Нередко в деятельности товарищества собственников нежилых помещений (товарищество, товарищество собственников) возникает вопрос о возможности снижения расходов совместного домовладения. Один из вариантов решения данной проблемы — получение прибыли в результате предоставления части недвижимого имущества в аренду. Рассмотрим, имеет ли право товарищество сдавать недвижимость в аренду, какое имущество может быть объектом аренды и как это правильно сделать.

Определяем коммерческую правоспособность товарищества

Товарищество собственников является некоммерческой организацией, создаваемой в целях сохранения, содержания и пользования недвижимого имущества совместного домовладения <*>.

Местонахождение товарищества, цели его деятельности (их может быть несколько), права и обязанности, а также иные сведения о товариществе определяются в его уставе <*>.

Обратите внимание!
Постановлением Совмина от 04.03.2015 N 161 утвержден Типовой устав ТС.

Как некоммерческая организация, товарищество может осуществлять предпринимательскую деятельность, в том числе сдавать недвижимость в аренду, если это необходимо для уставных целей (государственно значимых задач), соответствует им и отвечает предмету его деятельности <*>.

На заметку
Указывать виды деятельности в уставе не обязательно <*>. Однако для исключения возможных споров о законности осуществления коммерческой деятельности рекомендуем отразить правоспособность товарищества в его уставе. Например, указать право товарищества на предоставление общего имущества в аренду.

Определяем объект аренды

Недвижимым имуществом совместного домовладения является:

— земельный участок. Как правило, он предоставляется товариществу собственников на праве пользования <*>;

— здание (здания) и (или) иные объекты недвижимости, отдельные части которого принадлежат единолично собственникам совместного домовладения, а остальные являются общей долевой собственностью. Доля в праве общей собственности пропорциональна доле в общей площади нежилых помещений совместного домовладения <*>.

Собственники нежилых помещений распоряжаются имуществом, которое принадлежит единолично им на праве собственности, по своему усмотрению. Вправе его отчуждать, сдавать в аренду, отдавать в залог, дарить, завещать, а также совершать с ним иные действия, не противоречащие законодательству Республики Беларусь. В таких случаях согласие товарищества и (или) других собственников недвижимого имущества совместного домовладения не требуется <*>.

Общее имущество включает части недвижимого имущества, обслуживающие более одного собственника: места общего пользования (лестницы, коридоры, крыши и др.), конструкции дома, оборудование, находящееся за пределами или внутри нежилых помещений, элементы инженерной инфраструктуры, озеленения и благоустройства, отдельно стоящие объекты, служащие целевому использованию здания, и право землепользования <*>.

На заметку
Доля в общем имуществе неотделима от права собственности на нежилые помещения и переходит исключительно вместе с ним <*>.

Товарищество собственников имеет право представлять интересы членов товарищества в отношениях, связанных с общим имуществом <*>.

Таким образом, с учетом всего вышеизложенного, объектом аренды может быть часть общего имущества. Однако следует помнить, что объект аренды должен четко определяться и подлежать идентификации, например, с помощью плана, схемы, выкопировки и иных документов. При невозможности определить подлежащее передаче в аренду имущество условие о предмете договора считается несогласованным, а соответствующий договор не заключенным <*>.

Обратите внимание!
Общее имущество не подлежит передаче в аренду, если это делает невозможным для других участников товарищества реализацию их права собственности <*>. Например, нельзя сдать в аренду единственную в здании лестницу, поскольку это ограничит доступ собственников нежилых помещений к их имуществу.

Принимаем решение о сдаче общего имущества в аренду

Решение о предоставлении в аренду общего имущества относится к исключительной компетенции общего собрания членов товарищества <*>.

Общее имущество может передаваться в аренду на основании решения, принятого единогласно всеми собственниками <*>.

На заметку
Как правило, на собраниях товарищества каждый собственник обладает количеством голосов пропорционально размеру его доли в праве общей собственности <*>. Однако при принятии решения о сдаче общего имущества в аренду размер доли не имеет значения, поскольку необходимо получить согласие всех собственников <*>.

Решение общего собрания товарищества собственников может быть принято путем:

— созыва членов товарищества. В таком случае правление (председатель) товарищества собственников направляет в установленном законодательстве порядке не позднее 10 календарных дней до даты проведения общего собрания письменное уведомление о его проведении каждому члену товарищества. В уведомлении указывается дата, место, время проведения собрания, повестка дня и иная существенная информация <*>;

— письменного опроса. Каждому члену товарищества собственников вручается либо направляется в установленном порядке бюллетень для голосования. В нем указываются вопросы, включенные в повестку дня, подлежащие рассмотрению, и проекты их решений, сведения о месте представления заполненных бюллетеней, дата окончания голосования и иные сведения <*>.

Член товарищества вправе передать свои полномочия по участию в собрании посредством оформления доверенности в соответствии с законодательством <*>.

На заметку
Арендаторы нежилых помещений, предоставленных собственниками совместного домовладения, могут участвовать в общих собраниях товарищества, но с правом совещательного голоса <*>. Это означает, что они могут вносить предложения, высказывать возражения или иным образом выражать свое мнение по обсуждаемому вопросу, но без права голоса при принятии решений.

Подводим итоги общего собрания

Решения общего собрания товарищества собственников, в том числе проводимого путем письменного опроса, оформляются протоколом. Протокол должен содержать сведения о месте и времени проведения общего собрания, вопросы повестки дня, итоги голосования и принятые по ним решения, а также иную важную информацию <*>.

На заметку
При необходимости общее собрание товарищества собственников может проводиться неограниченное количество раз по решению правления товарищества, его председателя, членов товарищества собственников, обладающих не менее чем одной четвертью голосов от их общего количества, и иных инициаторов <*>.

При положительном решении вопроса договор аренды от имени товарищества собственников заключает председатель правления <*>.

Обратите внимание!
Прибыль, полученную от сдачи недвижимого имущества в аренду, запрещено распределять между участниками товарищества <*>. Однако ее можно направить на оплату труда работников товарищества, ремонт недвижимого имущества, обустройство территории, а также на иные уставные цели, что позволит снизить расходы членов товарищества по совместному домовладению.

Следует помнить, что договор аренды, заключенный без согласия всех собственников совместного домовладения, является ничтожным, независимо от признания его таковым судом <*>.