Олеся Валерьевна Дыль,
судья экономического суда
Минской области

Если право собственности на недвижимое имущество не зарегистрировано за арендодателем в едином государственном регистре недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, то договор аренды такого имущества ничтожен в силу ст. 169 ГК, как не соответствующий требованиям ст. 579 ГК, если иное не установлено законодательством. Рассмотрим пример из судебной практики, в котором суд пришел к выводу, что совершенная нотариусом исполнительная надпись по ничтожному договору не подлежит исполнению. Суд также признал требования истца правомерными и подлежащими удовлетворению, а возражения ответчика — несостоятельными.

Экономический суд 18.07.2017 рассмотрел в открытом судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя К. (далее — ИП К.) к КУП «В» о признании не подлежащей исполнению исполнительной надписи от 19.10.2016.

Истец заявил требования о признании не подлежащей исполнению данной исполнительной надписи. В частности, нотариус предложил взыскать с ИП К. в пользу КУП «В» задолженность по договору аренды капитальных строений (зданий, сооружений) изолированных помещений, машино-мест, их частей, находящихся в собственности Минского района (далее — договор аренды), за период с 01.08.2015 по 30.04.2016 в сумме 2068 бел. руб. 17 коп.

В качестве основания иска истец указал, что договор аренды был ничтожной сделкой, поскольку не отвечал требованиям законодательства, а именно ст. 579, 582 ГК, подп. 1.3 п. 1 Декрета от 19.12.2008 N 24 «О некоторых вопросах аренды капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест». По мнению истца, ему не было предоставлено помещение, соответствующее назначению имущества и принятое в эксплуатацию в установленном порядке.

В судебном заседании истец представил заявление об изменении основания иска. Согласно ему исполнительная надпись нотариуса от 19.10.2016 не подлежала исполнению в связи с ничтожностью в силу ст. 169 ГК заключенного между ИП К. и КУП «В» договора аренды, не соответствующего требованиям п. 1 ст. 578, ст. 579, п. 1 ст. 582 ГК, ст. 7, 10 Закона от 22.07.2002 N 133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» (далее — Закон).

Исходя из ст. 63 ХПК, суд принял к рассмотрению изменение истцом основания исковых требований, т.к. это не противоречило законодательству и не нарушало прав других лиц.

Представитель истца пояснил следующее. В соответствии с п. 2 ст. 7 Закона недвижимое имущество считается созданным, измененным, прекратившим существование с момента государственной регистрации его создания, изменения, прекращения существования, если иное не установлено законодательными актами Республики Беларусь. Статьей 10 Закона установлена последовательность государственной регистрации.

Представленные ответчиком документы свидетельствовали, что отсутствовала государственная регистрация имущества, которое передавалось ответчиком истцу по договору аренды. Свидетельство о государственной регистрации земельного участка для обслуживания бани государственный орган выдал 19.01.2016. Государственная регистрация объекта недвижимости, который стал объектом аренды, не могла произойти раньше даты государственной регистрации земельного участка. Таким образом, данное имущество не могло быть объектом аренды, поскольку не регистрировалось в установленном порядке.

Ответчик с требованиями истца не согласился, представил суду отзыв. Истец 29.09.2014 обратился к ответчику с заявлением, в котором просил предоставить в аренду здание бани с целью оказания услуг населению. В случае положительного решения обещал провести работы по восстановлению здания. На основании решения исполкома от 28.01.2015 с истцом был заключен договор аренды.

Решением исполкома от 06.07.2015 по заявлению истца в решение от 28.01.2015 были внесены изменения. В связи с этим было подписано дополнительное соглашение к договору аренды. Согласно данному соглашению имущество передавалось арендатору с целью оказания услуг населению и для размещения буфета. Истцу было известно, что на момент заключения договора переданное в аренду имущество не было зарегистрировано в установленном порядке. Передача имущества в аренду совершалась на основании решения исполкома от 28.01.2015. Ответчик обратил внимание суда, что истец пользовался имуществом, его устраивали условия договора.

В марте 2016 года ответчик предпринял попытку государственной регистрации здания бани. Агентство по государственной регистрации и земельному кадастру 01.04.2016 отказалось совершить регистрационные действия ввиду неполного пакета представленных документов. В апреле 2016 года ответчик получил претензию от истца об одностороннем отказе от исполнения договора аренды.

Между истцом и ответчиком 29.04.2016 было заключено соглашение о расторжении договора аренды. Истец вернул имущество ответчику, однако не внес арендную плату. За период с августа 2015 года по апрель 2016 года задолженность составила 2068 бел. руб. 17 коп. Истец ее так и не погасил.

На основании изложенного ответчик считал, что договор аренды был заключен в соответствии с законодательством, поскольку соблюдались все существенные условия (ст. 402 ГК). С 26.01.2016 по 27.04.2016 истец пользовался имуществом и в соответствии с гл. 3 договора аренды обязан был вносить за это арендную плату. При заключении договора аренды он не затребовал документы о регистрации имущества и не предусмотрел, что оно могло быть незарегистрированным. На основании вышеизложенного ответчик просил отказать истцу в удовлетворении исковых требований.

Экономический суд, заслушав представителей сторон, исследовав имеющиеся доказательства, оценив их в соответствии со ст. 108 ХПК, пришел к выводу, что требования истца подлежат удовлетворению.

Факт передачи истцу в аренду имущества подтверждал акт приема-передачи от 26.01.2015. В п. 9 договора аренды стороны определили, что за пользование имуществом арендатор уплачивает арендодателю арендную плату в размере 19,04 базовой арендной величины в месяц.

