Олеся Валерьевна Дыль,
судья экономического суда,
Минской области

При рассмотрении исковых заявлений по требованиям, вытекающим из договора аренды, мы выявили некоторые типичные ошибки, которые совершают арендаторы и арендодатели при подготовке документов в суд.

Типичная ошибка истцов, требующих досрочного расторжения договора аренды, — непредставление суду надлежащих доказательств соблюдения обязательного досудебного порядка урегулирования спора.

При подготовке иска о досрочном расторжении договора аренды по причине невнесения арендной платы необходимо учесть следующее. В соответствии с п. 2 ст. 10 ГК до обращения в суд с иском по спорам между юридическими лицами и (или) ИП, следует предъявить претензию (письменное предложение добровольно урегулировать спор), если не устанавливается иного.

Порядок предъявления претензии и ее оформления закрепило приложение к ХПК.

Досудебный порядок урегулирования спора обязателен по каждому заявленному требованию. Согласно ч. 3 ст. 590 ГК обычно арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора, только если уже направил арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнить обязательства в разумный срок. Иной порядок может предусматривать ГК, иные законы и акты Президента.

В силу п. 30 постановления Пленума ВХС «О некоторых вопросах рассмотрения дел, возникающих из арендных правоотношений» соблюдение досудебного порядка урегулирования спора подтверждает письменное предупреждение. В нем должно быть требование исполнить обязательства в разумный срок <*> и требование расторгнуть договор <*>.

Право требовать досрочного расторжения договора аренды возникает у арендодателя, если арендатор не исполнил возложенные на него договором обязанности. Причем лишь в том случае, если арендатор не устранил нарушения в срок, установленный в предупреждении.

Таким образом, для искового требования о досрочном расторжении договора аренды законодатель предусмотрел особый вид претензионного порядка. И если не представить доказательств его соблюдения, суд, исходя из ст. 162 ХПК, оставит исковое заявление без движения.

Особого внимания заслуживают требования о взыскании арендных платежей по истечении срока действия договора аренды без возврата арендованного имущества.

В соответствии со ст. 593 ГК при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в состоянии, в котором его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. В ином случае арендодатель вправе потребовать внести арендную плату за все время просрочки. Когда эта сумма не покрывает причиненных убытков, арендодатель может потребовать возместить их.

В силу п. 39 вышеупомянутого постановления Пленума ВХС арендная плата за фактическое пользование арендуемым имуществом после истечения срока действия договора аренды взыскивается в размере, определенном договором. По смыслу п. 1 ст. 366 ГК арендодатель вправе требовать уплатить проценты за пользование чужими денежными средствами с момента прекращения договора аренды до возврата имущества. В этот период, исходя из норм ст. 311, 378, 423, 593 ГК, арендодатель не вправе требовать с арендатора неустойку (штраф, пени), установленную прекратившим действие договором аренды.

Пример

РУП «Б» просило суд взыскать с ЧПУП «У» 10 002 руб. задолженности по арендной плате за период с июля 2016 по июль 2017 года и 750 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами, исчисленных за период неисполнения обязательства, а именно с 10.08.2016 по 29.09.2017, итого 10 752 руб.

В ходе рассмотрения дела истец отказался от взыскания части основного долга в размере 88 руб., уплаченной ответчиком после подачи иска в суд. Суд отказ принял, производство в данной части прекратил.

Представитель истца в судебном заседании отметил, что ответчик неоднократно нарушал договорные обязательства по внесению арендных платежей, коммунальных и иных расходов. Поэтому истец с 01.12.2015 в одностороннем порядке отказался от договора аренды от 01.09.2012 на основании п. 3 ст. 420 ГК и п. 25.4 договора. Ответчик арендуемое помещение не освободил. Принятое 16.09.2016 экономическим судом решение обязало ответчика освободить занимаемое помещение и уплатить 11 937 руб. задолженности по арендной плате и коммунальным расходам. Главный судебный исполнитель отдела принудительного исполнения 19.07.2017 принудительно выселил ЧПУП «У» и полностью освободил принадлежавшие истцу нежилые помещения.

