Перед заключением договора купли-продажи здания, помещения (далее — объект недвижимости) важно проверить «чистоту» объекта сделки. Чек-лист поможет это сделать. Он подскажет, на какие сведения о выбранном объекте недвижимости стоит обратить внимание.
| Что проверяем | Рекомендации и пояснения |
| ☑ Зарегистрированы ли объект недвижимости и права на него в Едином государственном регистре недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (далее — ЕГРНИ) | Объект недвижимости считается созданным с момента его регистрации в ЕГРНИ. Следовательно, совершать сделки с ним можно только после регистрации его создания <*>.
Проверить, зарегистрированы ли объект недвижимости и права на него, можно, запросив выписку из ЕГРНИ <*> |
| ☑ Сделки, по которым приобретался объект недвижимости всеми предыдущими -собственниками | Если какая-либо из сделок окажется недействительной, то есть риск судебного разбирательства. Так, к покупателю может быть предъявлено требование о признании договора купли-продажи объекта недвижимости недействительным либо об истребовании имущества из чужого незаконного владения.
В ЕГРНИ может быть выдана справка об истории объекта недвижимого имущества <*>. Она представляется не любому лицу, но собственник объекта недвижимости вправе ее запросить. Затем он может представить ее потенциальному покупателю |
| ☑ Отсутствие лиц, не вступивших в наследство по уважительной причине (если объект недвижимости наследовался) | Если такое лицо существует, то через суд оно может получить право на часть объекта недвижимости или даже на весь объект <*> |
| ☑ Не находится ли объект недвижимости в совместной собственности супругов, в т.ч. бывших (если продавец — физлицо или ЧУП) | Если объект недвижимости находится в совместной собственности супругов, то для совершения сделки необходимо письменное согласие супруга (супруги) на продажу здания, помещения <*> |
| ☑ Не входит ли объект недвижимости в перечень объектов, на приобретение которых местные органы госвласти имеют преимущественное право (далее — перечень) | Если объект недвижимости находится в этом перечне, то местный орган госвласти имеет преимущественное право на его покупку.
На заметку Местный орган госвласти утрачивает преимущественное право в случае отказа от него либо непринятия соответствующего решения в установленный срок. Чтобы убедиться, что местный орган госвласти утратил преимущественное право, можно попросить продавца представить выписку либо копию решения местного органа госвласти об отказе от преимущественного права <*> |
| ☑ Соответствует ли состояние объекта недвижимости документации на него | Целесообразно проверить, совпадают ли данные в техническом паспорте объекта недвижимости с фактическими. Рекомендуем убедиться в отсутствии самовольных пристроек, переустройств и перепланировок. В случае приобретения объекта недвижимости с такими изменениями есть риск, что узаконить их будет невозможно и придется приводить здание, помещение в первоначальное состояние <*> |
| ☑ Подключение / возможность подключения объекта недвижимости к сетям тепло-, водо-, газо-, электроснабжения и иным коммуникациям | При отсутствии подключения либо такой возможности потребуются дополнительные денежные затраты, например, для подведения централизованного водо-, газо-, электроснабжения, канализации |
| ☑ Не наложен ли арест на объект недвижимости | Если на объект недвижимости наложен арест, то распоряжение им запрещено и сделка не может быть совершена до снятия ареста <*>.
Это ограничение, как правило, видно в выписке из ЕГРНИ <*>. Обратите внимание! |
| ☑ Не передан ли в залог объект недвижимости | Как правило, продать обремененный залогом объект недвижимости можно только с письменного согласия залогодержателя <*>. При этом покупка такого объекта сопряжена с рисками обращения на него взыскания со стороны залогодержателя.
Узнать, не передан ли в залог объект недвижимости, можно из выписки из ЕГРНИ <*> |
| ☑ Имеются ли в отношении объекта недвижимости действующие договоры аренды, субаренды, безвозмездного пользования | Переход права собственности на сданное в аренду или переданное в безвозмездное пользование имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения соответствующего договора <*>. Поэтому если покупатель приобретет сданный в аренду или переданный в безвозмездное пользование объект недвижимости, есть риск, что он не сможет распоряжаться им в полной мере.
Если такие договоры есть, рекомендуем ознакомиться с их условиями: сроком аренды (безвозмездного пользования), основаниями для расторжения договора и т.п. Обратите внимание! |
| ☑ Не присвоен ли объекту недвижимости статус историко-культурной ценности | Если объект недвижимости имеет такой статус, это влечет определенные ограничения (обременения) прав собственника |
| ☑ Не установлен ли сервитут в отношении объекта недвижимости и/или земельного участка, на котором он расположен | Сервитут сохраняется в случае перехода прав на недвижимое имущество, которое обременено этим сервитутом, к другому лицу <*> |
| ☑ Не является ли объект недвижимости предметом судебного спора | При их наличии для нового собственника могут возникнуть неблагоприятные последствия, связанные с итоговым решением суда |
| ☑ Информацию о земельном участке, на котором расположен объект недвижимости | При переходе прав на здание, помещение к их приобретателям переходят права на земельные участки, на которых они расположены <*>. Поэтому целесообразно проверить, в частности:
— на каком вещном праве земельный участок принадлежит продавцу; — соответствуют ли площадь и границы земельного участка данным, указанным в документах на него; — нет ли ограничений (обременений) прав на этот участок. Данные о земельном участке можно получить из свидетельства (удостоверения) о госрегистрации прав на этот участок, выписки из ЕГРНИ, кадастровой карты, а также в результате фактического осмотра участка |
| ☑ Отсутствие у продавца-гражданина Беларуси задолженности по уплате подоходного налога с физлиц, земельного налога и налога на недвижимость в отношении отчуждаемого объекта недвижимости | Это нужно проверить, когда продавец постоянно проживает за пределами Беларуси <*>. Если задолженность по обозначенным налоговым платежам не будет погашена, то нотариус либо регистратор не удостоверит сделку купли-продажи <*>.
Отсутствие задолженности подтверждается справкой, которая выдается продавцу налоговыми органами |
Читайте этот материал в ilex >>*
*по ссылке Вы попадете в платный контент сервиса ilex
