Как арендодателю отразить операции, связанные с получением стройматериалов в счет уплаты аренды?

Ситуация

Между сторонами заключен договор аренды изолированного помещения. В связи со сложившейся экономической ситуацией арендатор (применяет общую систему налогообложения) не имеет возможности рассчитаться за аренду за март 2022 г. Стороны договорились и подписали дополнительное соглашение к договору аренды, в котором закрепили, что в счет уплаты аренды за этот период арендатор в апреле 2022 г. передаст арендодателю строительные материалы стоимостью, равной образовавшейся задолженности.

Арендная плата за календарный месяц составляет сумму в белорусских рублях, эквивалентную 400 евро. Сумма к оплате определяется по курсу, установленному Нацбанком на дату платежа.

Курс белорусского рубля к евро, установленный Нацбанком (условно):

‒ на 31.03.2022 ‒ 3,3300;

‒ дату передачи строительных материалов ‒ 3,4500 (условно).

Стоимость строительных материалов, которые арендодатель получит по товарно-транспортной накладной в апреле 2022 г., составит 1380 руб. (в том числе НДС 230 руб.).

Арендодатель не осуществляет деятельность, связанную со строительством, и уплачивает налоги в общеустановленном порядке. Организация не ведет книгу покупок.

Согласно учетной политике арендодателя сдача недвижимости в аренду является для него основной приносящей доход деятельностью. Курсовые разницы учитываются при налогообложении прибыли в составе внереализационных доходов (расходов) на дату их признания в бухучете. Поступление запасов в организацию отражается на счете 10 «Материалы» по фактической себестоимости без использования счетов 15 «Заготовление и приобретение материальных ценностей» и 16 «Отклонение в стоимости материальных ценностей».

Помещение, переданное в аренду, не относится к инвестиционной недвижимости и не находится в государственной собственности. Строительные материалы, поступившие от арендатора, арендодатель планирует использовать для текущего ремонта мест общего пользования сдаваемых площадей.

Общие положения

Арендодатель передает арендатору изолированное помещение во временное владение и пользование или во временное пользование по договору аренды (ч. 1 ст. 577, п. 1 ст. 621 ГК).

Обязанностью арендатора является своевременное внесение арендной платы за пользование изолированным помещением. Порядок, сроки и условия внесения платежей за аренду должны быть закреплены в договоре (п. 1 ст. 585 ГК).

Допускается внесение платежей за аренду как денежными средствами, так и в натуральной форме либо путем сочетания указанных форм оплаты (п. 2 ст. 585 ГК).

Арендная плата может быть установлена договором как в белорусских рублях, так и в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте (п. 1 ст. 298 ГК).

Одним из вариантов условий о внесении оплаты в натуральной форме является передача имущества в собственность (подп. 4 ч. 1 п. 2 ст. 585 ГК).

Следует отметить, что при сдаче в аренду госнедвижимости внесение арендной платы в натуральной форме не допускается (Указ № 150, п. 3 Положения об определении арендной платы № 150).

В рассматриваемой ситуации изолированное помещение не находится в госсобственности. Следовательно, порядок сдачи такого имущества в аренду не попадает под действие Указа № 150. Поэтому арендодатель и арендатор правомерно заключили дополнительное соглашение к договору аренды, позволяющее арендатору оплатить аренду строительными материалами (подп. 4 ч. 1 п. 2 ст. 585 ГК).

Бухгалтерский учет

В рассматриваемой ситуации арендная плата установлена в белорусских рублях в сумме, эквивалентной 400 евро, и определяется исходя из официального курса на дату платежа. Поскольку арендатор не вносит предоплату, сумма дохода от аренды пересчитывается в белорусские рубли по официальному курсу на дату отражения аренды в бухгалтерском учете (п. 4 ст. 3 Закона № 57-З, п. 1 и 4 НСБУ № 69, разъяснение Минфина и МНС № 15-1-7/26/2-2-10/00561).

