Шаг за шагом рассмотрим порядок сноса зданий и сооружений: в каких случаях объекты можно сносить и какие документы для этого нужно оформить. Среди прочих НПА и ТНПА в материале учитывается Альбом схем Минстройархитектуры.

При подготовке настоящего алгоритма применялась схема сноса зданий и сооружений, закрепленная в п. 11 Альбома схем управления инвестиционными проектами в строительстве, утв. постановлением Минстройархитектуры от 15.05.2023 N 51 (далее — Альбом схем), а также иные НПА и ТНПА в сфере строительства.

Примечание
В Альбоме схем ссылочные НПА и ТНПА могут быть заменены (изменены). В настоящем материале используются действующие НПА и ТНПА (ч. 8 введения Альбома схем).

Шаг 1. Соблюдение правил технической эксплуатации и обслуживания зданий и сооружений

В отношении технического состояния зданий и сооружений, строительных конструкций и инженерных систем (далее — здания, сооружения) различного назначения независимо от форм их собственности и ведомственной принадлежности необходимо соблюдать требования, которые установлены СН 1.04.01-2020 «Техническое состояние зданий и сооружений» (далее — СН 1.04.01-2020). Положения данных строительных норм не распространяются на системы электроснабжения, электрическое освещение, слаботочные сети и лифтовое оборудование (п. 1 СН 1.04.01-2020).

Техническая эксплуатация зданий и сооружений должна:

— соответствовать требованиям, обеспечивающим безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества граждан и собственника здания, сооружения, экологическую безопасность в течение всего периода использования объекта строительства по назначению (подп. 4.2 п. 4 СН 1.04.01-2020);

— обеспечивать использование здания, сооружения в соответствии с их функциональным назначением, техническое обслуживание строительных конструкций и инженерных систем и т.д. (подп. 4.3 п. 4 СН 1.04.01-2020);

— выполнять задачи по обеспечению работоспособности и безопасной эксплуатации строительных конструкций и инженерных систем зданий и т.д. (подп. 4.4 п. 4 СН 1.04.01-2020).

Для соблюдения перечисленных целей и задач необходимо соблюдать установленные требования к техническому состоянию и технической эксплуатации строительных конструкций, инженерных систем зданий, требования к технической эксплуатации зданий в условиях особых воздействий, правила зонирования зданий (п. 6, 8, 9, 10 СН 1.04.01-2020).

Техническую эксплуатацию зданий необходимо осуществлять также в соответствии с определенной документацией (см. в схеме).

 

———————————

<1> Подпункт 4.1, 4.10, 4.11 п. 4 СН 1.04.01-2020. Ведомственные инструкции разрабатываются в соответствии с приложением Б к СН 1.04.01-2020.

<2> Подпункты 4.5, 4.7 п. 4 СН 1.04.01-2020.

<3> Подпункты 4.5, 4.6, 4.7 п. 4 СН 1.04.01-2020.

<4> Подпункты 4.5, 4.6, 4.7 п. 4 СН 1.04.01-2020. Требования к оформлению эксплуатационной документации определены в п. 7 СН 1.04.01-2020. Перечень эксплуатационной документации принимают в соответствии с перечнем А.1 приложения А к СН 1.04.01-2020.

Владелец, собственник здания, сооружения осуществляют эксплуатационный контроль либо собственными силами, либо с привлечением сторонних организаций (подп. 4.9 п. 4 СН 1.04.01-2020). Для осуществления эксплуатационного контроля технического состояния и эксплуатации зданий в организациях должны быть созданы службы технической эксплуатации, выполняющие функции ответственного эксплуатанта (подп. 4.11 п. 4 СН 1.04.01-2020).

Обратите внимание!
 Ответственный эксплуатант (собственник, эксплуатирующая организация или служба технической эксплуатации) обязан обеспечивать (подп. 4.8 п. 4 СН 1.04.01-2020):
— показатель эксплуатационных качеств (ПЭК) элементов здания, сооружения;
— инструктаж эксплуатантов (потребителей, арендаторов и т.д.) о правилах безопасной эксплуатации здания, сооружения, установленные в ПД и ТНПА.

Шаг 2. Проведение технических осмотров за состоянием зданий и сооружений

Собственник, эксплуатирующая организация или служба технической эксплуатации (ответственный эксплуатант) осуществляют контроль технического состояния здания, сооружения путем проведения технических осмотров. Они могут проводиться силами организации владельца или путем проведения обследования специализированной организацией (при необходимости) (подп. 5.1 п. 5 СН 1.04.01-2020). Как и когда проводятся технические осмотры зданий, см. в схеме.

———————————

<5> Плановые общие технические осмотры проводятся для контроля технического состояния здания, сооружения, его инженерных систем и благоустройства в целом. Периодичность 2 раза в год — весной и осенью (подп. 5.2 — 5.6 п. 5 СН 1.04.01-2020).

