Михаил Васильевич Чеканин,
юрист 

В статье на примере из судебной практики рассматривается ситуация, при которой антикризисный управляющий предприятия-банкрота обратился в суд с иском о расторжении договора найма жилого помещения, занимаемого бывшим работником предприятия, и его выселении.

Суть спора

Определением экономического суда возбуждено дело об экономической несостоятельности (банкротстве) в отношении сельхозпредприятия (предприятие, банкрот). Антикризисный управляющий (управляющий, истец) осуществлял продажу имущества банкрота с целью погашения долгов перед кредиторами.

У банкрота имелись активы — жилые дома, построенные по льготным кредитам, ранее предоставленным предприятию в рамках госпрограммы для проживания работников в сельской местности. С такими работниками были заключены договоры найма служебных помещений. Впоследствии жилые дома потеряли статус служебного жилья, и после этого с работниками перезаключены договоры найма без указания срока их действия.

Особый порядок продажи жилых домов сельхозпредприятий, находящихся в процедурах экономической несостоятельности (банкротстве), регламентирован Указами N 287 и N 253, со ссылкой на которые управляющий направил бывшим работникам банкрота уведомление с предложением заключить договор о приобретении занимаемых ими жилых домов.

В уведомлении было указано, что данным гражданам необходимо в двухмесячный срок с даты получения предложения обратиться на предприятие с письменными заявлениями о приобретении либо об отказе от приобретения занимаемых ими жилых домов.

На момент обращения управляющего в экономический суд бывшие работники банкрота, проживающие в жилых домах, подали письменные заявления о приобретении занимаемых ими жилых домов. С ними были заключены договоры купли-продажи и договоры перевода долга (долгов банкрота на граждан — новых собственников) по кредитным договорам, заключенным с банком.

Однако один из бывших работников М. не изъявил письменного согласия о приобретении занимаемого им жилого дома или отказа от его приобретения, т.е. фактически оставил уведомление управляющего без ответа.

Управляющий обратился в районный суд по месту нахождения жилого дома, в котором проживает М., с исковым заявлением о расторжении договора найма жилого помещения и выселении данного гражданина вместе с его супругой из занимаемого ими жилого дома.

Позиция истца

В обоснование заявленных требований истец указал следующее.

Одной из обязанностей антикризисного управляющего является организация продажи имущества должника и удовлетворение требований кредиторов <*>.

М. является нанимателем жилого дома по договору найма жилого помещения, принадлежащего предприятию на праве собственности. Дом принадлежит банкроту и обременен ипотекой, поскольку банковский кредит в полном объеме не погашен.

Управляющим осуществлена процедура, предусмотренная п. 9-1 Указа N 253, необходимая для продажи жилого дома сельскохозяйственной организации, находящейся в процедуре экономической несостоятельности (банкротстве).

Письменные предложения нанимателям жилых домов об их приобретении управляющий направил всем работникам, в том числе и М. Сроки уведомления управляющим соблюдены <*>.

На основании полученных от работников заявлений о приобретении управляющий принял решение о продаже заселенных жилых домов.

М. не выразил согласия приобрести жилой дом, в котором он проживает вместе с супругой. Соответственно договор перевода долга между предприятием, банком и данным гражданином не заключался.

В случае письменного отказа граждан от приобретения жилых домов либо неполучения в двухмесячный срок заявления о приобретении занимаемых жилых домов управляющий осуществляет распоряжение такими жилыми домами в соответствии с законодательством об экономической несостоятельности (банкротстве) <*>, а именно: должен выставить данное имущество на продажу с открытых аукционных торгов согласно ст. 127 Закона о банкротстве.

Позиция ответчиков

К участию в судебном разбирательстве привлечены:

— в качестве соответчика — супруга М.;

— третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований на предмет спора на стороне истца, — банк, выдавший кредит предприятию;

— орган опеки и попечительства местного райисполкома;

— районная прокуратура.

Ответчики исковые требования истца не признали, просили районный суд отказать истцу полностью в иске по следующим основаниям.