В судебном заседании представитель ответчика с исковыми требованиями не согласился. Настаивал, что фактически ответчик освободил занимаемые площади в ноябре 2016 года. В последующем ответчик пытался передать имущество истцу, но тот отказывался подписать передаточный акт из-за претензий к уборке производственного мусора в арендуемых помещениях. Кроме того, истец не являлся для подписания акта приема-передачи помещений.

Стороны заключили договор аренды капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, их частей, находящихся в республиканской собственности, на пять лет.

Истец свои обязательства по договору исполнил, о чем свидетельствовал акт приема-передачи помещений от 12.10.2012. В свою очередь, ответчик обязался использовать арендованное имущество для изготовления мягкой мебели и вносить арендную плату до 10-го числа месяца, следующего за оплачиваемым периодом, исходя из размера базовой арендной величины на день оплаты.

В силу ч. 1 ст. 577 ГК по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ч. 1 ст. 593 ГК при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Как закрепляет п. 1, 2 ст. 626 ГК, при прекращении договора аренды арендуемое имущество следует вернуть арендодателю по передаточному акту или иному документу, подписанному сторонами.

Ответчик (арендатор) имущество своевременно в оговоренном в договоре порядке не вернул. Согласно акту о выселении должника и освобождении нежилого помещения в рамках исполнительного производства ответчик освободил помещение 19.07.2017.

В силу ч. 2 ст. 593 ГК, если арендатор не вернул арендованное имущество либо вернул несвоевременно, арендодатель вправе потребовать арендную плату за все время просрочки.

Довод ответчика, что он выехал из помещений истца в ноябре 2016 года, суд отклонил. В данном случае юридически значимое обстоятельство не момент прекращения пользования арендованным имуществом, а момент его возврата. Само по себе прекращение договора аренды, если арендатор не вернул или несвоевременно вернул арендованное имущество, не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы.

Утверждение, что ответчик освободил помещения в ноябре 2016 года, опровергали материалы дела. Письмо ответчика от 01.02.2017 в службу судебных исполнителей содержало обязательство освободить помещения до 20.02.2017.

Как следствие, суд пришел к выводу о необходимости взыскать с ответчика арендную плату за период с июля 2016 по июль 2017 года в размере 9914 руб.

Иные доводы сторон не оказали влияния на установленные судом обстоятельства дела, оценку представленных доказательства и правовую квалификацию правоотношений.

Истец требовал взыскать с ответчика 750 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами, рассчитанные за период с 10.08.2016 по 29.09.2017

Согласно п. 1 ст. 366 ГК за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от возврата, иной просрочки в уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица уплачиваются проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяет ставка на день исполнения денежного обязательства или его части, за исключением взыскания долга в судебном порядке — тогда суд удовлетворяет требование кредитора, исходя из ставки рефинансирования Нацбанка на день вынесения решения. Эти правила применяются, если иной размер процентов не устанавливает законодательство или договор.

Суд, проверив расчет истца, определил, что истец неверно определил начало периода неисполнения обязательства по внесению платы за июль 2016 — июль 2017 года. Поскольку договор прекратил действие 01.12.2015, нельзя применить указанный в нем срок исполнения обязательства.

В силу ст. 295 ГК, когда обязательство не предусматривает срока исполнения и не содержит условий, позволяющих определить его, это обязательство следует исполнить в разумный срок.

Обязательство, не исполненное в разумный срок, как и обязательство, срок которого определил момент востребования, должник обязан исполнить в семидневный срок со дня поступления письменного требования кредитора, если другой срок не вытекает из акта законодательства, условий или существа обязательства.

Истец направил ответчику требование внести арендную плату за июль 2016 — апрель 2017 года 19.05.2017. В претензии от 31.07.2017 истец указал на необходимость внести арендную плату за май 2017 — июль 2017 года (претензии вернуло отделение почтовой связи с пометкой «за невостребованием»). Следовательно, начало периода неисполнения обязательства необходимо исчислять с 26.05.2017 для арендных платежей за июль 2016 — апрель 2017 года и с 08.08.2017.

На основании изложенного суд взыскал с ответчика в пользу истца 331 руб. процентов за пользование чужими средствами за период с 26.05.2017 по 29.09.2017.

В удовлетворении исковых требований в остальной части взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами и просрочку внесения арендной платы суд отказал.