<6> Плановые частичные технические осмотры проводятся для контроля технического состояния отдельных конструкций здания, сооружения, инженерных систем, элементов благоустройства (ч. 2 подп. 5.2, 5.8 — 5.10 п. 5 СН 1.04.01-2020).

Периодичность в отношении производственных зданий, их отдельных зон и видов конструкций следует назначать в объектной инструкции по технической эксплуатации здания, сооружения с учетом конкретных условий эксплуатации здания, сооружения, его класса сложности и т.д.

Периодичность в отношении общественных и административных зданий устанавливается в соответствии с таблицей В.1, производственных зданий — таблицей В.2 приложения В к СН 1.04.01-2020.

Указанную периодичность частичных плановых технических осмотров следует соблюдать, если в ПД не установлены иные требования.

<7> Внеплановые технические осмотры производят после стихийных бедствий, аварий, пожаров и при выявлении недопустимых деформаций оснований (п. 5.7 п. 5 СН 1.04.01-2020).

Помимо технических осмотров, должны проводиться обследования зданий, их отдельных зон и видов конструкций с оценкой их технического состояния и уточнением режима дальнейшей эксплуатации с привлечением специализированных организаций (подп. 5.13 п. 5 СН 1.04.01-2020). Периодичность их проведения установлена таблицами В.4 и В.5 приложения В к СН 1.04.01-2020. Специализированные организации должны иметь в наличии аттестат соответствия на обследование зданий и сооружений (строительных конструкций зданий и сооружений; автомобильных дорог, мостовых сооружений 1 — 4-го классов сложности).

Примечание
Выбор специализированной организации осуществляется по итогам госзакупок (если обследование оплачивается за счет средств бюджета получателем таких средств), закупок (если обследование оплачивается за счет кредитов и займов под гарантии Совмина, облисполкомов и Мингорисполкома определенными организациями).

В таблицах В.6, В.7, B.8 приложения В к СН 1.04.01-2020 установлена также периодичность проведения капитальных ремонтов (подп. 5.15 п. 5 СН 1.04.01-2020).

Обратите внимание!
Указанные периодичность и содержание технических осмотров, обследований и ремонтов согласно приложению В к СН 1.04.01-2020 относятся к зданиям класса сложности К-2 и ниже. Для зданий класса сложности К-1, возведенных с применением уникальных технических решений, большепролетных конструкций и т.д., в объектных инструкциях по технической эксплуатации устанавливают более жесткие требования, которые должны обеспечивать постоянное поддержание конструкций в хорошем (исправном) состоянии путем выполнения планово-предупредительных мероприятий расширенной номенклатуры (подп. 5.16 п. 5 СН 1.04.01-2020).

Шаг 3. Оценка технического состояния зданий и сооружений

Оценку технического состояния здания, сооружения и его отдельных элементов, а также места расположения и параметры обнаруженных дефектов, предполагаемые причины их возникновения и сроки устранения, данные о выполнении предписаний определяются по результатам проведения технических осмотров и оформляются в актах по формам в соответствии с А.2, А.3, А.4 приложения А к СН 1.04.01-2020, подробные данные заносят в журнал технической эксплуатации (ЖТЭ) (подп. 5.11 п. 5 СН 1.04.01-2020).

Если в конструкциях обнаружены малозначительные дефекты, следует (подп. 5.12 п. 5 СН 1.04.01-2020):

— организовать постоянное наблюдение за их развитием;

— выяснить причины их возникновения;

— определить их степень опасности для дальнейшей эксплуатации здания, сооружения и сроки их устранения.

Если обнаружены значительные и критические дефекты, обследование элементов здания, сооружения должны производить аттестованные специалисты (подп. 5.12 п. 5 СН 1.04.01-2020). Другими словами — это специалисты, у которых есть квалификационный аттестат на выполнение работ по обследованию зданий и сооружений.

Если при техническом осмотре или обследовании обнаружено предаварийное состояние строительных конструкций, служба технической эксплуатации обязана (подп. 5.14 п. 5 СН 1.04.01-2020):

— немедленно проинформировать руководство организации;

— немедленно ограничить или прекратить эксплуатацию опасных зон и принять меры по предупреждению несчастных случаев;

— принять меры по организации квалифицированного обследования предаварийных конструкций с привлечением специализированных организаций по обследованию зданий;

— принять меры по немедленному устранению причин предаварийного состояния, разгрузке и временному усилению поврежденных конструкций;

— обеспечить регулярное наблюдение за деформациями поврежденных элементов (установка маяков, геодезическое наблюдение и т.д.);

— обеспечить срочное восстановление аварийно-опасного участка объекта по результатам его обследования с разработкой, при необходимости, технических решений по усилению конструкций, ПД.

Оценка технического состояния элементов зданий более подробно изложена в п. 12 СН 1.04.01-2020. В частности, какими категориями технического состояния (КТС) характеризуется техническое состояние конструкций см. в схеме.

———————————

<8> КТС I — исправное (хорошее) состояние, и II — работоспособное (удовлетворительное) состояние.

