Между ГУ “Г” (арендодатель) и ООО “П” (арендатор) был заключен договор аренды здания.

Предыдущий арендатор произвел в указанном здании самовольную реконструкцию, вследствие чего площадь здания увеличилась на 361,60 кв. м. ГУ “Г” не зарегистрировало эту реконструкцию, не оформило права на дополнительные площади и передало их в пользование ООО “П”.

После прекращения арендных отношений ООО “П” обратилось в суд с иском об установлении факта ничтожности договора аренды в части передачи в аренду помещений площадью 361, 60 кв. м.

Рассмотрение спора судами первой инстанции

1) По требованию о признании договора аренды недействительным в части

В обоснование своего иска арендатор ссылался на то, что арендодатель на дату заключения договора аренды не принял меры для госрегистрации самовольно совершенной реконструкции здания, а значит, и распоряжаться этими площадями не мог.

Экономический суд г. Минска удовлетворил иск ООО “П” об установлении факта ничтожности вышеуказанного договора аренды в части площадей, возникших в результате самовольной реконструкции.

Решение суда вступило в законную силу.

2) По требованию о применении последствий недействительности сделки

Затем арендатор подал иск о применении последствий недействительности сделки. Он просил взыскать с арендодателя излишне уплаченную арендную плату (за помещения площадью 361,60 кв. м) и проценты за пользование чужими денежными средствами.

Суд первой инстанции удовлетворил требования ООО “П”. Суд пришел к выводу, что ГУ “Г” не вправе было сдавать в аренду имущество, возникшее вследствие самовольно выполненной реконструкции здания без получения необходимых разрешений и, соответственно, получать доход от сдачи в аренду указанного имущества <*>. В связи с этим сумма в части переданного в аренду имущества, являющегося самовольной реконструкцией, получена ГУ “Г” без установленных законодательством оснований на ее получение.

Рассмотрение спора судом апелляционной инстанции

Суд апелляционной инстанции не согласился с вышеперечисленными выводами и отменил решение суда первой инстанции (о применении последствий недействительности сделки).

Так, суд апелляционной инстанции указал, что арендатор фактически пользовался спорным имуществом, в связи с чем перечисленная им плата за пользование этим имуществом не может рассматриваться как неосновательное обогащение арендодателя. Соответственно, нет оснований для удовлетворения заявленных ООО “П” требований.

Рассмотрение спора Верховным Судом

Верховный Суд посчитал выводы суда апелляционной инстанции правильными, исходя из следующего.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке. В случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом) — возместить его стоимость в деньгах, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены ГК либо иными законодательными актами <*>.

Применение последствий недействительности договоров аренды осуществляется по правилам гл. 59 ГК, поскольку иное не установлено законодательством (в частности, п. 2 ст. 168 ГК) и не вытекает из существа соответствующих отношений <*>.

Когда одна из сторон получила денежные средства в виде платы за пользование имуществом, а другая — имущество в пользование, следует исходить из равного размера взаимных обязательств сторон. Последствия недействительности договора аренды в виде взыскания суммы неосновательного обогащения наступают в случаях, когда предоставленное сторонами друг другу по договору аренды имущество неэквивалентно, а также в случае наличия дополнительных последствий недействительности договора аренды, помимо последствий, установленных п. 2 ст. 168 ГК <*>.

Верховный суд посчитал арендную плату, которую ООО “П” перечислило ГУ “Г” за помещения площадью 361,60 кв. м, оплатой за фактическое пользование имуществом, с учетом того что:

— арендатор фактически пользовался всем зданием, переданным ему арендодателем по договору аренды, в том числе помещениями площадью 361,60 кв. м;

— отсутствует спор о праве собственности на помещения, относящиеся к самовольной постройке;

— в последующем произведена госрегистрация изменения самовольно перестроенного капстроения.

Таким образом, в результате исполнения ничтожной сделки арендатор фактически пользовался предоставленным ему помещением и поэтому обязан возместить арендодателю в денежной форме стоимость этого пользования <*>. При этом у сторон не было спора по размеру перечисленной арендатором платы.

Читайте этот материал в ilex >>*
*по ссылке Вы попадете в платный контент сервиса ilex