Ввиду ненадлежащего исполнения арендатором обязательства по своевременному и полному внесению платы за арендуемое имущество и образования задолженности по расчетам арендодатель 19.10.2016 обратился к нотариусу с заявлением о совершении исполнительной надписи о взыскании задолженности по договору аренды.

Нотариус 19.10.2016 совершил данную надпись, предложив взыскать с ИП К. в пользу КУП «В» задолженность по договору аренды за период с августа 2015 года по апрель 2016 года в сумме 2068 бел. руб. 17 коп. и расходы по совершению исполнительной надписи в размере 31 бел. руб. 50 коп., всего 2099 бел. руб. 67 коп.

В силу ст. 100 ХПК каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые ссылается как на обоснование своих требований и возражений, если иное не предусмотрено законодательством.

Как закрепляет ст. 103, 104 ХПК, суд принимает и исследует только те доказательства, которые могут подтвердить или опровергнуть факты, подлежащие доказыванию по делу. Обстоятельства, которые должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться иными доказательствами.

Условия и принципы оценки доказательств закреплены в ст. 108 ХПК, которая устанавливает, что никакие доказательства не имеют для суда, рассматривающего экономические дела, заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также их достаточность и взаимную связь в совокупности.

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора, что закреплено абз. 7 ч. 2 ст. 2 ГК. Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (п. 1 ст. 390 ГК). Договор в силу п. 1 ст. 402 ГК считается заключенным, если стороны в требуемой в подлежащих случаях форме достигли соглашения по всем его существенным условиям.

В соответствии с п. 1 ст. 167 и ст. 169 ГК ничтожная сделка является недействительной в силу факта несоответствия требованиям законодательства. Она недействительна в момент совершения независимо от признания ее такой судом.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ч. 1 ст. 577 ГК). Исходя из ст. 579 ГК право сдачи имущества в аренду принадлежит собственнику.

В силу ст. 131 ГК государственной регистрации подлежит недвижимое имущество, права на него и сделки с ним в случаях, предусмотренных законодательными актами. Согласно п. 2 ст. 7 Закона недвижимое имущество считается созданным, измененным, прекратившим существование с момента государственной регистрации его создания, изменения, прекращения существования, если иное не установлено законодательными актами Республики Беларусь.

В п. 11 постановления Пленума ВХС от 15.02.2012 N 1 «О некоторых вопросах рассмотрения дел, возникающих из арендных правоотношений» указано, что право собственности арендодателя на недвижимое имущество возникает с момента его государственной регистрации, если иное не предусмотрено законодательством (п. 1 ст. 131, п. 2 ст. 220, п. 2 ст. 224 ГК и п. 2 ст. 7 Закона).

Если право собственности на недвижимое имущество не зарегистрировано за арендодателем в едином государственном регистре недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, договор аренды является ничтожным в силу ст. 169 ГК, как не соответствующий требованиям ст. 579 ГК.

Таким образом, при отсутствии государственной регистрации права собственности арендодатель не может распоряжаться имуществом путем сдачи его в аренду. Из приведенного правила существует исключение. В случае если сооружения и некоторые иные виды недвижимого имущества, находящиеся в хозяйственном ведении или оперативном управлении государственных организаций, были созданы (введены в эксплуатацию, изменены в соответствии с законодательством) в период до вступления в силу Закона (т.е. до 08.05.2003), то до истечения срока, установленного Правительством (п. 4 ст. 73 Закона, п. 1 постановления Совмина от 20.06.2009 N 800 «О мерах по государственной регистрации объектов недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности»), а именно до 01.01.2014, независимо от государственной регистрации такое имущество можно было сдать в аренду.

Отсюда следует, что Правительство установило исключение для объектов недвижимого имущества, находившегося в государственной собственности. После 01.01.2014 государственные предприятия обязаны были получить в установленном порядке документы о государственной регистрации имущества.

Как следовало из пояснений ответчика, а также из представленных суду документов, здание бани было принято ответчиком по акту 01.04.2013. Соответственно, ответчик в установленном законодательством порядке обязан был получить документы о государственной регистрации указанного имущества до 01.01.2014. Поскольку договор аренды был заключен 28.01.2015, положения ч. 3 п. 11 постановления Пленума ВХС от 15.02.2012 N 1 «О некоторых вопросах рассмотрения дел, возникающих из арендных правоотношений» на него не распространялись.

Ответчик в судебном заседании подтвердил, что не осуществил государственную регистрацию переданного по договору аренды объекта недвижимости. Отсутствие государственной регистрации права пользования (собственности) на недвижимое имущество, сданное в аренду ИП К., лишило КУП «В» права распоряжаться этим имуществом путем сдачи в аренду. В силу ст. 169 ГК договор аренды был ничтожным, как не соответствующий требованиям ст. 579 ГК. Выданная нотариусом 19.10.2016 исполнительная надпись по ничтожному договору не подлежит исполнению.

На основании изложенного суд признал требования истца правомерными и подлежащими удовлетворению, а возражения ответчика — несостоятельными. Довод ответчика, что договор аренды заключался в соответствии с законодательством, т.к. были соблюдены все существенные условия (ст. 402 ГК), суд отклонил. Истец в качестве основания заявленных требований не ссылался на ничтожность сделки ввиду ее несоответствия условиям ст. 402 ГК. В качестве правового обоснования заявленных исковых заявлений истец привел иные нормы законодательства. В их отношении ответчик доводов не привел. Таким образом, рассматриваемый довод опровергался материалами дела.

Суд указал, что сделка, хотя и содержащая все существенные условия, необходимые или обязательные для договоров определенного вида, может быть не соответствующей требованиям законодательства и ничтожной. Соблюдение всех существенных условий договора не гарантирует, что сделка не может противоречить какой-либо норме законодательства.

Остальные доводы лиц, участвовавших в деле, на существо спора не повлияли.