Олеся Валерьевна Дыль,
судья экономического суда Минской области

Экономический суд откажет арендодателю в удовлетворении исковых требований о взыскании с арендатора арендной платы за период просрочки возврата арендованного имущества, если установит, что арендатор совершал активные действия, направленные на возврат арендованного имущества арендодателю, а последний безосновательно уклонялся от его приемки.

Фабула дела

В экономический суд обратилось ООО «З» (истец, арендодатель) с исковым заявлением о взыскании с УП «Э» (ответчик, арендатор) сумм задолженностей по договору аренды: 87614 руб. арендной платы, 9925 руб. коммунальных расходов и 8176 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами, а всего просил взыскать с ответчика 105715 руб.

Позиция истца

Пояснил суду, что между истцом и ответчиком заключен договор аренды производственного помещения, которое по истечении срока аренды ответчик истцу не вернул и свое оборудование по производству ветпрепаратов из него не вывез. Ответчик освободил помещение лишь спустя один месяц после окончания срока аренды и отказался подписать акт приема-передачи. Настаивал, что использование производственного помещения по окончании срока аренды, помимо прочего, подтверждается банковской справкой (оборудование ответчика было в залоге у банка).

Позиция ответчика

Просил суд отказать истцу в удовлетворении иска на основании следующего.

За год до истечения срока аренды письменными уведомлениями неоднократно предупреждал истца о том, что не намерен продлевать его.

Задолженностей перед истцом по уплате арендной платы и коммунальным платежам не имеет. Истец умышленно ограничил ответчику доступ в арендуемое помещение и удерживал там его производственное оборудование. Именно поэтому ответчик не вывез его по окончании срока аренды. По данному поводу ответчик обращался в ОВД с соответствующим заявлением в отношении истца.

Производственное оборудование ответчика было предметом залога в обеспечение обязательства истца по договору купли-продажи между истцом и банком. Часть оборудования вообще была в аренде у истца (имеется соответствующий договор аренды). Ответчик просил банк согласовать передачу оборудования истцу, поскольку оно находилось в фактическом пользовании последнего: истец производил на этом оборудовании ветпрепараты. Однако банк отказывал ответчику в передаче оборудования истцу, поскольку последний имел задолженность перед банком.

Истец не только уклонялся от подписания соответствующих документов по передаче помещений в установленный срок, но и ограничивал доступ к имуществу ответчика.

Рассмотрение дела судом

По договору аренды между сторонами спора истец передал, а ответчик принял в срочное возмездное владение и пользование производственные помещения с целью производства ветпрепаратов.

Истец выполнил свои обязательства по договору, о чем свидетельствует акт приема-передачи.

В свою очередь ответчик обязался своевременно и в полном объеме уплачивать арендную плату и эксплуатационные расходы. Арендную плату надлежало вносить до 30 числа текущего месяца в размере 264 руб. за одни сутки аренды.

Эксплуатационные расходы, затраты по газоснабжению, водоснабжению, другие коммунальные услуги эксплуатационных служб города ответчик обязался оплачивать по счетчикам истца в течение 10 рабочих дней с даты направления (передачи) счета на оплату.

Граждане и юрлица свободны в заключении договора. Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей, при этом договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора <*>.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями законодательства, а при отсутствии таких условий и требований — в соответствии с обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются <*>.

В силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда, неосновательного обогащения и из иных оснований, указанных в ГК и других актах законодательства <*>.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и иные имущественные комплексы, капитальные строения (здания, сооружения), изолированные помещения, машино-места, их части, определенные сторонами в договоре, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) <*>.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором <*>.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. При прекращении договора аренды арендуемое имущество должно быть возвращено арендодателю по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами <*>.

Если хозяйственным судом будет установлено совершение арендатором действий, направленных на передачу арендованного имущества арендодателю в установленный срок, и подтвержденное надлежащими доказательствами несовершение арендодателем встречных действий по приему объекта аренды, то есть уклонение арендодателя от приемки арендованного имущества после прекращения действия договора аренды <*>, то в удовлетворении требования арендодателя о внесении арендной платы за период просрочки возврата арендованного имущества может быть отказано.

Доказательствами совершения арендатором действий, направленных на передачу арендованного имущества арендодателю, могут являться: уведомление об освобождении арендуемого помещения, необходимости его принятия и подписания передаточного акта, уведомление о готовности передать арендованное имущество (например, оборудование) в месте его нахождения и т.п. <*>.

Ответчик предпринимал необходимые действия, направленные на возврат арендованного имущества арендодателю. Об этом свидетельствуют представленные суду письма и уведомления, которые он направлял истцу:

— о (об) передаче имущества ответчика, находящегося на территории арендуемого объекта, истцу;

— вывозе имущества ответчика из арендуемого помещения;

— несогласии ответчика на продление сроков аренды;

— окончании сроков договорных отношений;

— вывозе оборудования.

Ответчик обращался в правоохранительные органы по факту ограничения доступа к имуществу ответчика со стороны истца, о чем свидетельствует заявление ответчика в ГОВД.

Суду представлен приказ истца, согласно которому руководитель истца приказал не пропускать на территорию цеха по производству ветпрепаратов руководителя и работников ответчика.

Истец в свою очередь не представил суду сведений относительно того, по какой причине он не осуществил приемки имущества, а также не указана причина, по которой истец не подписал соответствующие документы по передаче помещений в установленный срок.

Представленная суду справка банка о проверке имущества не свидетельствует о факте использования ответчиком производственных помещений (объект аренды) по истечении срока действия договора аренды. К данному выводу суд пришел на основании следующего.

Между ответчиком (залогодатель) и банком (залогодержатель) заключен договор залога, согласно которому ответчик передал залогодержателю свое производственное оборудование (заложенное имущество) с целью обеспечения обязательств истца перед залогодержателем — банком по исполнению договора купли-продажи капитального строения (в котором ответчику истец предоставил в аренду помещение и где указанное производственное оборудование и находилось).

Из условий договора залога следует, что перемещение заложенного имущества возможно лишь с согласия банка для ремонта и обслуживания.

Ответчик многократно обращался к банку с просьбой о согласовании договора купли-продажи и передаче заложенного имущества в собственность истца, вывозе из помещений истца оборудования. Ответчик уведомлял банк об истечении срока действия договора аренды производственных помещений и о том, что у ответчика отсутствует доступ к имуществу (указанные письма суду представлены).

В свою очередь банк — залогодержатель в своих ответах ответчику ссылался на условия договора залога и невозможность принять положительное решение по обращениям ответчика ввиду наличия просроченной задолженности истца по оплате приобретенного у банка капитального строения.

Часть производственного оборудования ответчика, находившегося в арендованных помещениях по истечении срока действия договора аренды, передана ответчиком истцу по договору аренды. Доказательств его возврата истцом ответчику суду не представлено. Таким образом, реальной возможности вывезти оборудования из помещений истца у ответчика не было.

При таких обстоятельствах суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований. Истцом не доказано наличие факта использования ответчиком арендованного имущества, равно как и не доказано, что ответчик не предпринимал каких-либо действий по возврату истцу арендованного объекта аренды. Не доказана и противоправность действий ответчика, с которым истец связывает свое право на иск.

Решение суда

Отказать в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

Решение суда обжаловалось, решениями апелляционной и кассационной инстанций оставлено в силе.