Ответчики считали, что они на законном основании проживают в жилом доме. В связи с открытием ликвидационного производства М. был уволен по п. 1 ст. 42 ТК.

Иного жилья ответчики не имеют.

М. действительно получил уведомление управляющего, однако отказался от приобретения жилого дома и, соответственно, от заключения договора перевода долга, поскольку М. считал, что стоимость жилья завышена, жилой дом не отвечает санитарным и техническим требованиям.

Оснований, указанных в ст. 61 ЖК для расторжения договора найма жилого помещения, не имеется.

Ответчики считали, что Указ N 253 не содержит оснований для расторжения договора найма жилого помещения в связи с ликвидацией предприятия.

Позиция лиц, участвующих в деле

Прокурор района полагал, что в иске следует отказать.

Представитель органа опеки и попечительства местного райисполкома не возражал против удовлетворения исковых требований истца.

Представитель банка также не возражал против удовлетворения иска.

Результаты рассмотрения дела судом

Продажа заселенного жилого дома осуществляется нанимателю этого жилого дома, или с его согласия совершеннолетнему члену его семьи, или иному гражданину, которые в соответствии с законодательством имеют равное с нанимателем право владения и пользования этим жилым домом.

Заселенный жилой дом, построенный (реконструированный), приобретенный сельскохозяйственной организацией с привлечением льготного кредита банка, кредит по которому не погашен, может быть продан при условии перевода долга сельскохозяйственной организацией, местным исполнительным и распорядительным органом базового территориального уровня по льготному кредиту на гражданина, проживающего в этом жилом доме, в соответствии с Указом N 405.

Договор купли-продажи жилого помещения, построенного (реконструированного), приобретенного сельскохозяйственной организацией с привлечением льготного кредита банка, кредит по которому не погашен, должен содержать условие об уплате гражданином, проживающим в жилом доме сельскохозяйственной организации, денежных средств в сумме, равной разнице между ценой жилого помещения и переведенной на гражданина суммой долга по льготному кредиту <*>.

Сельскохозяйственные организации, в отношении которых открыто конкурсное производство, могут осуществлять продажу заселенных жилых домов, предусмотренных в абз. 2 и 3 подп. 1.1 п. 1 Указа N 253, по договору купли-продажи на условиях, предусмотренных в п. 2, 4, 5 и 8 Указа N 253.

Управляющий принимает меры по выявлению заселенных жилых домов и не позднее семи календарных дней со дня их выявления направляет письменное предложение нанимателям жилых домов об их приобретении.

Граждане, указанные в ч. 1 п. 2 Указа N 253, в двухмесячный срок с даты получения предложения антикризисного управляющего обращаются в сельскохозяйственную организацию с письменным заявлением о приобретении (отказе от приобретения) занимаемого жилого дома.

В случае письменного отказа этих граждан от приобретения жилого дома либо неполучения в двухмесячный срок заявления о приобретении занимаемого жилого дома антикризисный управляющий осуществляет распоряжение такими жилыми домами в соответствии с законодательством об экономической несостоятельности (банкротстве) <*>.

Основания и порядок изменения, прекращения и расторжения договора найма жилого помещения определены ст. 59 — 61 ЖК <*>.

Договор найма жилого помещения может быть расторгнут по соглашению сторон <*>.

Договор найма жилого помещения может быть расторгнут при нарушении существенных условий договора нанимателем жилого помещения и (или) проживающими совместно с ним членами его семьи <*>.

Договор найма жилого помещения частного жилищного фонда, заключенный до заключения договора ипотеки, при обращении взыскания и реализации заложенного жилого помещения частного жилищного фонда сохраняет силу. Решение о расторжении договора найма жилого помещения частного жилищного фонда после реализации заложенного жилого помещения частного жилищного фонда может быть принято в порядке, установленном п. 1 ст. 62 ЖК <*>.

При расторжении договора найма жилого помещения по инициативе наймодателя предварительно за один месяц наймодатель должен направить нанимателю соответствующее письменное предупреждение с указанием мотивов расторжения.

Требование о расторжении договора найма жилого помещения может быть заявлено в суд только по истечении установленного срока в случае отказа нанимателя от расторжения договора либо неполучения ответа нанимателя на письменное предупреждение <*>.

