Эпидемиологическая обстановка стала причиной кризиса и сложной финансовой ситуации во многих организациях. Это повлекло несвоевременное перечисление платежей, в том числе по арендной плате. Вправе ли арендодатель отказаться от взыскания неустойки в связи с просрочкой исполнения арендных платежей либо простить ее арендатору. Чтобы ответить на этот вопрос, давайте рассмотрим несколько ситуаций.

На заметку
Неустойка (штраф, пени) может быть законной — установлена законодательством и договорной — установлена договором <*>.

Ситуация 1. Стороны намерены заключить соглашение о том, что арендодатель отказывается либо не вправе предъявлять требования к арендатору о взыскании неустойки

Такое соглашение не приводит к прекращению права арендодателя предъявить неустойку к уплате, поскольку ее взыскание — один из способов защиты гражданских прав. Отказ от таких прав не влечет их прекращения, если иное не предусмотрено законодательством <*>.

При этом стороны вправе заключить договор аренды (допсоглашение к нему) без договорной неустойки. При заключении допсоглашения неустойка не будет начисляться с момента его подписания, если иное не указано в самом допсоглашении. За период до указанного момента неустойка взыскивается в порядке, установленном договором аренды <*>.

На заметку
Законную неустойку должник обязан уплатить независимо от того, предусмотрена такая обязанность соглашением сторон или нет <*>.
При аренде неустойка, как правило, договорная.

Ситуация 2. Арендодатель намерен простить арендатору неустойку и не принимать никаких мер по ее взысканию

В этом случае будет иметь место прощение долга <*>. Сторонам необходимо оформить такие отношения письменно, например путем заключения соответствующего соглашения <*>.

Внимание!
Прощение долга — один из способов прекращения обязательств, применение которого допустимо, если это не нарушает прав других лиц в отношении имущества кредитора <*>.

Важно отметить, что прощение долга не должно фактически оказаться дарением, которое не допускается в отношениях между коммерческими организациями <*>.

Внимание!
По договору дарения одна сторона (даритель) вправе в том числе освободить или взять на себя обязательство освободить другую сторону (одаряемого) от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом. При наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением <*>.

Прощение долга не предполагает возмездность, однако и не исключает ее. С учетом запрета дарения в отношениях между коммерческими организациями прощение неустойки должно быть основано на ином встречном обязательстве, быть для арендодателя коммерчески выгодным. В противном случае данная сделка может быть расценена как злоупотребление правом <*>.

Пример
Стороны заключили соглашение о прощении долга, согласно которому арендодатель простил арендатору неустойку за несвоевременное перечисление арендных платежей взамен скидки на товары арендатора, а также во избежание дополнительных расходов по госпошлине при подаче иска в суд. Претендуя на скидку, арендодатель также не должен допустить злоупотребление правом.

Коммерческий интерес арендодателя рекомендуем отразить в самом соглашении о прощении долга во избежание споров относительно природы данного соглашения.

На заметку
Прощение долга — отдельный способ прекращения обязательства, и его необходимо отличать от таких способов, как новация, отступное либо зачет. При этом обязательства по неустойке можно прекратить, например, зачетом однородного требования.

Ситуация 3. Арендодатель намерен простить неустойку в суде

Когда в суде возникает спор, суд обязан оказывать активное содействие в достижении сторонами примирения по конкретному спору. Один из способов примирения — мировое соглашение, которое должно быть заключено на основе взаимных уступок. Результатом примирения может быть также заключение медиативного соглашения, соглашения о примирении, отказ истца от иска либо признание иска ответчиком <*>.

Коммерческий интерес арендодателя при заключении мирового соглашения, медиативного соглашения, соглашения о примирении, отказе от иска в части неустойки — исключить либо минимизировать потери, связанные с затягиванием погашения суммы основного долга и его обесцениванием в связи с ростом иностранной валюты, расстройством партнерских отношений, банкротством клиента и пр.

Ситуация из судебной практики
Из заявлений сторон и текста мирового соглашения следует, что истец отказывается от иска в части взыскания с ответчика пеней, и стороны желают заключить мировое соглашение по требованиям в оставшейся части на предложенных условиях. Суд принял отказ истца от иска и утвердил мировое соглашение на предложенных сторонами условиях, прекратив производство по делу.

Таким образом, на основании взаимных уступок арендодатель вправе отказаться от взыскания с арендатора неустойки за просрочку перечисления арендных платежей путем отказа от иска в соответствующей части, заключения мирового соглашения, используя иные результаты примирения, при условии, что суд примет такой отказ, утвердит мировое соглашение и т.д. <*>.

Внимание!
Суд по собственной инициативе либо по ходатайству любой стороны по делу может уменьшить неустойку на основании ст. 314 ГК в установленном порядке. Однако уменьшение неустойки со ссылкой на ст. 314 ГК имеет особенности. В частности <*>:
— суд вправе, но не обязан уменьшить неустойку;
— единственное основание уменьшения — явная несоразмерность неустойки последствиям нарушенного обязательства;
— неустойка не может быть уменьшена в связи с тяжелым финансовым положением ответчика, задержкой исполнения перед ним обязательств его дебиторами, отказом поручителя от уплаты истцу суммы истребуемого долга, большой кредиторской задолженностью, недоимками в бюджет, наложением ареста на его расчетный счет, наличием вины истца либо отсутствием вины ответчика и т.д.;
— полностью освободить ответчика от уплаты неустойки суд не вправе.