Количество нарушений при предоставлении в аренду (субаренду) капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест (далее — недвижимое имущество) увеличивается с каждым годом. По информации Госкомимущества, в 2015 г. наибольшее число правонарушений выявлено при несоблюдении законодательства об аренде. В 2016 г. количество постановлений о наложении административного взыскания в данной сфере увеличилось более чем в 3 раза. В статье рассмотрим наиболее типичные нарушения законодательства об аренде, а также меры по их предупреждению.

На заметку
Нарушения, рассматриваемые в настоящей статье, распространяются и на договоры субаренды <*>.

Выбор контрагента

Предпосылки для нарушения законодательства об аренде могут возникнуть уже при выборе контрагента по сделке. На данном этапе необходимо знать, что юридические лица не вправе сдавать в аренду недвижимое имущество, принадлежащее на праве хозяйственного ведения (оперативного управления), без согласия собственника <*>. Собственник может выразить согласие различными способами  (отдельным письмом, согласованием договора и др.). При его отсутствии договор аренды является ничтожным <*>.

Арендатору
Для определения собственника имущества потребуйте у арендодателя документ о праве на недвижимость, например, свидетельство о госрегистрации.

Согласие арендодателя требуется и при заключении договора субаренды <*>.

На заметку
Признание договора аренды ничтожным влечет и ничтожность договора субаренды, заключенного на его основании <*>.

При выборе арендатора следует исключить юридических лиц и ИП, которым недвижимое имущество, находящееся в собственности государства или собственности хозяйственных обществ, в уставных фондах которых более 50% акций (долей) находится в собственности Республики Беларусь и (или) ее административно-территориальных единиц (далее — государственное недвижимое имущество), предоставляется в безвозмездное целевое использование <*>. К ним относятся госорганы, госорганизации, госучреждения образования, бюджетные и другие организации <*>.

Пример из судебной практики

При рассмотрении судебного спора об установлении факта ничтожности договора аренды капитального строения было установлено, что собственник имущества договор не согласовывал, не одобрял и не подписывал. В результате рассмотрения дела суд установил факт ничтожности договора, а также взыскал с ответчика в пользу истца понесенные судебные расходы.

Постановление апелляционной инстанции хозяйственного суда города Минска от 15.08.2012 (дело N 94-26/2012/610а).

Оформление арендных отношений

Наиболее частые и типичные нарушения допускаются на этапе оформления и заключения договора аренды:

1. Несоблюдение формы договора аренды. Особенностью договора аренды является необходимость его заключения в письменной форме путем составления одного документа <*>. Например, договор поставки товара может быть заключен путем обмена документами и состоять из нескольких документов. Если же заключается договор аренды, то все его условия должны быть прописаны в одном документе. Несоблюдение формы договора влечет его недействительность <*>.

2. Отсутствие или нечеткая формулировка существенных условий:

— предмет договора. Описание недвижимого имущества должно позволить точно определить, какое имущество подлежит передаче. Характеристики имущества могут быть прописаны как в самом договоре, так и в его приложениях (передаточном акте, плане, схеме, выкопировке) <*>;

— размер арендной платы <*>. Нарушением будет и изменение арендной платы чаще одного раза в год, если в договоре стороны не предусмотрели иной порядок <*>. Исключением является изменение арендной платы в соответствии с принятием акта законодательства <*>. Так, неоднократное увеличение в течение года установленной законодательством базовой ставки населенного пункта вполне законно повлечет и увеличение арендной платы;

На заметку
Порядок расчета арендной платы при сдаче в аренду государственного недвижимого имущества определен законодательно и формируется исходя из целей предоставления имущества, его нахождения, технического состояния и иных показателей <*>.

— сроки внесения арендной платы, если в аренду предоставляется государственное недвижимое имущество (за исключением торговых мест) <*>.

При отсутствии существенных условий договор считается незаключенным и, следовательно, никаких правовых последствий для сторон не влечет <*>. Рекомендуем сторонам еще на стадии переговоров четко определить и сформулировать все существенные условия договора, а в последующем закрепить их письменно.

Обратите внимание!
По общему правилу срок договора аренды не является его существенным условием, поэтому его отсутствие в договоре не будет нарушением <*>. Однако при заключении договора аренды на срок менее 3 лет потребуется согласие арендатора <*>.

Пример из судебной практики

Арендодатель подал иск о выселении арендатора из занимаемых помещений в связи с отсутствием между сторонами договорных отношений. При рассмотрении дела в суде установлено, что при заключении договора аренды на новый срок между сторонами не было достигнуто соглашение по площади арендуемых помещений, размеру и срокам выплаты арендной платы. В результате суд признал договор аренды не заключенным, а арендатора подлежащим выселению.

