомление о готовности передать арендованное имущество (например, оборудование) в месте его нахождения и т.п.

Материалы дела подтверждали, что арендатор принял исчерпывающие меры по возврату арендованных помещений в связи с прекращением договора аренды. Ответчик не отрицал, что акт приема-передачи помещений не подписал из-за наличия претензий к состоянию арендованного имущества и из-за невыполнения арендатором косметического ремонта.

Из системного анализа представленных по делу доказательств усматривалось, что истец реализовал свое право на односторонний отказ от договора аренды, что ответчик не оспаривал. Ответчик в установленном порядке (по передаточному акту) арендованные помещения не принял. Кроме того, если между сторонами при возврате арендуемых помещений возникли разногласия по поводу их технического состояния, эти разногласия можно разрешить в рамках иного дела.

Представленные по делу доказательства свидетельствовали, что истец освободил арендуемые помещения, однако ответчик их не принял в связи с наличием спора по поводу проведения косметического ремонта.

Поскольку суд первой инстанции дал неверную оценку фактическим обстоятельствам, а именно не принял во внимание наличие спора, а также прекращение договорных отношений в связи с односторонним отказом истца от договора, вывод об отказе в удовлетворении исковых требований апелляционная инстанция признала ошибочным. В связи с этим решение суда первой инстанции подлежит отмене, а исковые требования — удовлетворению. В кассационной инстанции постановление апелляционной инстанции не обжаловалось.