В процессе хозяйственной деятельности нередко возникает необходимость использования недвижимого имущества других лиц, будь то доступ к вспомогательным помещениям здания, или возможность прохода/проезда. Для установления права ограниченного пользования чужим недвижимым имуществом и применяется сервитут. Разберемся, что представляет из себя сервитут и каких видов он бывает.

Сервитут, с одной стороны, относится к вещным правам лиц (право ограниченного пользования), не являющихся собственниками имущества (подп. 4 п. 1 ст. 217 ГК), с другой стороны, относится к разновидности ограничений (обременений) прав собственника недвижимого имущества.

Сервитут устанавливается в отношении недвижимого имущества. Наиболее распространенным является сервитут в отношении земельных участков (ст. 19 КоЗ). Обременение сервитутом возможно в отношении участков, находящихся как в частной собственности, так и в пожизненном наследуемом владении, постоянном или временном пользовании, аренде, субаренде (ч. 1 п. 13 постановления Пленума ВС от 22.12.2011 N 9).

Возникновение или прекращение сервитута подлежит обязательной государственной регистрации в организации по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (п. 3 ст. 268 ГК, подп. 2.10 п. 2 ст. 8 Закона о госрегистрации недвижимого имущества).

По способу установления сервитута, его можно разделить на договорной и судебный.

В договорном (внесудебном) порядке сервитуты устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником недвижимого имущества. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута во внесудебном порядке, сервитут может быть установлен решением суда. В этом случае лицо, которое требует установление сервитута, должно обратиться в суд с соответствующим исковым заявлением (п. 3 ст. 268 ГК). При обращении в суд с исковым заявлением необходимо указать: какой вид сервитута устанавливается (постоянный, срочный), в отношении какого недвижимого имущества, границы сервитута, цели его установления.

При этом следует иметь в виду, что поскольку сервитут фактически является ограничением прав владельца недвижимого имущества, такой способ защиты права возможен только в случае, если иным способом невозможно обеспечить соблюдение прав лица, обратившегося в суд с иском об установлении сервитута. Так, при рассмотрении споров об установлении, прекращении земельных сервитутов судам следует проверять, соответствуют ли требования об установлении (сохранении) сервитута его целям (обеспечение прохода, проезда, прокладка и эксплуатация линий электропередачи, связи, трубопроводов, обеспечение водоснабжения, а также иных хозяйственных нужд), выяснять у землепользователя земельного участка, в отношении которого заявлены требования об установлении земельного сервитута, требует ли он оплату за сервитут и возмещение убытков. Если по делу будет установлено, что интересы истца могут быть обеспечены иным способом и объективной необходимости для установления земельного сервитута не имеется, суд отказывает в иске (ч. 3, 4 п. 13 постановления Пленума ВС от 22.12.2011 N 9).

Также следует учесть, что собственник имущества, в отношении которого установлен сервитут, может обратиться с требованием о прекращении сервитута, если отпали основания, по которым сервитут был установлен, либо если в результате обременения сервитутом недвижимое имущество не может использоваться в соответствии с назначением (ст. 270 ГК).

По времени действия сервитут может быть постоянным или временным (срочным).

При установлении сервитута следует указать его вид в соглашении или в просительной части искового заявления. Если сервитут является временным, следует указать срок его действия.

Вместе с тем если в устанавливающем сервитут документе (соглашении, договоре, судебном постановлении) не указан его вид, в силу ч. 2 ст. 45 КоЗ земельный сервитут считается постоянным. Следуя аналогии, такой же подход должен сохраняться и в отношении сервитута на иное недвижимое имущество.

По критерию возмездности сервитут может быть платным или бесплатным.

Собственник недвижимого имущества, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законодательством, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование недвижимым имуществом (п. 4 ст. 268 ГК). Аналогичная норма содержится в КоЗ (ч. 3 ст. 19).

Размер такой платы определяется по соглашению сторон (в случае добровольного урегулирования вопроса) или решением суда. При этом, в случае судебного спора по установлению сервитута, у судов отсутствует четко установленный алгоритм по определению размера платы. В законодательстве и судебной практике есть только общее указание на то, что размер платы за пользование земельным сервитутом устанавливается судом в зависимости от вещного права на недвижимое имущество, обременяемое сервитутом, срока действия сервитута и других заслуживающих внимания обстоятельств (ч. 5 п. 13 постановления Пленума ВС от 22.12.2011 N 9).

Как правило, при определении судом размера платы за сервитут, учитывались следующие обстоятельства:

— расходы по земельному налогу (постановление судебной коллегии по экономическим делам ВС от 18.06.2019 (дело N 202-8/2018/331А/674К));

— арендная плата за пользование этой частью недвижимого имущества (постановление судебной коллегии по экономическим делам ВС от 14.03.2017 (дело N 227-12/2016/247К)).

Суды отмечают, что затраты на ремонт, содержание недвижимого имущества, обремененного сервитутом, имеют непостоянный характер, поэтому не могут быть учтены при расчете фиксированной платы за сервитут. Они могут распределяться между собственником недвижимого имущества и лицом, в интересах которого установлен сервитут, на основании отдельной договоренности.

Сервитут является обезличенным институтом, который в первую очередь устанавливает права и обязанности в отношении объекта недвижимого имущества, а не в отношении конкретного собственника такого имущества. Таким образом, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, в том числе земельный сервитут, сохраняются и при переходе права на это имущество к другому лицу (п. 1 ст. 269 ГК, ст. 58 КоЗ).

При этом сервитут не может быть самостоятельным предметом купли-продажи, залога и не может передаваться каким-либо способом лицам, не являющимся собственниками недвижимого имущества, для обеспечения использования которого сервитут установлен (п. 2 ст. 269 ГК).

Читайте этот материал в ilex >>*
*по ссылке Вы попадете в платный контент сервиса ilex