Алексей Николаевич Минич,
судья экономического суда Минской области

Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех его участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом <*>. Возведение какого-либо сооружения, которое ограничивает доступ к нежилым помещениям, возможно только по согласованию всех собственников совместного домовладения.

Фабула дела

В экономический суд обратилось УП «М» (истец) с исковым заявлением, в котором просило обязать ООО «А» (ответчик 1) демонтировать шлагбаум, установленный ООО «АС» (ответчик 2) при въезде на территорию общего пользования, и тем самым устранить препятствие к доступу истца к офису последнего.

Позиция истца

Просил суд обязать ООО «А», в ведении которого находится шлагбаум, обеспечить беспрепятственный доступ на земельный участок по автомобильной дороге, где расположен офис истца. Просил привлечь к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, на стороне ответчика — ООО «АС».

Основывал свои требования на абз. 2 и 3 ст. 1, ст. 9, 10 Закона о совместном домовладении, ст. 285 ГК.

Позиция ответчиков

ООО «А» иск не признало, указав, что в настоящее время истцу не создаются препятствия для попадания в офисное помещение. Шлагбаум находится в его пользовании и установлен он ООО «АС».

Суд привлек ООО «АС» в качестве второго ответчика.

Ответчик 2 иск не признал и указал, что хоть он и установил шлагбаум, однако каких-либо препятствий для истца не создавал. Шлагбаумом пользовался ответчик 1, который и определил порядок проезда на земельный участок через шлагбаум.

Рассмотрение дела судом

Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие законодательству, общественной пользе и безопасности, не наносящие вреда окружающей среде, историко-культурным ценностям и не ущемляющие прав и защищаемых законом интересов других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, а также распоряжаться им иным образом <*>.

Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения <*>.

Права, предусмотренные ст. 282 — 285 ГК, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законодательством или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника <*>.

Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех его участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.

Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации <*>.

Совместное домовладение — это правоотношения собственников недвижимого имущества, включающего земельный участок и расположенные на нем здание (здания) и (или) иные объекты недвижимости, отдельные части которого находятся в государственной и (или) частной форме собственности двух и более собственников, а остальные части являются общей долевой собственностью.

Ответчику 1 на праве аренды принадлежит земельный участок в аг. Х., площадью 3,99 га, с расположенными на нем административно-складскими (офисными, производственными) помещениями как самого ответчика 1, так и иных субъектов хозяйствования (не менее 44 собственников), в том числе и истца. Недвижимое имущество последнего (офис) размещено в капитальном строении, которое является совместным домовладением.

По решению участников совместного домовладения способ управления имуществом определен через товарищество собственников «Бизнес-комплекс «Х» (привлекалось судом как третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований на предмет спора, на стороне истца). Истец является одним из его участников <*>.

Для прохода и проезда к зданиям бизнес-комплекса предусмотрена асфальтированная дорога.

При въезде на указанный земельный участок установлены два шлагбаума — один на въезде и второй на выезде. Их установил ответчик 2 и передал эти объекты в пользование ответчику 1 по договору безвозмездного пользования имуществом.

В свою очередь ответчик 1 определил режим работы шлагбаума, тем самым создал препятствие проезду автотранспортных средств к зданию — совместному домовладению и в том числе офисному помещению истца. Проезд через шлагбаум возможен только по соответствующим пропускам и согласно соответствующему договору, который с истцом не заключался и, следовательно, пропуск истцу не выдан.

Возведение какого-либо сооружения, которое ограничивает доступ к нежилым помещениям, в том числе шлагбаума, возможен только по согласованию всех собственников совместного домовладения. Однако ответчик 1 не представил суду каких-либо доказательств того, что такое согласование было получено от всех собственников совместного домовладения.