При прекращении или расторжении договора найма жилого помещения наниматель жилого помещения обязан в течение трех суток (если иной срок не установлен ЖК или этим договором) освободить занимаемое жилое помещение и сдать его наймодателю по акту о сдаче жилого помещения в том состоянии, в котором он его получил, с учетом естественного износа или в состоянии, оговоренном в договоре найма жилого помещения <*>.

Наниматель жилого помещения и проживающие совместно с ним граждане, не освободившие жилое помещение в срок, установленный ч. 1 п. 1 ст. 63 ЖК, подлежат выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения <*>.

В судебном заседании достоверно установлено, что в порядке ст. 94 и 95 ЖК (1999 года), на основании совместного заседания администрации и профсоюзного комитета предприятия-банкрота, что не оспаривается сторонами, ответчику, состоящему на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий с супругой, на условиях договора найма жилого помещения государственного жилищного фонда было предоставлено служебное жилое помещение. Таким образом, в силу абз. 2 ст. 26 ЖК (1999 года) ответчик приобрел право пользования жилым домом.

Затем жилой дом, предоставленный ответчику, в соответствии с решением райисполкома исключен из числа служебных жилых домов ответчика, где на текущий момент проживает и зарегистрирована его семья. Иные договоры найма жилого помещения между истцом и ответчиком не заключались.

Истец в судебном заседании не оспаривал тот факт, что ответчик свои обязанности по договору найма жилого помещения исполнял надлежащим образом.

Жилой дом находится на праве собственности у истца и в ипотеке у банка, что подтверждается свидетельством (удостоверением) о государственной регистрации.

Уведомлением управляющего ответчику предлагалось заключить договор о приобретении занимаемого им жилого дома и договор перевода долга предприятия-банкрота с банком. В случае отказа от заключения указанных договоров ответчик уведомлялся о расторжении договора найма жилого помещения в связи с ликвидацией предприятия-банкрота.

При этом обращал на себя внимание тот факт, что в предварительном уведомлении наймодателя должны быть указаны мотивы расторжения договора <*>.

Ссылка истца в уведомлении на Указ N 287 как на основание для расторжения договора найма и выселения ответчиков не основана на законе, поскольку ни ЖК, ни иные НПА не предусматривают в качестве основания для расторжения договора найма и выселения отказ нанимателя от приобретения жилого дома в связи с нахождением предприятия-банкрота в ликвидационном производстве.

Обращение ответчика к управляющему о принятии решения о покупке жилого дома, занимаемого ответчиком, и в последующем принятие решения управляющим о продаже заселенного жилого дома ответчику не является правовым основанием для удовлетворения заявленных требований. Более того, ответчик от своих намерений о покупке указанного жилого дома отказался.

Таким образом, суд отказал истцу в удовлетворении его исковых требований.

Решение было обжаловано истцом в суд апелляционной инстанции.

Позиция истца в суде апелляционной инстанции

Истец (апеллянт) в апелляционной жалобе просил суд апелляционной инстанции отменить решение суда первой инстанции и принять новое решение по существу заявленных требований. В апелляционной жалобе было указано следующее.

Решение суда первой инстанции является незаконным и необоснованным, поскольку судом не учтены факты, входящие в предмет доказывания по делу, и факты, положенные судом в основу решения, не подтверждены достаточными и достоверными доказательствами.

Ответчик, давая объяснения в суде первой инстанции, утверждал, что договор найма жилого помещения исполняется им надлежащим образом. Однако ответчику было достоверно известно, что по указанному выше договору на протяжении 2017 — 2018 годов им не вносилась плата за пользование жилым домом. Задолженность полностью уплачена ответчиком лишь в 2019 году.

На дату вынесения решения судом первой инстанции и на момент подачи апелляционной жалобы у ответчика имеется двухлетняя задолженность перед истцом по внесению платы за пользование жилым домом.

Соответствующие действительности объяснения ответчика имели бы существенное значение и повлияли бы на решение суда исходя из следующего.

