По договору аренды капитального строения (здания, сооружения), изолированного помещения (далее — договор аренды) арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору капитальное строение (здание, сооружение), изолированное помещение <*>.

Внимание!
Договор аренды здания, помещения заключается в письменной форме путем составления одного документа. Несоблюдение письменной формы договора аренды влечет его недействительность
<*>.

Что обязательно указать в договоре аренды

В любом договоре обязательно указывать его существенные условия <*>. Для договора аренды это <*>:

1) предмет договора — передача здания, изолированного помещения во временное владение и пользование или временное пользование. Чтобы это условие было согласовано, в договоре нужно указать данные, которые позволят точно установить объект, подлежащий передаче арендатору <*>. В частности, инвентарный номер, назначение, местонахождение, площадь и (или) другие размеры здания, изолированного помещения <*>.

Пример формулировки условия в договоре:
«Арендодатель обязуется предоставить Арендатору офисное помещение (инвентарный номер 110/С-000028), расположенное по адресу: г. Могилев, ул. Комсомольская, д. 1, этаж 1, ком. 12а, за плату во временное владение и пользование. Площадь передаваемого помещения — 10 кв. м».

При аренде части помещения в договоре следует точно указать состав, расположение в здании части (частей) помещения, передаваемой в аренду. Это можно сделать на схеме (плане, выкопировке) здания, оформив ее в виде приложения к договору.

Пример формулировки условия в договоре:
«Арендодатель обязуется предоставить Арендатору часть офисного помещения, расположенного по адресу: г. Могилев, ул. Комсомольская, д. 1, этаж 1, ком. 12а, за плату во временное владение и пользование. Площадь передаваемой части помещения составляет 5 кв. м, границы передаваемой части помещения выделены красным цветом на плане помещения, который является неотъемлемой частью настоящего Договора»;

2) размер арендной платы. Для зданий, помещений, находящихся в частной собственности, размер арендной платы определяется по соглашению сторон <*>. Она может быть установлена в виде <*>:

— определенных в твердой сумме платежей;

— установленной доли продукции, плодов или доходов, полученных в результате использования арендованного здания, помещения;

— предоставления арендатором определенных услуг;

— передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

— возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного помещения.

В договоре можно предусмотреть сочетание перечисленных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды, если иное не установлено законодательством <*>.

Примеры формулировок условия в договоре:
«За пользование арендованным помещением устанавливается арендная плата в размере 300 (трехсот) бел. руб., в том числе НДС 20 (двадцать) процентов, в месяц».
«За пользование арендованным помещением уплачивается арендная плата в эквиваленте 35 евро за каждый кв. м его площади. Расчеты осуществляются в белорусских рублях по курсу Национального банка Республики Беларусь на день платежа»;

3) условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Это может быть любое, не противоречащее законодательству условие, которое посчитают важным для себя стороны договора.

Примеры формулировок условия в договоре:
«Арендатор возвращает помещение в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа. Внутренняя отделка помещения (стен, пола и потолка) не должна иметь механических повреждений (трещины, сколы, порванные обои и т.п.) и загрязнений».
«В течение всего срока аренды помещения Арендодатель обеспечивает его охрану за свой счет».

Если не согласовать все существенные условия, договор аренды будет считаться незаключенным <*>. Соответственно, у сторон не возникнет взаимных прав и обязанностей по нему.

Арендодателю: условия, которые помогут избежать проблем с арендатором

Они не являются обязательными для договора аренды, но их наличие поможет избежать споров при его исполнении. Так, в договоре целесообразно прописать следующие условия:

1) срок аренды. Он определяется по соглашению сторон <*>. Однако необходимо учитывать, что договор аренды недвижимости заключается на срок не менее 3 лет. Только с согласия арендатора такой договор можно заключить на меньший срок <*>. На практике согласие арендатора выражается самим фактом подписания договора.

Примеры формулировок условия в договоре:
«Срок аренды помещения исчисляется со дня подписания Сторонами акта приема-передачи помещения. Срок окончания аренды: 31.12.2020».
«Срок начала аренды — 1 июня 2019 г. Срок окончания аренды — 31 мая 2022 г.».

