Белорусский рынок коммерческой недвижимости в период пандемии испытывал разные настроения. Дело в том, что каждый сегмент по-своему реагировал на происходящие перемены. Удаленка добавила головной боли владельцам бизнес-центров. Рост электронной торговли поднял настроение хозяевам складских помещений. Аналитик консалтинговой компании Colliers Belarus Сергей Сенкевич в интервью ilex более детально оценил положение дел на белорусском рынке коммерческой недвижимости.

— Почти полтора года назад многие бизнесы стали переходить на удаленку. При этом компании сохранили стационарные офисы в надежде на возвращение персонала. О чем говорит история с отказом EPAM и ряда других компаний от аренды части офисов? Можно ли уже сказать, как о массовом явлении, что компании отказываются от офисов, точнее вводят формат хотелинг, то есть сотрудники могут бронировать офисные помещения в случае потребности?

— В принципе, сейчас гибридный принцип работы, когда удаленка и работа в офисе смешиваются — это уже мировая тенденция. В каждой компании был принят коэффициент обеспеченностью площадью, условно 8 кв.м на сотрудника. Сейчас пришли к выводу, что при гибридной работе не надо полностью иметь все эти помещения. Достаточно 70% от этой площади, потому что часть сотрудников находится в офисе, часть – на удаленке. Некоторые компании применяют метод смены работников: три недели 30% сотрудников работают в офисе, потом три недели другие сотрудники работают из офиса.

Источник: pixabay.com

Беларусь тоже находится в этом тренде. Поэтому все идет к тому, что наш рынок аренды офисных помещений сократится примерно на 30% за счет компаний-арендаторов, использующих такую практику организации рабочего процесса. Но есть категория компаний, которым невозможно отказаться от «классической» офисной работы. Это дает определенные предпосылки для оптимизма, что спрос «ужмется» не до такой степени.

— Такая тенденция характерна больше к минским офисам? Что происходит в регионах?

— Пока что в большей степени это заметно по минским бизнес-центрам. Хотя в регионах тоже есть сокращения. Но это будет не настолько критично, поскольку в регионах сам рынок современных офисов не настолько развит. В настоящее время, если взять областные центры, то современные бизнес-центры есть только в Могилеве и Бресте. В Гродно и Гомеле ситуация уже поскромнее. В Витебске практически ничего современного нет. А поскольку нет рынка – нечему сокращаться.

— По вашим оценкам,  сколько площадей станут вакантными? Насколько это снижение будет критичным для владельцев бизнес-центров? Как можно заполнить пустующие площади?

— В среднем освободится около 20% площадей. Не все компании будут сокращать площади. У некоторых есть бизнес, который никак на удаленку нельзя перенести. Не все арендаторы – айтишники, которые на передовой удаленки. И для этих освободившихся площадей совершенно нет альтернативы на сегодняшний день. Таких арендаторов, как, например, EPAM, который арендовал бизнес-центры целиком, нет на горизонте, и, похоже, не будет.

Вместе с тем мы ожидаем, что будет ротационная замена. Кто-то из условного «Шанхая» (когда был дефицит офисов, люди снимали все, что ни попадя —  помещения в торговых центрах, в старых административных зданиях, отремонтированных бывших заводоуправлениях) будет переезжать в новые современные бизнес-центры, замещая тех, кто сокращает офисы. А вот низкокачественные площади окажутся не нужными никому.

— Стоит ли на этом фоне ждать снижения арендных ставок?

— Сложно сказать. Но ставки по сравнению с пиком в 2019 году, хорошем во всех отношениях (ни пандемии, ни напряженности в общественно-политической жизни в обществе), к концу 2020 – началу 2021 года и так просели уже на 20-40%. Так, например, стоимость аренды офисов класса В1 находится в диапазоне от 8−20 евро за «квадрат». Более качественные помещения сдаются по  15−20 евро без НДС и без эксплуатационных расходов.

На самом деле, многое будет зависеть от поведения собственников бизнес-центров, которые останутся вакантными. Если кто-то запаникует, сразу пойдет на демпинг, то ставки очень быстро снизятся. Если владельцы офисов решат немножко потерпеть, успокоиться и попробовать все-таки поработать по рыночным условиям, то тогда такого резкого обвала не будет. Но, даже если к решению проблемы подойдут хладнокровно, все равно, хоть немножко, но придется поступиться ставками.

— Запас прочности у собственников большой, чтобы не паниковать?

— Более возрастные бизнес-центры, наверное, пока был высокий спрос, высокие ставки, успели уже как-то отбить свои вложения. Они могут позволить себе немного подождать. А вот бизнес-центры, которые ввелись в эксплуатацию в 2020 году и не успели заполниться, а у них выплаты по кредитам, особого запаса прочности не имеют. Надо будет искать варианты, как выходить из этого положения.

— Коммерческая недвижимость — это не только офисы. Какая ситуация с гостиницами, торговыми и складскими помещениями? Наверное, в пандемию больше всего просели отели?

— Безусловно, статистика по отелям и в прошлом году была не очень хорошая, и в этом тоже. Но в 2021 году немного поспокойнее стало положение. Если в 2020 году перестали ходить поезда и летать самолеты даже в Россию, то в этом году транспортное сообщение возобновилось. Поэтому были и у нас российские туристы. Но, конечно, на уровень докризисного 2019 года никто не вернулся. Так, коэффициент загрузки гостиниц по итогам 2020 года составил в Минске всего 20,2%, а по стране в среднем вообще 18,8%. За текущий период 2021 года информации еще нет, но озвучивались цифры, что за первые 5 месяцев года загрузка номерного фонда столицы приблизилась к 30%. Это прогресс, но опять же, если сравнивать с 2019 годом, когда коэффициент загрузки минских гостиниц составил практически 55%, то до полного оптимизма далеко.

