Проверяем договор купли-продажи здания, помещения

 Чек-лист поможет проверить, все ли необходимые условия включены в договор купли-продажи здания, помещения (далее — объект недвижимости), содержит ли договор иные важные условия, которые позволят избежать споров и разногласий при его исполнении.

Обратите внимание!
Чек-лист не подходит для проверки договора, если продаваемое здание, помещение:
— находится в госсобственности или в собственности хозобщества, в уставном фонде которого более 50% акций (долей) принадлежит государству;
— может быть использовано для местных нужд и в отношении которого органами местного управления и самоуправления может быть реализовано преимущественное право на его приобретение;
— является жилым.

Что проверяем Рекомендации и пояснения
Обязательные условия договора
  Данные, позволяющие идентифицировать передаваемое покупателю здание, помещение Это, как правило, наименование и назначение объекта недвижимости, его состав, площадь, место расположения (адрес), инвентарный номер в Едином государственном регистре недвижимого имущества
  Данные, определяющие расположение объекта недвижимости на земельном участке либо в составе другой недвижимости Определить расположение здания на земельном участке можно, например, указав кадастровый номер соответствующего земельного участка и приложив к договору схему расположения на нем здания. Если продается помещение, то можно приложить к договору схему или копию техпаспорта капитального строения, на которой отмечено продаваемое помещение
  Цену здания, помещения Как правило, в нее входит цена передаваемой вместе с недвижимостью части земельного участка или права на нее. Если данная цена не включается в цену здания, помещения, это закрепляется в договоре <*>
  Сведения об обременении здания, помещения правом аренды, субаренды, безвозмездного пользования Они указываются при наличии соответствующих обременений <*>. Продавец обязан передать покупателю здание, помещение без каких-либо обременений. Исключение из правила — когда покупатель согласился принять объект недвижимости, обремененный правами третьих лиц <*>.

Если не отразить наличие обозначенных обременений в договоре, сделка является оспоримой и может быть признана судом недействительной по иску приобретателя недвижимости <*>.

Рекомендуемые условия договора
  Срок оплаты по договору Он определяется по соглашению сторон. Когда срок оплаты указан в договоре, покупатель будет точно знать, когда должен исполнить свое обязательство. Это поможет избежать споров о просрочке оплаты.

Если условие о сроке оплаты не согласовано в договоре, покупатель обязан внести оплату непосредственно до или после передачи ему здания, помещения <*>.

  Сведения о наличии/отсутствии обременения здания, помещения (за исключением обременения правом аренды, субаренды, безвозмездного пользования) В качестве обременения здания, помещения могут выступать сервитут, ипотека, арест, ограничения (обременения), устанавливаемые в связи с присвоением объекту статуса историко-культурной ценности. Продавец обязан передать покупателю здание, помещение без каких-либо обременений. Исключение из правила — когда покупатель согласился принять объект недвижимости, обремененный правами третьих лиц <*>.

Наличие соответствующего условия поможет избежать спора, был ли покупатель предупрежден о наличии тех или иных обременений

  Состояние здания, сооружения Если у здания, помещения есть недостатки, рекомендуем указать их в договоре. Если недостатков нет, можно прописать, что объект недвижимости соответствует обычно предъявляемым требованиям и пригоден для использования по своему назначению. Это поможет избежать споров о состоянии объекта недвижимости
  Срок передачи здания, сооружения покупателю Он определяется по соглашению сторон. Если срок не указать в договоре, то объект недвижимости должен быть передан в разумный срок <*>. Однако законодательством не определено понятие «разумный срок», поэтому между сторонами может возникнуть спор о его продолжительности.

Обратите внимание!
Если объект недвижимости не будет передан в разумный срок, продавец обязан передать его покупателю в течение семи дней с момента получения письменного требования покупателя об этом <*>.

  Документы, иные принадлежности, которые должны быть переданы покупателю Это могут быть техпаспорт объекта недвижимости, ключи от здания, помещения и т.п. Если в договоре стороны не укажут, какие документы и принадлежности продавец обязан передать покупателю, последний рискует не получить необходимых ему документов и принадлежностей.

На заметку
Законодательством не установлен перечень документов и принадлежностей, которые должны быть переданы покупателю по договору продажи недвижимости.

  Указание на сторону, которая обязана обратиться за госрегистрацией сделки При госрегистрации сделки с недвижимым имуществом, а также основанного на такой сделке права сторонами сделки подается совместное заявление о регистрации сделки, если иное не установлено договором или соглашением <*>. Так, если в договоре определить сторону, которая обязана обратиться за госрегистрацией сделки, то подпись второй стороны на заявлении о госрегистрации не потребуется
  Порядок распределения расходов по госрегистрации сделки Законодательством такой порядок не предусмотрен. Следовательно, если не закрепить его в договоре, то возможны споры и разногласия по этому вопросу.

Он определяется по соглашению сторон. Расходы могут быть возложены на одну из сторон договора, а могут быть разделены между ними в определенных, в т.ч. равных, долях

  Ответственность сторон за нарушение конкретных обязательств по договору За нарушение особенно важных для сторон обязательств целесообразно прописать ответственность. Это будет стимулировать другую сторону к надлежащему исполнению соответствующего обязательства.

При этом не рекомендуем использовать общую фразу «виновная сторона несет ответственность в соответствии с законодательством», т.к. законодательство может не предусматривать ответственности за то или иное нарушение договора. Например, законодательство не предусматривает ответственности покупателя за просрочку оплаты по договору купли-продажи здания, помещения.

Договор купли-продажи недвижимости заключается в письменной форме в виде одного документа, подписанного сторонами. При этом его и переход права собственности на объект недвижимости от продавца к покупателю требуется зарегистрировать в территориальной организации по регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним <*>.

Читайте этот материал в ilex >>*
*по ссылке Вы попадете в платный контент сервиса ilex