Если срок аренды в договоре не определен, такой договор считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае, чтобы отказаться от договора аренды недвижимого имущества, арендодатель должен предупредить об этом арендатора за 3 месяца, если договором не установлен иной срок такого предупреждения <*>. Только по истечении срока предупреждения договор аренды будет считаться прекращенным.

В свою очередь, арендатор также может отказаться от договора в аналогичном порядке;

2) периодичность и срок внесения арендной платы. Они определяются по соглашению сторон <*>.

Примеры формулировок условия в договоре:
«Арендная плата по договору вносится ежемесячно до 5-го (пятого) числа месяца, следующего за оплачиваемым месяцем аренды».
«Арендная плата вносится с периодичностью и в сроки, согласованные в графике внесения арендной платы (приложение 2), который является неотъемлемой частью настоящего Договора».

Если не включить это условие в договор, то считается, что установлены периодичность и срок внесения арендной платы, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах <*>. При этом у сторон договора может быть разное видение периодичности и срока внесения арендной платы и, соответственно, возникнет спор. При урегулировании разногласий, в т.ч. в суде, доказать верность своей позиции может быть сложно и проблематично.

Если договором будет предусмотрена неустойка за просрочку внесения арендной платы, то также возможен спор о том, была ли просрочка оплаты и есть ли основания для взыскания неустойки;

3) недостатки здания, помещения. Включить это условия в договор целесообразно, т.к. арендодатель не будет отвечать за недостатки сданного в аренду имущества, которые оговорит при заключении договора <*>. Всегда стоит указывать недостатки, которые не могут быть обнаружены во время осмотра или при передаче здания, помещения в аренду.

Пример формулировки условия в договоре:
«Здание передается со следующими недостатками: в санузле на первом этаже трещина в оконном стекле, в помещении N 8, расположенном на втором этаже, неисправна электропроводка».

Если в процессе использования здания, помещения будут установлены их недостатки, не указанные в договоре аренды (за исключением тех, которые должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра или при передаче в аренду здания, помещения), то арендатор по своему выбору имеет право <*>:

1) потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков;

2) удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

3) потребовать досрочного расторжения договора в судебном порядке;

4) периодичность проведения текущего ремонта арендатором, если согласно договору он обязан его проводить. Периодичность, с которой должен проводиться текущий ремонт, законодательством не предусмотрена. Она устанавливается по соглашению сторон <*>.

Пример формулировки условия в договоре:
«Арендатор обязан проводить текущий ремонт помещения за свой счет ежегодно. Если вследствие аварии, воздействия внешних факторов или иных непредвиденных причин состояние помещения ухудшилось, Арендатор обязан за свой счет произвести внеплановый текущий ремонт».

Если не согласовать обозначенное условие в договоре аренды, то возможен спор о том, наступил ли срок для проведения текущего ремонта или нет;

5) перечень коммунальных и иных услуг по содержанию здания, помещения, стоимость которых возмещает арендатор, и порядок их возмещения. По общему правилу, арендатор должен нести расходы по содержанию арендуемого здания, помещения <*>. В большинстве случае коммунальные и иные услуги изначально оплачивает арендодатель, а затем понесенные расходы предъявляет арендатору.

Пример формулировки условия в договоре:
«Дополнительно к арендной плате Арендатором возмещается стоимость коммунальных и иных услуг:
— по водоснабжению;
— водоотведению (канализации);
— снабжению тепловой энергией для нужд отопления и горячего водоснабжения;
— электроснабжению;
— сбору, вывозу и обезвреживанию твердых коммунальных отходов;
— охране и обслуживанию систем охранно-пожарной сигнализации.
Стоимость услуг возмещается на основании фактических затрат. Возмещение производится на расчетный счет Арендодателя, указанный в настоящем Договоре, в белорусских рублях согласно счету Арендодателя в течение 5 (пяти) рабочих дней, следующих за днем его получения Арендатором.
Арендодатель обязан предоставить Арендатору счет не позднее 12-го числа месяца, следующего за оплачиваемым. К счету прилагаются копии документов, подтверждающие расходы Арендодателя».

