Организация получила в качестве отступного квартиру. Правомерна ли такая сделка? Каков порядок продажи юрлицом квартиры, полученной в качестве отступного? Какие условия обязательны для договора купли-продажи квартиры? Давайте разберемся.

Правомерность получения квартиры в качестве отступного

Юрлицо вправе приобрести квартиру в качестве отступного с учетом следующего:

1) отступное — это способ прекращения обязательств, когда вместо исполнения обязательства должник предоставляет отступное. В качестве отступного могут выступать деньги, имущество, включая недвижимость <*>;

2) юрлица вправе приобретать жилые помещения в результате сделок, в т.ч. получать в качестве отступного <*>.

Обратите внимание!
Запрещено отчуждение, включая передачу в качестве отступного, отдельных видов жилья, в частности <*>:
— построенного, реконструированного или приобретенного с использованием льготных кредитов;
— социального пользования;
— специального и расположенного в общежитиях.

Существенные условия договора купли-продажи квартиры

Рассмотрим условия, которые обязательно должен содержать указанный договор.

1. Предмет договора — передача квартиры продавцом покупателю. Описание квартиры должно включать признаки, которые позволяют ее идентифицировать, в т.ч. данные, определяющие ее расположение <*>.

Пример формулировки условия в договоре:
“Продавец продает, а Покупатель покупает двухкомнатную квартиру N 123 в доме N 3 корпус 2 по ул. Надежденской в г. Минске общей площадью 54,2 кв. м (в т.ч. жилой — 36,4 кв. м), расположенную на 2-ом этаже 9-этажного панельного дома (далее — квартира)“.

2. Цена квартиры. Ее можно определить за квартиру в целом или за кв. м площади <*>.

Пример формулировки условия в договоре:
“Стоимость квартиры составляет 1300 (одна тысяча триста) белорусских рублей за 1 кв. м общей площади”.

Стоимость квартиры можно установить в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте. При этом оплата должна производиться в белорусских рублях. Для определения суммы в белорусских рублях можно использовать официальный курс валюты либо курс, согласованный сторонами <*>.

Пример формулировки условия в договоре:
“Цена квартиры составляет сумму, эквивалентную 35000 (тридцати пяти тысячам) долл. США. Оплата товара производится в белорусских рублях по курсу Национального банка Республики Беларусь на дату платежа”.

3. Перечень лиц, за которыми сохраняется право пользования квартирой после ее продажи, с указанием их прав на пользование квартирой <*>(п. 1 ст. 529 ГК).

Примеры формулировок условия в договоре:
“После оформления права собственности на квартиру право пользования ею сохраняется у Ромашкина Ильи Петровича, 1940 года рождения, паспорт МС 1234567, выдан Заводским РОВД г. Минска, в соответствии с договором пожизненного содержания с иждивением от 01.08.2019”;
“Квартира свободна от прав третьих лиц пользоваться данной квартирой”.

4. Условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Это могут быть любые условия, которые не противоречат требованиям законодательства <*>. Например, условие о рассрочке оплаты, об ответственности за нарушение сроков передачи квартиры покупателю.

Обратите внимание!
Договор, в котором нет хотя бы одного из вышеперечисленных условий, является незаключенным <*>. Стороны не смогут потребовать друг от друга исполнения такого договора.

5. Информация об обременении квартиры правом аренды. Полагаем, это условие нужно включить в договор, если квартира передана в залог, сдана по договору найма жилого помещения и т.п. Ведь при продаже недвижимости арендодатель обязан указать в договоре сведения об ее обременении правом аренды <*>.

Пример формулировки условия в договоре:
“Квартира предоставлена для проживания по договору найма жилого помещения от 10.01.2020 N 5/2020 сроком до 31.12.2020”.

Если квартира сдана по договору найма и информация об этом не указана в договоре, то сделка является оспоримой. Покупатель вправе обратится с иском в суд о признании договора купли-продажи такой квартиры недействительным <*>.

Оформление договора купли-продажи квартиры

Такой договор заключается в письменной форме путем составления одного документа. Если форма договора не соблюдена — он считается недействительным <*>.

На заметку
Недействительная сделка не влечет никаких юридических последствий. Стороны обязаны вернуть друг другу все полученное по такой сделке <*>.

Договор купли-продажи квартиры должен быть подписан его сторонами <*>. Полномочия представителей сторон на подписание договора нужно подтвердить документально. Эти документы рекомендуем приложить к договору, ведь они понадобятся для госрегистрации сделки <*>.

Обратите внимание!
Сделка, заключенная неуполномоченным лицом или уполномоченным, но с превышением полномочий, может быть признана судом недействительной <*>.

Как правило, полномочия на подписание договора оформляют доверенностью. Подписать договор от имени юрлица без доверенности вправе только его руководитель <*>. Факт, что данное лицо является руководителем организации, подтверждают, например, приказ или протокол о его назначении на должность, трудовой договор (контракт).

При отчуждении недвижимости может понадобиться решение уполномоченного органа/лица о совершении такой сделки. В частности:

1) если продажа квартиры является крупной сделкой хозобщества, нужно решение общего собрания участников этого хозобщества либо его исполнительного органа <*>;

2) для продажи квартиры унитарным предприятием нужно решение собственника имущества этого предприятия <*>.