<9> КТС III — ограниченно работоспособное (не вполне удовлетворительное) состояние и IV — неработоспособное (неудовлетворительное) состояние.

<10> КТС V — предельное (предаварийное) состояние.

Помимо прочего, осуществляется также оценка износа зданий в соответствии с п. 13 СН 1.04.01-2020.

Решение о сносе принимается, как правило, когда речь идет о предаварийном состоянии и необходимости проведения демонтажных работ.

Шаг 4. Принятие решения о сносе объекта

Сносу подлежат здания и сооружения, по которым принято решение о сносе объекта (подп. 4.3 п. 4 СН 1.03.03-2019).

Обратите внимание!
Снос зданий и сооружений может осуществляться:
— в добровольном порядке, когда соответствующее решение принимает собственник объекта (ответственный эксплуатант). Он вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия. Главное, чтобы они не противоречили законодательству, общественной пользе и безопасности, не наносили вреда окружающей среде, историко-культурным ценностям и не ущемляли прав и защищаемых законом интересов других лиц (п. 2 ст. 210, приложение А к СН 1.03.02-2019);
— в принудительном порядке. В частности, при возведении самовольной постройки (ст. 223 ГК, Положение о порядке принятия решений по самовольным постройкам); когда принято решение об изъятии земельного участка для госнужд (п. 3 Положения об изъятии и предоставлении земельных участков) и т.д. В настоящем материале данный порядок мы не рассматриваем.

Решение о необходимости сноса объектов недвижимости принимают с учетом физического и морального износа зданий и сооружений, их архитектурной и историко-культурной ценности (ч. 2 подп. 4.5 п. 4 СН 1.03.03-2019).

В решении нужно указать (подп. 4.5 п. 4 СН 1.03.03-2019):

— сроки разработки ПД, необходимой по ТКП 45-1.02-295.

— способы сноса: ручной, механизированный, взрывной и пр.;

— очередность сноса.

Обратите внимание!
Организации (руководители организаций, иные уполномоченные лица) наделены правом принимать (издавать) только те распорядительные документы (приказы, распоряжения, постановления, решения), которые предусмотрены законодательством, уставами или положениями об этих организациях (п. 10, 92 — 98 Инструкции по делопроизводству). Вид документа также зависит от того, к компетенции какого органа относится принятие тех или иных решений согласно учредительным документам организации. Например, если решение о сносе объекта полномочен принимать исполнительный орган и он является коллегиальным, то такое решение оформляется протоколом (ч. 2 ст. 55 Закона о хозобществах).

Шаг 5. Утверждение акта определения технического состояния объекта сноса

Акт определения технического состояния объекта сноса оформляется в соответствии с приложением А к СН 1.03.02-2019. Документ составляется по итогам оценки технического состояния объектов сноса, которая проводится в соответствии со СН 1.04.01-2020 (подп. 4.6 п. 4 СН 1.03.03-2019).

Примечание
В строительных нормах по сносу зданий и сооружений установлено, что оценку технического состояния объектов сноса проводят в соответствии с ТКП 45-1.04-305. Однако данный ТКП отменен после введения в действие соответствующих строительных норм СН 1.04.01-2020, обязательных к соблюдению (подп. 4.6 п. 4 СН 1.03.03-2019, п. 3 предисловия к СН 1.04.01-2020).
Об оценке технического состояния зданий и сооружений в соответствии с СН 1.04.01-2020 см. в шаге 3.

Если принимается решение о сносе зданий и сооружений способом поэлементной разборки, ПД разрабатывается на основании технического обследования конструкций, инженерных систем зданий и сооружений. Такое обследование должно проводиться специализированной организацией при наличии соответствующего аттестата. Обследование проводится с целью (подп. 4.10, 4.11 п. 4 СН 1.03.03-2019; п. 8 квалификационных требований):

— оценки технического состояния и степени физического износа строительных конструкций;

— установления опасности обрушения элементов конструкций зданий и сооружений;

— установления возможности повторного использования конструкций.

Для обследования выбор специализированной организации осуществляется по итогам госзакупок (если обследование оплачивается за счет средств бюджета получателем таких средств), закупок (если обследование оплачивается за счет кредитов и займов под гарантии Совмина, облисполкомов и Мингорисполкома определенными организациями).

Справочно
Схему процедур закупок товаров (работ, услуг) см. в п. 2 Альбома схем.

Проведение работ по обследованию и получение заключения по результатам обследования рекомендуется осуществлять в соответствии со строительными правилами СП 1.04.02-2022 «Общие положения по обследованию строительных конструкций зданий и сооружений». По общему правилу строительные правила являются добровольными для применения (подп. 1.2 п. 1 Указа N 217). Стороны могут согласовать их применение в обязательном порядке.

Согласно п. 11, 10 приложения В к Альбому схем заключение договора по обследованию конструкций, инженерных систем зданий и сооружений осуществляется в соответствии с Правилами N 297.

Шаг 6. Получение разрешительной документации на снос объекта в исполкоме