Сейчас нет новых анонсированных инвестпроектов по строительству гостиниц, не бросаются люди сейчас в этот сегмент. Я не беру в расчет некоторые непонятные мне проекты.

— Насколько уверенно себя чувствуют ритейлеры? Сети магазинов «Домашние», Bigzz закрылись, осталось два «Простора». Проходит информация о не лучшем положении дел и у других сетей. Но полки магазинов не пустуют. Можно ли говорить, что просто продолжается тенденция, что небольшие компании не выдерживают конкуренцию с крупными сетями?

— Сейчас небольшим торговым компаниям очень сложно тягаться с крупной розницей. По экспертным оценкам, в этой ситуации могут выжить одиночные магазины «у дома» и большие сети. И здесь есть логика. Оборот одиночного магазина небольшой, он привык в таких условиях работать. Крупным ритейлерам с их оборотами и количеством точек проще доминировать. А вот когда у тебя 3-5 магазинов, ты уже не можешь работать по мелочам, как одиночная точка, но и ставить какие-то условия в работе с поставщиками, производителями, как крупная сеть, тоже не сможешь. Поэтому такие торговые компании будут или закрываться, или пытаться продаться с выгодой для себя. Но сейчас и крупные сети сигнализируют о падении торговой выручки. Особенно это заметно по Минску. По регионам есть еще какой-то рост, а по Минску выручка снизилась. Так, в среднем по республике розничный товарооборот (РТО) за 7 месяцев 2021 года вырос на 0,4%. А, например, в Минской области рост РТО составил 1,1%, тогда как в городе Минске за этот же период РТО сократился на 1,3%.

— В связи с этим какие тенденции с торговой недвижимостью наблюдаются за последний год?

— Наверное, это пока нельзя назвать тенденцией, но было несколько примеров, когда сеть и девелопер в одном лице выкупала большие площади. Например, «Табак инвест», которые управляет сетью «Корона», приобрел брестский комплекс «Асстор Вест», а также столичные торговые центры «Бонус» и «Горка Дом».

Что касается знаковых торговых объектов, то с ними пока не происходит ничего нового. Единственное, сейчас немного сложная ситуация с объектами «Дана Холдингс» в связи с европейскими санкциями. Арендаторы присматриваются, могут ли они с ними работать в этих условиях.

— А в целом санкции на рынке коммерческой недвижимости не отразились?

— Все пока изучают информацию, как работают эти ограничения, распространяются ли они на нахождение в торговом центре, при поставке товаров и так далее. Но так, чтобы кто-то ушел из-за санкций, или заявил о закрытии, этого пока что нет. Скорее всего, осенью — в начале зимы юристы центральных офисов международных компаний примут какое-то решение.

— Вместе с тем растет e-commerce. Насколько серьезное влияние интернет-торговля оказывает на работу традиционной розницы, чтобы магазины стали отказываться от своих торговых площадей?

— Да, интернет-торговля набирает обороты. Однозначно, она будет оказывать широкое влияние на стационарную торговлю, да и сейчас уже оказывает. Из 53,5 млрд рублей товарооборота за 2020 год 2,3 млрд пришлось на интернет-торговлю. А это 4,3% от всего товарооборота.  Уже 16-18% бытовой техники продается через интернет. На продовольственном сегменте это сказывается пока в меньшей степени. Но среди ритейлеров растет количество участников, которые применяют доставку. Если раньше был представлен только «Евроопт», то с прошлого года Green, «Мила», «Остров чистоты» начали активно развивать свои службы доставки. Это тоже мировая тенденция, тут уж ничего не поделаешь. Ну и концентрированный приход «Озона» на белорусский рынок еще больше увеличит  долю e-commerce.

Думаю, все больше компаний будут активнее практиковать интернет-торговлю, потому что , по большому счету, одно дело иметь в пригороде Минска хороший распределительный центр по ставкам, характерным для складов и оттуда потом работать, а другое дело иметь много точек с большим количеством персонала на дорогих арендных площадях. Тут даже по этому принципу экономика строится в пользу служб доставок.

— Кажется, что в сложившихся условиях лучше всего себя должна чувствовать складская недвижимость? Насколько верно такое представление? Ранее, помнится, говорили, что вот настроили логистических центров, а они пустуют. Как сейчас с заполняемостью?

— В сегменте складов вакантность совершенно не выросла. Ставки не снизились. Склады были востребованы полностью. Скорее даже наоборот дефицит ощущался и в 2020 году, и в этом. Даже если в какой-то момент просела внешнеэкономическая деятельность, то имелись товары, которые надо было хранить до момента стабилизации транспортной отрасли. Развитие служб доставок от розничных сетей и развитие интернет-торговли в целом также потребовало большего количества площадей. Особенно были нарасхват склады, которые построены недалеко от МКАД, чтобы можно было быстро охватить Минск и пригород.

— Ожидать ли в таком случае реализации новых инвестпроектов?

— Я не думаю, что сейчас Беларуси стоит в принципе ждать много инвесторов. К тому же еще реализуются проекты, которые способны покрыть дефицит. Например, «Парфюм Трейд» (оператор сети «Мила») строит свой склад недалеко от «Экспобела» на более чем 45 тыс. кв. м. В настоящее время они арендуют склады в четырех локациях по периметру Минска. Понятно, что когда они запустят этот единый распределительный центр, появится несколько десятков тысяч вакантных «квадратов». Наверное, сразу быстро их никто не заполнит. Но в принципе с течением времени их заберут.

Александр Заяц