Постановление апелляционной инстанции экономического суда Гродненской области от 03.03.2015 (дело N 235-6/2014/14А).

Использование недвижимого имущества

На данном этапе арендных правоотношений наиболее типичные нарушения — это нецелевое использование объекта аренды, а также несоблюдение условий заключенного договора <*>.

Нередко арендатор, получив в аренду недвижимое имущество, стремится изменить его технические характеристики. Например, установить перегородки в помещении или повесить навесной потолок. В таком случае следует помнить, что арендатор по окончании договора аренды обязан вернуть имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором <*>.

Арендатору
При возникновении необходимости изменить арендованное имущество в первую очередь получите согласие арендодателя.

Для исключения нарушений и споров по использованию недвижимого имущества сторонам следует прописать в договоре аренды условия предоставления и использования имущества, обязанности сторон по их исполнению. В договоре также можно указать и меры ответственности за их неисполнение, например, в виде выплаты штрафа.

На заметку
По общему правилу отделимые улучшения имущества являются собственностью арендатора, если договор аренды не предусматривает иного. Однако если улучшения арендованного имущества как отделимые, так и неотделимые, произведены за счет амортизационных отчислений от этого имущества, то собственником таких улучшений будет арендодатель <*>.

Пример из судебной практики

По договору аренды арендатору были переданы помещения для производственных целей, хранения товаров, санитарный блок — для санитарно-гигиенических потребностей. В ходе рассмотрения иска о взыскании задолженности судом установлен факт нецелевого использования помещений в качестве гаража и офиса. По решению суда взыскана сумма основного долга, пеня, штраф за нецелевое использование помещений, проценты за пользование чужими денежными средствами, а также судебные расходы.

Решение хозяйственного суда города Минска от 27.04.2011 (дело N 78-10/2011).

Прекращение договора аренды

Законодательством не определено, какая из сторон договора аренды обязана оформить и передать для подписания второй стороне документ о возврате имущества. Отсутствие или ненадлежащее оформление данного документа является нарушением для каждой из сторон <*>. Арендатор в таком случае еще и подвержен финансовым рискам, поскольку обязанность по уплате арендной платы прекращается с даты, указанной в передаточном документе <*>.

Арендатору
Срок договора аренды подходит к концу — заранее подготовьте документ о передаче имущества.

В случае уклонения или отказа одной из сторон от подписания документа о передаче имущества — письменно зафиксируйте данный факт и укажите присутствующих при этом свидетелей.

Пример из судебной практики

Арендодатель обратился в суд с иском о взыскании с арендатора задолженности по договору аренды включительно до даты подписания акта приема-передачи 29.04.2016. Ответчик возражал, поскольку заранее уведомил арендодателя о досрочном прекращении договора, а 31.03.2016 направил акты приема-передачи недвижимости для подписания. Суд, рассмотрев материалы дела, установил, что договор аренды был прекращен в связи с отказом арендатора от договора только 29.04.2016, в соответствии с чем удовлетворил исковые требования истца в полном объеме, взыскав с ответчика задолженность по договору аренды до 29.04.2016, а также судебные расходы.

Постановление апелляционной инстанции экономического суда Минской области от 27.10.2016 (дело N 192-5/2016/347а).

Ответственность за нарушение законодательства об аренде

За нарушение законодательства об аренде предусмотрена гражданско-правовая и административная ответственность. Факт нарушения законодательства может быть выявлен при проведении проверки госорганами или установлен непосредственно в ходе судебного разбирательства.

В случае признания судом договора аренды недействительным (оспоримым или ничтожным) каждая из сторон обязана вернуть другой стороне все полученное по сделке <*>. Таким образом, убытки могут возникнуть как у арендодателя, так и у арендатора.

Обратите внимание!
Сделка, не соответствующая требованиям законодательства, как правило, является ничтожной, вне зависимости от признания ее таковой судом <*>.

Уполномоченные государственные органы контроля и надзора могут привлечь к административной ответственности за нарушение законодательства:

— о сдаче государственного недвижимого имущества в аренду. В таком случае субъект хозяйствования должен будет уплатить в доход государства штраф в размере до 1000 базовых величин <*>;

— об аренде торговых мест. В качестве наказания может быть наложен штраф до 500 базовых величин, а при повторном нарушении вплоть до лишения права заниматься определенной деятельностью с конфискацией реализуемых товаров, полученной денежной выручки, других предметов, явившихся орудием совершения административного правонарушения <*>.

Справочная информация
Размер базовой величины составляет 23 руб.