Существенными условиями договора найма жилого помещения являются <*>:

— предмет договора найма жилого помещения;

— срок действия договора найма жилого помещения — для договоров найма жилых помещений, заключенных на определенный срок;

— размер платы за пользование жилым помещением и срок ее внесения;

— срок внесения платы за ЖКУ (в случае если наниматель жилого помещения обязан вносить плату за них).

Договор найма жилого помещения может быть расторгнут при нарушении существенных условий договора нанимателем жилого помещения и (или) проживающими совместно с ним членами его семьи <*>.

Таким образом, ответчиком нарушаются существенные условия договора найма жилого помещения, а именно: не вносится плата за пользование жилым домом, что, по мнению истца, является основанием для удовлетворения исковых требований о расторжении договора найма жилого помещения и выселении ответчика из занимаемого им жилого дома.

Позиция ответчиков в суде апелляционной инстанции

В представленных возражениях на иск ответчики указали, что считают решение суда первой инстанции законным и обоснованным, просили оставить его в силе.

Требование о расторжении договора найма жилого помещения и выселении со ссылкой на ЖК истец в суде первой инстанции не заявлял, сославшись лишь на Указ N 287. Истец не может изменить основание иска в апелляционной жалобе.

Результаты рассмотрения дела судом апелляционной инстанции

Выселение граждан из жилых помещений допускается только по основаниям, предусмотренных ЖК и иными законодательными актами <*>.

Несмотря на указание в спорном договоре найма жилого помещения на его срочность, конкретного срока действия он не содержал.

Договором найма жилого помещения предусмотрены следующие основания досрочного прекращения:

— по соглашению сторон;

— по требованию одной из сторон в случае нарушения другой стороной существенных условий договора, если меры предупреждения и воздействия оказались безрезультативными;

— в иных случаях, предусмотренных ЖК.

Как указывал суд первой инстанции в своем решении, жилой дом, предоставленный ответчику, решением райисполкома исключен из числа служебных жилых домов. При этом, как следует из ответа истца, решение о включении данного жилого дома в состав жилых помещений коммерческого использования не принималось.

Разрешая спор, суд первой инстанции верно руководствовался ч. 1 п. 6 постановления Пленума ВС N 11 и правильно пришел к выводу о том, что предусмотренных нормами жилищного законодательства оснований для расторжения договора найма истец в судебном заседании не заявлял.

Суд апелляционной инстанции считает верным вывод суда первой инстанции о несостоятельности ссылки истца в обоснование иска на положения Указа N 287, поскольку данный НПА не содержит каких-либо оснований для расторжения договора найма жилого помещения либо выселения из него.

При этом суд апелляционной инстанции констатирует, что Указом N 287 внесены дополнения в Указ N 253. В соответствии с этими дополнениями сельскохозяйственные организации, в отношении которых открыто конкурсное производство, были наделены правом продажи заселенных жилых домов их нанимателям, а также определяли порядок и условия осуществления данной процедуры.

Отказ ответчиков от приобретения занимаемого ими жилого дома основанием для расторжения договора найма, как и для выселения ответчиков, не является с учетом нормы п. 9-1 Указа N 253.

Судом первой инстанции проверены доводы и возражения сторон по существу спора, дана правовая оценка доказательствам, приведены мотивы, по которым требования истца признаны необоснованными, и сделан правильный вывод о том, что правовых оснований для удовлетворения иска не имеется.

При этом суд апелляционной инстанции, оценивая доводы апелляционной жалобы, считает их несостоятельными, поскольку указанные в жалобе основания для расторжения договора найма жилого помещения предметом судебного разбирательства не являлись и в процессе рассмотрения дела в суде первой инстанции не были заявлены.

Таким образом, решение суда первой инстанции оставлено без изменения, а апелляционная жалоба — без удовлетворения.

В заключение необходимо отметить следующее.

М. все же нарушил одно из существенных условий договора найма жилого помещения — срок внесения платы за пользование жилого помещения. С учетом этого управляющий вправе предъявить в суд новый иск о расторжении договора найма и выселении М. с его супругой в силу положений ст. 50 и 61 ЖК.