Кому присудят недвижимость, дважды проданную двум добросовестным покупателям? Первый из них зарегистрировал только сделку купли-продажи, но не свое право на недвижимость.

Организация купила с электронных торгов незавершенное законсервированное капитальное строение. Торги организовал судебный исполнитель в целях продажи имущества должника. Однако в госрегистрации перехода права собственности на строение и земельный участок организации отказали. Причина — в Едином госрегистре недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним уже числился договор, по которому должник ранее продал это строение ИП. Тогда организация подала иск к ИП о признании права собственности на строение.

Суды первой и апелляционной инстанции в иске отказали. В обоснование указали, что:

— ИП был кандидатом в правообладатели на спорное строение. Решение суда по другому делу установило, что ИП полностью заплатил за строение по договору купли-продажи, а должнику отказали в расторжении данного договора;

— ИП был добросовестным приобретателем спорного строения. Признание права собственности за новым покупателем повлекло бы нарушение его прав.

Верховный Суд отменил решения нижестоящих инстанций и признал право собственности на строение за организацией:

— ИП после регистрации договора купли-продажи строения вплоть до его изъятия судебным исполнителем не обратился за регистрацией своих прав, основанных на сделке. Не предъявил требование о передаче ему строения или о признании прав на него, не заявил возражений против требований нового покупателя;

— организация тоже была кандидатом в правообладатели на спорное строение, поскольку приобрела его с электронных торгов. Получила строение от судебного исполнителя по акту передачи имущества;

— организация предприняла действия по оформлению своего права — обратилась за госрегистрацией перехода прав на строение и по защите своих прав — подала иск о признании права собственности;

— вопрос собственности на строение следовало разрешать по правилам ст. 369 ГК. Кредитор вправе потребовать отобрать у должника и передать в собственность индивидуально-определенную вещь, если должник не выполнил обязательство. Это право отпадает, когда вещь уже поступила в собственность, хозведение или оперативное управление третьему лицу. Спорную недвижимость приобрел и получил в собственность новый покупатель. Поэтому у ИП отпало право требовать передачи строения от продавца — должника по исполнительному производству;

— правовые препятствия для признания права собственности на строение у организации отсутствовали, поскольку ИП не имел права требовать передачи ему строения.