Универсального средства, которое позволит не судиться с арендаторами, нет. Но чем больше вопросов оговорят стороны на этапе заключения договора аренды, тем меньше рисков завершить арендные отношения в суде.

1. Способ определения арендной платы

Условие об арендной плате относится к существенным. В незакрытом перечне ГК предусмотрено 5 способов определения арендной платы. При этом на практике 95 % договоров аренды заключаются по фиксированной ставке.

Стороны самостоятельно выбирают способ определения арендной платы. Главное условие при этом –понимать, каким будет ее размер.

Валютная привязка

Большинство договоров заключаются с применением эквивалента в иностранной валюте по курсу на дату оплаты.

Рекомендуем предусматривать в договорах аренды переходные положения на случай введения законодательного запрета использовать валютную привязку.

Возможна привязка к нескольким валютам. Это позволит дифференцировать риски. Влияние внешних условий на большой период спрогнозировать трудно. Поэтому в долгосрочных договорах аренды (свыше 10 лет) больших площадей стороны, как правило, оговаривают возможность смены валюты.

Процент от выручки

Такой способ определения арендной платы становится все популярнее. Причина – в мировых тенденциях и требованиях брендов, которые приходят в Беларусь. Данный подход характеризует аренду уже как некий совместный бизнес арендодателя и арендатора, где каждая из сторон заинтересована в том, чтобы продукт арендатора продавался как можно успешнее. Возможен еще вариант с использованием процента от дохода. Но в этом случае сложнее подсчитать размер дохода.

Стороны, как правило, используют вариант с определением конкретного процента от выручки (например, 5 %).

Другие способы

Можно также предусмотреть фиксированную ставку арендной платы вместе с процентом от выручки (например, € 5 с каждого квадратного метра и дополнительный процент от выручки).Не возбраняется и альтернативный вариант. Например, оплата по фиксированной ставке либо процент от выручки в зависимости от того, что из них выше в отчетном периоде, и т.д.

Определение базы

Нужно четко сформулировать в договоре, с какой базы будет исчисляться процент от выручки. Так, если речь идет о торговом объекте, стоит указать, включаются ли в выручку все суммы, прошедшие через кассу или выписанные по безналичному расчету. Если магазин имеет интернет-площадку – включаются ли товары, отгруженные из этой торговой точки, но через интернет-магазин.

На практике арендатор ежемесячно предоставляет арендодателю отчет о выручке. Возникает логичный вопрос, как контролировать арендатора в правильности исчисления арендной платы в подобной ситуации.

В договоре следует прописать обязательность ежегодного или периодического аудита правильности исчисления арендатором арендной платы. Целесообразно согласовать конкретную аудиторскую компанию. Кроме того, предусмотреть обязанность арендатора доплачивать арендную плату до сумм, отраженных в аудиторском заключении, а если же арендатор умышленно занизит арендную плату, то обязан будет уплатить арендодателю штраф.

Частные случаи расчета арендной платы через оказываемую услугу или передачу вещи применяются редко. Они подразумевают смешанный договор аренды и оказания услуг. На наш взгляд, удобнее использовать два разных договора, а затем сделать по ним зачет.

В смешанном договоре возникает вопрос о согласованности существенных условий сразу двух его составляющих. И в части договора оказания услуг проблематично согласовать весь объем услуг на весь период аренды.

Арендная плата через обязанность арендатора провести улучшение объекта аренды

В этом случае чаще всего речь идет о каком-то улучшении со стороны арендатора и компенсации со стороны арендодателя либо об арендных каникулах. Тогда важно установить в договоре:

— период аренды, который покрывается улучшением;

-вид улучшений (описание или смета с указанием условной минимальной суммы, которую арендатор должен выделить на улучшения);

— последствия невыполнения арендатором условий договора по улучшению арендованного имущества (например, альтернативная ставка: если условие об улучшении не выполняется – арендная ставка определяется как фиксированная).

2. Способы предоставления арендных каникул

В России, если договор предусматривает арендные каникулы, налоговые последствия для арендатора и арендодателя такие же, как если бы арендная плата уплачивалась. Определяется рыночная ставка арендной платы, и с нее уплачиваются налоги.

В Беларуси налоговые органы не придерживаются такой позиции. Поэтому в договорах часто можно встретить условия с прямым указанием о предоставлении арендных каникул, т.е. об освобождении от обязанности вносить арендную плату.

Иногда условие об арендных каникулах может быть завуалировано в виде несовпадения даты передачи объекта в аренду и даты начисления арендной платы. Например, объект передается 1 мая, а арендная плата начинает исчисляться через два месяца.

Также в договоре может быть ограничено (запрещено) право арендатора использовать объект по целевому назначению в течение определенного периода с момента передачи.

Безвозмездность отношений сторон в период арендных каникул трансформирует договор аренды в договор безвозмездного пользования имуществом. Соответственно, налогообложение осуществляется как при безвозмездном пользовании имуществом. Арендодатель не может отнести на затраты амортизационные отчисления и иные расходы в связи с содержанием имущества. Это налоговые последствия арендных каникул.

