Арендодатель в одностороннем порядке расторг договор аренды и подал иск о выселении арендатора. Суд установил недействительность (ничтожность) договора аренды. Арендатор заявил о незаконности требований о выселении. Какое решение примет суд?

ИП (арендатор) арендовал у КЖРЭУП (арендодателя) помещение, расположенное в многоквартирном жилом доме. Поскольку арендатор нарушал сроки внесения арендных платежей и отчислений на капитальный ремонт, арендодатель в одностороннем порядке отказался от дальнейшего исполнения договора. Предложил арендатору вернуть помещение. Арендатор отказался.

По мнению арендатора, выселить его арендодатель был не вправе, т.к.:

— сроки оплаты арендатор нарушал не по своей вине. Арендодатель несвоевременно выставлял счета на оплату;

— арендованное помещение было частью объекта совместного домовладения. Арендодатель не был его собственником. Согласие собственников на расторжение договора отсутствовало.

Арендодатель обратился в суд. Суд первой инстанции удовлетворил требование арендодателя о выселении арендатора. Признал односторонний отказ от договора обоснованным. Апелляционная инстанция признала договор аренды ничтожным как не соответствующий требованиям законодательства: не было доказательств согласования аренды со всеми участниками совместного домовладения. Арендатор не имел законных оснований пользоваться помещением. Решение о выселении суд второй инстанции оставил в силе.

Арендатор подал кассационную жалобу. Полагал, что требование о его выселении было незаконным, поскольку основывалось на ничтожном договоре аренды. Кроме того, договор об управлении общим имуществом совместного домовладения стороны не заключили. Поэтому арендодатель не имел полномочий распоряжаться таким имуществом и заявлять требование о выселении. Заявление об изменении основания иска арендодатель не подал.

Верховный Суд признал правомерным принятое нижестоящими судами решение о выселении:

— суд апелляционной инстанции пришел к верному выводу о ничтожности договора аренды как сделки, которая не соответствовала законодательству (ст. 169, 249 ГК). Суды не получили доказательств создания товарищества собственников, принятия решения об управлении общим имуществом его участниками, наличия согласия всех участников совместного домовладения на сдачу в аренду спорного помещения (ст. 151, 154, 159 ЖК);

— местная городская администрация назначила арендодателя ответственным за управление имуществом совместного домовладения до момента реализации его собственниками своего права на управление;

— отсутствие договора об управлении общим имуществом совместного домовладения не изменило статуса арендодателя как уполномоченного лица по управлению имуществом и его полномочий;

— отсутствие письменного заявления арендодателя об изменении оснований иска согласно ст. 63 ХПК не свидетельствовало о нарушении норм процессуального права. Суд вправе установить факт ничтожности сделки и по своей инициативе (п. 2 ст. 167 ГК);

— недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением связанных с ее недействительностью, и недействительна с момента совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана вернуть другой все полученное по сделке (ст. 168 ГК);

— денежные средства, перечисленные арендатором по недействительному договору аренды, были платой за фактическое пользование имуществом в силу п. 1 ст. 585 ГК;

— арендатор занимал спорное помещение без законных оснований. Требование о его выселении было правомерным и обоснованным.

Читайте этот материал в ilex >>*
*по ссылке Вы попадете в платный контент сервиса ilex