Соглашения либо иных письменных сведений, свидетельствующих о том, что стороны спора достигли соглашения о порядке пользования помещением, в том числе земельным участком, не имеется (при рассмотрении данного спора суду не представлены согласованные варианты порядка пользования общим имуществом, которые учитывали бы права и интересы всех собственников и обеспечивали бы соблюдение беспрепятственного доступа к своим помещениям). В суде выяснилось, что согласования на возведение шлагбаумов вовсе не существует.

Ответчик своими действиями, такими как определение режима работы шлагбаумов (его использование) с выдачей пропуска субъектам хозяйствования (пропускной режим), в одностороннем порядке определил порядок пользования земельным участком, на котором находятся строения и сооружения всех собственников.

Владение, пользование и распоряжение общим имуществом осуществляются по соглашению собственников в пределах, установленных законодательством.

Собственник пользуется общим имуществом согласно его целевому назначению, не препятствуя осуществлению соответствующих прав других собственников. В случае технической необходимости собственник обязан обеспечить доступ к общему имуществу <*>.

Суд установил, что в адрес ответчика 1 райисполком выносил предписание, которым обязывал последнего обеспечить беспрепятственный проезд к помещениям вышеуказанного товарищества собственников, приостановив работу шлагбаума. Ответчик 1 обжаловал данное предписание, однако экономический суд отказал в удовлетворении заявления.

Опрошенные судом свидетели Ф., В., Ш., Л., Т., П., Р пояснили, что такой режимной работой шлагбаумов чинились препятствия по проезду автотранспортных средств к зданию (помещению) истца. Ответчик 1 не возражал против показаний свидетелей и не отрицал того, что шлагбаум ограничивает права пользования других собственников.

Истец направлял ответчику претензию с требованием об устранении нарушения прав собственности путем демонтажа шлагбаумов, иных запирающих устройств и объектов, создающих препятствия для въезда, выезда и передвижения по территории, прилегающей к зданиям. Ответ на претензию истцом не получен, демонтаж шлагбаумов не произведен.

Таким образом, несогласованные с другими собственниками действия ответчика 1 по использованию шлагбаума выходят за пределы полномочий последнего. Факт препятствования ответчиком 1 проезду автотранспортных средств работников и контрагентов (клиентов) истца подтвержден.

Землепользователи земельного участка, на котором расположены капитальные строения (здания, сооружения), находящиеся в их общей долевой собственности, осуществляют права землепользователей пропорционально своим долям в праве собственности на капитальные строения (здания, сооружения) либо долям в праве общей собственности на общее имущество совместного домовладения <*>.

Вместе с тем, как усматривается из тех же пояснений свидетелей, ответчика 1 и истца, на протяжении нескольких последних месяцев, вплоть до дня принятия судом решения по делу, ответчик 1 перестал препятствовать доступу к помещению истца. Одна стрела шлагбаума на выезде демонтирована, а стрела второго шлагбаума на въезде постоянно находится в открытом состоянии. Ответчик 1 до принятия решения судом удовлетворил требования истца в добровольном порядке.

Соответственно отпали обстоятельства, при которых следует обязать ответчика 1 устранить препятствия, которых не имеется.

Сам факт наличия на въезде шлагбаумов, как объектов (сооружений), не препятствует проезду к помещениям истца. Работа шлагбаума ответчиком 1 приостановлена, в связи с чем не подлежит удовлетворению требование истца о сносе этих шлагбаумов.

Не подлежат удовлетворению требования об устранении препятствий, заявленных к собственнику шлагбаумов — ответчику 2. Последний не препятствовал доступу транспортных средств истца на земельный участок, на котором расположено помещение истца. Шлагбаумы в нерабочем состоянии не препятствуют доступу истца к его помещениям: автотранспортные средства свободно могут проезжать на территорию и выезжать с нее.

Решение суда

Суд отказал истцу в удовлетворении заявленных требований, поскольку ответчик 1 выполнил требования истца в период рассмотрения дела в добровольном порядке, обеспечив свободный доступ на земельный участок, а истец от иска не отказался.