Выходом из этой ситуации может быть использование в договоре иных инструментов, прямо исключающих безвозмездность отношений сторон во время арендных каникул. Например, можно предусмотреть снижение арендной платы в первом месяце аренды.

Определение арендной платы за имущество частной собственности не ограничивается нормами <*>. Это значит, арендная ставка может быть любой. Если есть возмездность – отсутствуют признаки ссуды.

Никто не возбраняет распределить арендную плату на первый год аренды равномерно. Например, два месяца арендных каникул вычитаются из годовой арендной платы, а получившаяся сумма распределяется на все месяцы аренды, в том числе месяцы арендных каникул. Тогда экономический эффект для арендатора будет тот же, как если бы на арендные каникулы не начислялась арендная плата.

Можно также перенести плату за первые два месяца на третий месяц или распределить планомерно в течение года. Если арендатор производит улучшения, можно зачесть их стоимость в счет арендной платы за несколько месяцев или на период арендных каникул. Эти способы позволяют исключить безвозмездность отношений.

3. Способы изменения арендной платы

К стандартным способам изменения арендной платы относится соглашение сторон. На наш взгляд, если иное не предусматривает договор, и стороны решили подписать дополнительное соглашение и изменить арендную плату, п. 3 ст. 585 ГК в этом не препятствует.

Таким образом, можно неограниченное количество раз в течение года подписывать дополнительные соглашения и изменять арендную плату. Норма п. 3 ст. 585 ГК имеет значение в одном случае – если договор предусматривает одностороннее изменение арендодателем арендной платы и не определяет интервала этого изменения. В таком случае разрешается изменить в одностороннем порядке арендную плату только один раз в год.

Допускается также изменение арендной платы в одностороннем порядке одной из сторон договора. Для этого необходимо четко прописать в нем такую возможность. По аналогии с односторонним отказом от договора это оформляется уведомлением арендатора об изменении арендной ставки.

Как правило, арендаторы не часто соглашаются на подобные условия. Но при закреплении конкретных критериев изменения и ограничений на него такие условия могут иметь место.

Можно предусмотреть в договоре и автоматическое изменение в соответствии с согласованным алгоритмом. В частности, стороны обозначают обстоятельства, которые влекут пересмотр размера арендной ставки.

Так, можно установить, что при увеличении ставки рефинансирования Нацбанка на определенное количество процентных пунктов увеличивается и ставка арендной платы.

Когда арендная плата привязывается к европейской валюте, целесообразно опираться на инфляционные показатели европейской валюты и индексировать арендную плату, выраженную в евро.

4. Бремя расходов

При взыскании в судебном порядке с арендатора эксплуатационных расходов арендодателю необходимо доказать их необходимость и стоимость. Это требуется, если в договоре нет конкретного перечня коммунальных и эксплуатационных и иных услуг, которые должен возмещать арендатор. Рекомендуем описывать в договоре не только услуги, стоимость которых возмещает арендатор, но испособы определения размера возмещаемых расходов.

Такие способы могут быть разными для каждого вида услуг. Например, на основаниипоказаний приборов учета и тарифов поставщиков ресурсов, на основании процента занимаемой площади,количества сотрудников, общего потребления зданием и т.д.

Если поставщиком услуг выступает сам арендодатель, в договоре следует четка прописать, какой тариф он использует.

Пример

Арендодатель имеет газовую котельную, покупает у государства газ и продает арендатору тепло. В договоре можно определить тариф, по которому арендатор покупает тепловую энергию у арендодателя.

Для исключения возможных споров в договоре также необходимо отразить порядок возмещения расходов за места общего пользования.

5. Улучшение арендованного имущества

Единого подхода по поводу отнесения к отделимым либо неотделимым улучшениям установленного освещения, вентиляции, систем кондиционирования и пожарной безопасности нет. Поэтому каждый случай улучшения следует рассматривать индивидуально. Так, система кондиционирования может быть встроенной, тогда это неотделимое улучшение. Когда устанавливается кондиционер, который можно снять, речь идет об отделимом улучшении.

Оптимально изначально определитьв договоре, какие улучшения будут относиться к отделимым, а какие нет. Неотделимые улучшения производятся с согласия арендодателя. По умолчанию неотделимые улучшения находятся в собственности арендодателя, отделимые – арендатора. Однако договор может закреплять и иное в отношении отделимых улучшений.

Если арендуемое помещение продается, права и обязанности арендодателя переходят к новому собственнику. В договоре купли-продажи необходимо указать, учитывается ли в договорной цене сумма компенсации арендатору, получившему согласие арендодателя на улучшения. Это позволит исключить споры между старым и новым собственником.

Если арендодатель улучшил характеристики арендованного имущества по требованию арендатора, компенсацию он требовать не вправе. В то же время не запрещается увеличить арендную плату с учетом произведенных улучшений.

Если арендодатель произвел улучшения за свой счет – он увеличил стоимость своего имущества, а следовательно, амортизационные отчисленияи размер налога на недвижимость.

Если отразить стоимость улучшений в увеличении арендной платы, то увеличится и налог на прибыль. Это делает вариант улучшения объекта аренды арендодателем менее выгодным в сравнении с вариантом улучшения арендатором.

Опубликовано в журнале «Промышленно-торговое право», 2018, № 4