Удостоверение договора купли-продажи квартиры

Если покупатель квартиры — физлицо, договор купли-продажи нужно удостоверить. Сделать это можно у нотариуса либо у регистратора <*>.

На заметку
Договор вправе удостоверить регистратор любой территориальной организации по госрегистрации независимо от места нахождения квартиры <*>. Для удостоверения договора у нотариуса следует обращаться к нотариусу по месту нахождения квартиры <*>.

Для удостоверения договора регистратором стороны должны написать совместное заявление. К нему кроме договора купли-продажи квартиры нужно приложить документы <*>:

1) удостоверяющие личности покупателя и представителя продавца;

2) подтверждающие полномочия представителя продавца на подписание заявления. Это может быть доверенность, приказ, решение или другой документ;

3) подтверждающие полномочия лица, подписавшего договор купли-продажи квартиры;

4) об оплате за удостоверение договора;

5) другие документы, если это необходимо, например, решение уполномоченного органа/лица о продаже квартиры.

Регистратор проверит соответствие договора требованиям законодательства, принадлежность квартиры продавцу, личности, право и дееспособность и полномочия сторон.

На заметку
Представлять документы, подтверждающие, что квартира принадлежит продавцу, необязательно. Принадлежность квартиры регистратор проверяет по единому госрегистру недвижимого имущества <*>.

Удостоверение договора подтверждает отметка, которую регистратор проставляет на всех экземплярах договора <*>.

Госрегистрация сделки купли-продажи квартиры

Договор купли-продажи квартиры считается заключенным с момента его госрегистрации <*>.

На заметку
Незаключенность договора по своей сути означает отсутствие сделки как таковой. Иными словами, такой договор не влечет никаких последствий для сторон, у них не возникает никаких взаимных прав и обязанностей.

За госрегистрацией договора надо обращаться в территориальную организацию по госрегистрации по месту нахождения квартиры <*>. Пакет документов для проведения процедуры включает, в частности <*>:

1) заявление установленной формы. Его можно заполнить на бумажном носителе или в электронном виде.

На заметку
По общему правилу заявление о госрегистрации должно быть подписано обеими сторонами сделки. В договоре обязанность по госрегистрации можно возложить на одну из сторон и предоставить ей право единолично подписать заявление <*>;

2) договор купли-продажи. Если покупатель физлицо, договор должен быть удостоверен;

3) оригиналы документов о госрегистрации организации или их копии, засвидетельствованные в установленном порядке. Ксерокопии этих документов не нужны;

4) документы, удостоверяющие личность представителя организации;

5) документы, подтверждающие полномочия на подписание заявления и договора (доверенность, приказ и т.п.);

6) документ, подтверждающий внесение платы за госрегистрацию.

На заметку
По общему правилу срок госрегистрации — пять рабочих дней. В срочном порядке процедура займет один рабочий день день, в ускоренном — два. Если нужно запросить дополнительные сведения в других организациях, срок госрегистрации может составлять один месяц <*>.

Передача квартиры покупателю

Передача квартиры должна быть оформлена передаточным актом или другим документом, например, актом приема-передачи (далее — акт) <*>. Форма акта законодательством не установлена. Рекомендуем указать в нем все идентификационные сведения о квартире, в т.ч. адрес, площадь, количество комнат и т.п. В описании квартиры целесообразно также оговорить ее характеристики, имеющиеся дефекты, наличие оборудования и его состояние, показания счетчиков. Это поможет избежать споров с покупателем о состоянии квартиры.

Акт должен быть подписан представителями сторон <*>. Если акт подписан представителем юрлица, к нему целесообразно приложить документы, подтверждающие полномочия представителя. Это позволит избежать споров о правомерности подписания акта конкретным лицом. Право подписания акта может подтверждаться, в том числе, доверенностью или приказом.

Госрегистрация перехода права на квартиру

Завершающий этап продажи квартиры — госрегистрация перехода права на нее <*>. Для этого нужно обратится в территориальную организацию по госрегистрации по месту нахождения квартиры и представить <*>:

1) заявление на бумажном носителе или в электронном виде.

На заметку
По общему правилу заявление о госрегистрации должно быть подписано обеими сторонами сделки. В договоре обязанность по госрегистрации можно возложить на одну из сторон и предоставить ей право единолично подписать заявление <*>;

2) зарегистрированный договор купли-продажи квартиры;

3) акт о передаче квартиры;

4) документы, которые подтверждают полномочия на подписание договора (доверенность, приказ и т.п.);

5) документы, удостоверяющие личность представителя организации;

6) документы, подтверждающие полномочия на подписание заявления (доверенность, приказ и т.п.);

7) оригиналы документов о госрегистрации организации или их копии, засвидетельствованные в установленном порядке. Ксерокопии этих документов не нужны;

8) документ, подтверждающий внесение платы за госрегистрацию.

Обратите внимание!
Госрегистрацию сделки и перехода права на квартиру можно провести одновременно. Просьбу о проведении двух госрегистраций нужно указать в заявлении. Документы, общие для обеих госрегистраций, подаются в одном экземпляре <*>.

Читайте этот материал в ilex >>
*по ссылке Вы попадете в платный контент сервиса ilex