Датой отражения аренды в бухучете арендодателя является последний календарный день каждого месяца аренды и последний день аренды в соответствии с договором аренды. При этом не важно, поступила плата за аренду или нет (п. 4 ст. 3 Закона № 57-З, подп. 1.1.3 п. 1 постановления Минфина о дате совершения хозяйственных операций № 55).

В рассматриваемой ситуации доход от аренды за март отражается в бухучете арендодателя 31.03.2022.

Согласно учетной политике арендодателя сдача в аренду недвижимости является для него основной приносящей доход деятельностью. Поэтому доходы от нее учитываются на субсчете 90-1 «Выручка от реализации продукции, товаров, работ, услуг» счета 90 «Доходы и расходы по текущей деятельности» (абз. 6 ч. 1 п. 2, п. 6, 22 Инструкции № 102; ч. 4 п. 70 Инструкции № 50).

Для отражения расчетов с арендатором используется счет 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками» или счет 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» (п. 48, 59 Инструкции № 50).

Исчисление НДС из выручки от сдачи помещения в аренду отражается по дебету субсчета 90-2 «Налог на добавленную стоимость, исчисляемый из выручки от реализации продукции, товаров, работ, услуг» и кредиту счета 68 «Расчеты по налогам и сборам» (ч. 6, 7 п. 70 Инструкции № 50; абз. 2 подп. 3.1 п. 3 Инструкции № 41).

Так как в рассматриваемой ситуации арендатор не вносит предоплату, на дату отражения дохода от аренды в бухучете арендодателя образуется дебиторская задолженность. До даты поступления от арендатора строительных материалов в счет арендной платы такая задолженность считается выраженной в иностранной валюте и пересчитывается по официальному курсу на последнее календарное число месяца и на дату совершения хозяйственной операции. В связи с тем что официальный курс на эти даты отличается от официального курса на дату отражения доходов от аренды, образуются курсовые разницы (ч. 2 и 3 разъяснения Минфина и МНС № 15-1-7/26/2-2-10/00561, п. 1 и 2 НСБУ № 69).

Таким образом, дебиторская задолженность арендатора за март подлежит пересчету в апреле на дату передачи строительных материалов в счет оплаты аренды.

В связи с увеличением официального курса евро у арендодателя возникают положительные курсовые разницы, которые учитываются в составе доходов по финансовой деятельности на счете 91 «Прочие доходы и расходы» абз. 6 п. 15 Инструкции № 102, п. 7 НСБУ № 69, п. 71 Инструкции № 50).

В рассматриваемой ситуации поступление строительных материалов, полученных от арендатора в счет арендной платы, отражается по дебету счета 10 «Материалы», субсчет 10-1 «Сырье и материалы» (или на дополнительно открытом субсчете), в корреспонденции со счетом расчетов с арендатором 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками» или счетом 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» (п. 6, 7, 41 Инструкции № 133, ч. 3 и 17 п. 16 Инструкции № 50).

НДС, предъявленный арендатором в стоимости передаваемых материалов, отражается в учете по дебету счета 18 «Налог на добавленную стоимость по приобретенным товарам, работам, услугам» и кредиту счета 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками» или счета 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» (абз. 4 п. 2 Инструкции № 41; ч. 2 п. 21 Инструкции № 50).

Сумма «входного» НДС, подлежащего вычету, отражается по дебету субсчета 68-2 «Расчеты по налогам и сборам, исчисляемым из выручки от реализации продукции, товаров, работ, услуг» счета 68 «Расчеты по налогам и сборам» в корреспонденции с кредитом счета 18 «Налог на добавленную стоимость по приобретенным товарам, работам, услугам» (п. 4 Инструкции № 41; п. 21, ч. 4 п. 53 Инструкции № 50).

Какие записи арендодателю необходимо сделать в бухучете и какие налоги исчислить – читайте в ilex.