Корреспонденция счетов: Как отразить сдачу в субаренду помещения, полученного в аренду?

Ситуация

Организация взяла в аренду помещение стоимостью 64 000 руб. сроком на один год. Ежемесячная арендная плата за него составляет 450 руб. (в том числе НДС 75 руб.) и уплачивается по окончании месяца, к которому относится.

Первые 6 месяцев помещение использовалось для нужд управления организацией.

По окончании 6 месяцев с согласия арендодателя это помещение сдано в субаренду на срок, оставшийся до окончания срока действия договора аренды (т.е. на 6 месяцев). Арендная плата, предусмотренная договором субаренды, составляет 495 руб. (в том числе НДС 82,50 руб.) и также уплачивается субарендатором ежемесячно по окончании месяца, к которому она относится.

Сдача имущества в аренду (субаренду) относится к инвестиционной деятельности организации.

Общие положения

По договору аренды изолированного помещения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору изолированное помещение. Передача объекта аренды арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами (п. 1 ст. 621, п. 1 ст. 626 ГК).

Арендатор с согласия арендодателя вправе сдать арендованное имущество в субаренду. При этом к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено ГК и иными актами законодательства. Отметим, что при передаче имущества в субаренду ответственным по договору перед арендодателем продолжает оставаться арендатор (п. 2 ст. 586 ГК).

Бухгалтерский учет

В бухгалтерском учете арендатора изолированное помещение, являющееся арендованным объектом основных средств (ОС), учитывается на забалансовом счете 001 «Арендованные основные средства» по стоимости, указанной в договорах аренды. Аналитический учет арендованных ОС ведется по арендодателям и отдельным объектам ОС. Передача недвижимости субарендатору может отражаться в аналитическом учете к счету 001 «Арендованные основные средства» (п. 79 Инструкции № 50).

В рассматриваемой ситуации в течение первых 6 месяцев организация использует арендованное помещение для нужд управления организацией. Следовательно, начисленная сумма арендной платы на последнее число каждого месяца на основании первичного учетного документа (ПУД) отражается по дебету счета 26 «Общехозяйственные затраты» и кредиту счета 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками» или счета 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами». Отметим, что форма ПУД, подтверждающего сдачу недвижимости в аренду, законодательством не утверждена. Поэтому организации вправе самостоятельно разрабатывать и утверждать его форму с учетом установленных требований (например, счет на оплату аренды, акт пользования имуществом и т.д.) (ч. 1 и 2 п. 28, ч. 1 и 3 п. 47, ч. 1 п. 59 Инструкции № 50; п. 1 и 2, ч. 4 п. 3 ст. 10 Закона № 57-З).

Суммы предъявленного к уплате НДС отражаются по дебету счета 18 «Налог на добавленную стоимость по приобретенным товарам, работам, услугам» и кредиту счета 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками» или счета 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами». Суммы НДС, подлежащие вычету в соответствии с законодательством, отражаются по дебету счета 68 «Расчеты по налогам и сборам» (субсчет 68-2 «Расчеты по налогам и сборам, исчисляемым из выручки от реализации продукции, товаров, работ, услуг») (абз. 4 п. 2, п. 4 Инструкции № 41; ч. 4 п. 53 Инструкции № 50).

Перечисление арендодателю арендной платы отражается по дебету счета 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками» или счета 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» и кредиту счета 51 «Расчетные счета» (ч. 4 п. 47, п. 59 Инструкции № 50).

В рассматриваемой ситуации по истечении 6 месяцев аренды изолированное помещение передано в субаренду на такой же срок. Доходы от сдачи имущества в субаренду начисляются на последний календарный день каждого месяца субаренды и последний день субаренды в соответствии с договором субаренды. Так как сдача в субаренду недвижимости является для организации инвестиционной деятельностью, доходы и расходы по ней отражаются на счете 91 «Прочие доходы и расходы». При начислении арендной платы делаются записи по дебету счета 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками» или счета 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» в корреспонденции с кредитом счета 91 «Прочие доходы и расходы». Суммы НДС, исчисленные с оборота по передаче помещения в субаренду, отражаются по дебету субсчета 91-2 «Налог на добавленную стоимость» и кредиту субсчета 68-2 «Расчеты по налогам и сборам, исчисляемым из выручки от реализации продукции, товаров, работ, услуг». НДС отражается и принимается к вычету в том же порядке, что и первые 6 месяцев (подп. 1.1.3 постановления № 55; абз. 3 и 6 ч. 1 п. 2, п. 6 и 14 Инструкции № 102; ч. 2 п. 48, ч. 4 п. 53, п. 59 и 71 Инструкции № 50; подп. 3.2 Инструкции № 41).

Полагаем, что передача недвижимости субарендатору может отражаться в аналитическом учете к счету 001 «Арендованные основные средства» на отдельном аналитическом субсчете (ч. 3 п. 3, п. 79 Инструкции № 50).

НДС

Днем сдачи изолированного помещения в аренду признается последний день каждого месяца, к которому относится арендная плата, но не ранее даты фактической передачи объекта аренды. Следовательно, у арендатора право на вычет НДС возникает в последний день каждого из таких периодов (п. 10 ст. 121 НК).

Сумму НДС, предъявленную арендодателем к уплате, арендатор вправе принять к вычету, независимо от даты проведения расчетов за аренду, после ее отражения в бухгалтерском учете и книге покупок (если она ведется) (ч. 1 п. 4 ст. 132 НК).

Налоговые вычеты производятся на основании полученного от арендодателя ЭСЧФ при условии его подписания ЭЦП арендатора (подп. 5.7 ст. 132 НК).

Обороты по передаче на территории Республики Беларусь в субаренду изолированного помещения признаются объектами обложения НДС. Налоговой базой по НДС является сумма арендной платы (подп. 1.1 ст. 117, подп. 1.1.6 ст. 115, ч. 1 п. 11 ст. 120 НК).

При исчислении НДС субарендодатель должен составить ЭСЧФ и выставить его субарендатору в установленный законодательством срок (п. 1, подп. 2.1, п. 5 ст. 131 НК).

О том, как отразить операции в бухгалтерском учете субарендодателя, а также что необходимо учесть при исчислении налога на прибыль, читайте в ilex.