Если не согласовать перечень возмещаемых расходов и порядок их оплаты арендатором, то возможен спор о его согласии на предоставление арендодателем тех или иных услуг и последующей их оплате. Например, арендатор может отказаться оплачивать не прописанные в договоре услуги. Как результат — арендодатель вынужден будет затратить дополнительное время и средства для разрешения разногласий;

6) неустойку за просрочку внесения арендной платы, возмещения стоимости оказанных коммунальных услуг арендатором. Законодательством она не предусмотрена. По общему правилу стороны вправе предусмотреть неустойку за любое нарушение обязательства по договору <*>.

Пример формулировки условия в договоре:
«В случае, если арендная плата, расходы по коммунальным услугам и эксплуатационные расходы не перечислены Арендодателю в сроки, указанные в настоящем Договоре, Арендатор уплачивает пени в размере 0,1 процентов от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки».

Если не включить в договор обозначенное условие, то в случае просрочки оплаты аренды и коммунальных услуг нельзя будет взыскать неустойку за это нарушение;

7) возможность единолично составлять ПУД <*>.

Пример формулировки условия в договоре:
«Первичные учетные документы, подтверждающие временное владение и пользование помещением по настоящему Договору, каждая из Сторон оформляет единолично».

Составление одностороннего ПУД по аренде позволяет не зависеть от контрагентов и своевременно отражать такие операции в бухучете. При оформлении двустороннего ПУД арендодатель может долго ожидать возврата своего экземпляра от арендатора с его подписью. Возможны ситуации, когда ПУД и вовсе не будет получен.

Внимание!
Составлять ПУД единолично можно только в отношении временного владения и пользования или временного пользования имуществом по договору аренды. Возмещение коммунальных или иных услуг по содержанию помещения в такой ПУД включить нельзя
<*>.

Арендатору: условия, которые помогут избежать проблем с арендодателем

Они не являются обязательными для договора аренды, но их наличие поможет избежать споров при его исполнении. Так, в договоре целесообразно прописать следующие условия:

1) срок аренды. Он определяется по соглашению сторон <*>. Однако необходимо учитывать, что договор аренды недвижимости по общему правилу заключается на срок не менее 3 лет. Если нужно заключить договор на меньший срок, то это можно сделать с согласия арендатора <*>. На практике согласие арендатора выражается самим фактом подписания договора.

Пример формулировок условия в договоре:
«Срок аренды помещения исчисляется со дня подписания Сторонами акта приема-передачи помещения. Срок окончания аренды: 31.12.2020».
«Срок начала аренды — 1 июня 2019 г. Срок окончания аренды — 31 мая 2022 г.»

Если срок аренды в договоре не определен, такой договор считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае, чтобы отказаться от договора аренды недвижимого имущества, арендодатель должен предупредить об этом арендодателя за 3 месяца, если договором не установлен иной срок такого предупреждения <*>. Только по истечении срока предупреждения договор аренды будет считаться прекращенным.

В свою очередь, арендодатель также может отказаться от договора в аналогичном порядке. После истечения срока предупреждения арендатору нужно будет покинуть арендованное здание, помещение;

2) срок передачи здания, помещения в аренду. Обычно он определяется по соглашению сторон <*>.

Пример формулировки условия в договоре:
«Арендодатель обязан передать помещение Арендатору в течение 3 (трех) рабочих дней после вступления настоящего Договора в силу по акту приема-передачи помещения».

Если стороны в договоре аренды не согласовали срок передачи объекта аренды, то передача должна состояться в разумный срок <*>. При этом понятие «разумный срок» в законодательстве не конкретизируется. Поэтому стороны могут по-разному истолковать разумность срока и есть риск не получить здание, помещение в аренду в предполагаемые сроки;

3) периодичность и срок внесения арендной платы. Они определяются по соглашению сторон <*>.

