Вопрос: С 01.01.2020 продажа электронных сигарет, жидкостей для них, систем для потребления табака в магазинах, имеющих торговую площадь 1000 и более кв. м, должно осуществляется через обособленные товарные отделы. В связи с этим арендодатель расторгает договор аренды с арендатором, основной вид деятельности которого — продажа таких товаров. Арендуемое помещение — часть здания (не отдельно стоящее) в составе торгового центра. Арендатор условия договора аренды не нарушал. Правомерно ли расторжение договора аренды в одностороннем порядке со стороны арендодателя?
Ответ: Автор полагает, что для оценки правомерности действий арендодателя в данном случае следует изучить причины и основания, по которым он расторгает договор аренды.
Является ли таким основанием невозможность использования арендуемого помещения по его целевому назначению, или же договор аренды расторгается по причинам нарушения условий договора аренды со стороны арендатора.
В обоих случаях следует определить лицо, установившее какие-либо нарушения со стороны арендатора: это был официальный контролирующий орган или сам арендодатель?
Если невозможность использования арендуемого помещения для данного вида деятельности или наличие каких-либо нарушений со стороны арендатора установит контролирующий орган и выдаст официальное заключение, арендатору следует обратиться к самому договору аренды. Если в нем закреплена возможность расторжения и одностороннего отказа при установлении факта использования помещения не по целевому назначению или нарушения арендатором иных условий договора, то действия арендодателя будут обоснованы.
В иных случаях при отсутствии со стороны арендатора каких-либо нарушений и если он использовал имущество по целевому назначению, действия арендодателя по расторжению договора будут незаконными.
Обоснование: По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, если иное не предусмотрено ГК, иными законами и актами Президента, в случаях, когда арендатор:
а) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
б) существенно ухудшает имущество;
в) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
г) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре — в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законодательством или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя согласно п. 2 ст. 420 ГК <*>.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
а) при существенном нарушении договора другой стороной;
б) в иных случаях, предусмотренных ГК и иными актами законодательства или договором.
Таким образом, договор может быть прекращен по основаниям, установленным законодательством или соглашением сторон.
Декрет от 17.12.2002 N 28 не регулирует основания и порядок прекращения арендных правоотношений.
Следовательно, оценку законности действий арендодателя следует производить, исходя из анализа самого договора аренды и оснований, по которым договор был прекращен.
Читайте этот материал в ilex
*по ссылке Вы попадете в платный контент сервиса ilex