Примеры формулировок условия в договоре:
«Арендная плата по договору вносится ежемесячно до 5-го (пятого) числа месяца, следующего за оплачиваемым месяцем аренды».
«Арендная плата вносится с периодичностью и в сроки, согласованные в графике внесения арендной платы (приложение 2), который является неотъемлемой частью настоящего Договора».

Если не включить это условие в договор, то считается, что установлены периодичность и срок внесения арендной платы, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах <*>. При этом у сторон договора может быть разное видение периодичности и срока внесения арендной платы и, соответственно, возникнет спор. При урегулировании разногласий, в т.ч. в суде, доказать верность своей позиции может быть сложно и проблематично.

Если договором будет предусмотрена неустойка за просрочку внесения арендной платы, то также возможен спор о том, была ли просрочка оплаты и есть ли основания для взыскания неустойки;

4) перечень коммунальных и иных услуг по содержанию здания, помещения, стоимость которых возмещается арендатору, и порядок их возмещения. По общему правилу арендатор должен нести расходы по содержанию арендуемого здания, помещения <*>. В большинстве случае коммунальные и иные услуги изначально оплачивает арендодатель, а затем понесенные расходы предъявляет арендатору.

Пример формулировки условия в договоре:
«Арендатор возмещает расходы Арендодателя по тепло-, электроснабжению арендованного помещения на основании счета с приложением копий подтверждающих их документов, которые предоставляет Арендодатель. Оплата расходов производится в белорусских рублях в течение 5 (пяти) рабочих дней, следующих за днем получения Арендатором счета с приложениями».

Если в договоре будет предусмотрено, что коммунальные и эксплуатационные расходы арендатор возмещает арендодателю, но не согласован их перечень, то может возникнуть спор о правомерности включения тех или иных расходов в сумму, подлежащую возмещению.

Если в договоре не согласовать порядок возмещения расходов арендатора, то возможен спор как о сроках уплаты возмещения, так и о его сумме;

5) срок проведения капитального ремонта арендодателем, если согласно договору он обязан его проводить. Периодичность, с которой должен проводиться капитальный ремонт, законодательством не предусмотрена. Она устанавливается по соглашению сторон <*>.

Пример формулировки условия в договоре:
«Арендодатель обязан проводить капитальный ремонт помещения за свой счет не реже, чем один раз в пять лет. Если вследствие аварии, воздействия внешних факторов или иных непредвиденных причин состояние помещения ухудшилось, Арендатор обязан за свой счет произвести внеплановый капитальный ремонт».

Если не согласовать обозначенное условие в договоре, то возможен спор о том, наступил ли срок для проведения капитального ремонта или нет;

6) возможность единолично составлять ПУД <*>.

Пример формулировки условия в договоре:
«Первичные учетные документы, подтверждающие временное владение и пользование помещением по настоящему Договору, каждая из Сторон оформляет единолично».

Составление одностороннего ПУД по аренде позволяет не зависеть от контрагента и своевременно отражать такие операции в бухучете. Двусторонний ПУД арендодатель может не своевременно подготовить или передать на подпись арендатору.

Внимание!
Составлять ПУД единолично можно только в отношении временного владения и пользования или временного пользования имуществом по договору аренды. Возмещение коммунальных или иных услуг по содержанию помещения в такой ПУД включить нельзя
<*>.

Составляете договор: какие вопросы задать руководителю

1. Кто будет арендатором/арендодателем (наименование и контактное лицо для заключения договора)?

2. Что сдается в аренду (объект аренды)?

3. На какой срок передается объект аренды?

4. Какова будет сумма арендной платы без учета налогов в месяц?

5. Как будет происходить оплата аренды: по предоплате или по факту? Если оплата по факту, то в какой срок она производится?

6. Кто будет проводить капитальный ремонт и за чей счет?

7. Кто будет проводить текущий ремонт и за чей счет?

8. Как распределяются между сторонами договора аренды коммунальные расходы и расходы на содержание здания (помещения)?

Читайте этот материал в ilex
*по ссылке Вы попадете в платный контент сервиса ilex