Симахин Юрий Михайлович,
судья экономического суда Минской области

Сделка, не соответствующая требованиям законодательства, ничтожна, если законодательный акт не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (ст. 169 ГК). В силу указанной нормы договор субаренды недвижимого имущества суд может признать ничтожным, если арендодатель не дал согласия на передачу имущества в субаренду, в том числе если условие о возможности передачи имущества в субаренду не предусматривает договор аренды.

Позиции сторон

Экономический суд 02.07.2021 отказал в удовлетворении требований истца об установлении факта ничтожности договора аренды от 22.11.2019, заключенного истцом и ответчиком. Истец с данным решением не согласился и подал апелляционную жалобу. В жалобе указал, что суд первой инстанции при рассмотрении дела нарушил и неправильно применил нормы процессуального и материального права.

По мнению апеллянта, у ответчика не было правомочий на сдачу в аренду части недвижимого имущества по договору от 22.11.2019, поскольку не было законных оснований пользоваться и распоряжаться данным объектом недвижимости. Этот объект все время находился во владении и пользовании истца на основании другого договора аренды — от 01.03.2019.

Апеллянт утверждал, что третье лицо — ООО «К» не давало ответчику согласия на сдачу недвижимого имущества в субаренду. В связи с указанным ссылки ответчика на положения договоров аренды от 22.11.2019 и 02.09.2019 были необоснованными, поскольку данные положения были ничтожными в силу ст. 169 ГК.

В судебное заседание представитель апеллянта не явился, о месте и времени его проведения был извещен надлежащим образом, каких-либо заявлений (ходатайств) в суд до начала судебного заседания не представил.

Представитель ответчика в судебное заседание не явился, в направленном в суд ходатайстве просил провести судебное заседание в его отсутствие, в представленном в суд отзыве с апелляционной жалобой не согласился по причинам, изложенные в отзыве, просил решение суда первой инстанции оставить без изменений, апелляционную жалобу — без удовлетворения.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, на стороне истца (ООО «К») в судебное заседание не явился, о месте и времени его проведения был извещен надлежащим образом, отзыв на апелляционную жалобу в суд не представил.

Выводы суда

Исследовав представленные по делу доказательства, доводы апелляционной жалобы и возражения против нее, суд апелляционной инстанции оставил решение экономического суда без изменений.

Третье лицо — ООО «К» было собственником изолированного помещения на основании свидетельства (удостоверения) о госрегистрации. Ответчик (арендатор) и истец (субарендатор) 22.11.2019 подписали договор субаренды. По его условиям ответчик — ООО «Е» передал истцу в срочное возмездное владение и пользование нежилое помещение, которое представляло собой изолированную часть складского помещения. Срок действия договора определялся с даты подписания сторонами акта приема-передачи.

Истец полагал, что данный договор не соответствовал требованиям законодательства. Ссылаясь на нормы ст. 167 — 169, 579, 586 ГК, обратился в суд с иском к ответчику об установлении факта ничтожности договора. В обоснование своих требований указал на отсутствие у ответчика согласия собственника — ООО «К» на сдачу арендованного имущества в субаренду. Ранее экономический суд вступившим в законную силу решением от 14.05.2020 признал договор аренды от 02.09.2019 недействительным. Кроме того, истец обратил внимание, что фактически занимал спорное помещение в рамках иного договора — договора аренды от 01.03.2019, заключенного с третьим лицом — ООО «К» (арендодатель).

Ответчик утверждал, что договор от 22.11.2019 заключил на основании согласия третьего лица — ООО «К», полученного в рамках договора от 02.09.2019, подписанного между данным третьим лицом (арендодатель) и ООО «А» (арендатор). Указанный договор закреплял право ООО «А» на сдачу спорного помещения в субаренду без последующего согласования с арендодателем. С учетом отмены постановлением апелляционной инстанции от 16.03.2021 решения экономического суда от 14.05.2020 и вынесением нового судебного постановления об отказе в удовлетворении иска этот договор был действительным.

На основании договора от 02.09.2019 ООО «А» (арендодатель) и ООО «Е» (арендатор) впоследствии заключили договор аренды от 22.11.2019, а только затем — оспариваемый договор субаренды от 22.11.2019, подписанный истцом и ответчиком. При этом договор аренды от 22.11.2019 также содержал положение, которое предусматривало право ООО «Е» на сдачу помещения в субаренду без согласия арендодателя.

По результатам рассмотрения дела суд первой инстанции отказал в удовлетворении заявленных требований в полном объеме. Требования истца не подтверждались документально. Истец не представил суду достаточных с точки зрения допустимости и относимости и достоверных доказательств, опровергавших позицию ответчика.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции принял во внимание заключенное истцом и ответчиком письменное процессуальное соглашение, согласно которому по договору субаренды от 22.11.2019 ответчик передал истцу складское помещение.

Представитель истца считал, что вышеупомянутое соглашение не соответствовало фактическим обстоятельствам дела, представитель подписал его с превышением полномочий. Суд первой инстанции правомерно критически отнесся к указанным доводам истца. Суд оценил полноту закрепленных в доверенности полномочий представителя истца, позицию директора истца, факт составления акта приема-передачи спорного помещения, внесение истцом денежных средств в счет перечисления арендной платы. С учетом ст. 107 ХПК принял признанные сторонами в процессуальном соглашении обстоятельства в качестве факта, не требующего дальнейшего доказывания.

У суда первой инстанции не было оснований полагать, что ответчик не получил закрепленное в договоре аренды от 02.09.2019, не признанного недействительным в установленном законом порядке, письменное согласие собственника помещения — ООО «К» сдавать спорное помещение в субаренду или передавать в безвозмездное пользование. Обстоятельства отказа третьему лицу — ООО «К» в удовлетворении его требований о признании договора аренды от 02.09.2019 недействительным ранее установило вступившее в законную силу постановление апелляционной инстанции экономического суда от 16.03.2021.

С учетом предписаний ст. 106, 107 ХПК суд апелляционной инстанции указал, что суд первой инстанции правомерно посчитал данные обстоятельства не подлежащими вновь доказыванию при рассмотрении настоящего дела. Суд первой инстанции пришел к верным выводам, что требования истца были необоснованными и не подлежавшими удовлетворению. Ответчик надлежащим образом получил необходимое в силу норм законодательства письменное согласие собственника — ООО «К» на последующее заключение договоров субаренды, в том числе на заключение договора субаренды от 22.11.2019, подписанного истцом и ответчиком.

Договоры аренды от 02.09.2019 и 22.11.2019 суды не признали недействительными, а факт получения ответчиком согласия собственника на сдачу арендованного имущества в субаренду не в рамках договоров аренды истец надлежащими доказательствами не подтвердил.

В рассматриваемом случае суд первой инстанции пришел к верному выводу об отсутствии причин для установления факта ничтожности сделки по заявленным истцом основаниям. Поскольку выводы суда первой инстанции были правильными и соответствовали материалам дела, суд апелляционной инстанции отклонил доводы апеллянта как необоснованные.

С учетом предмета заявленных истцом требований и норм ст. 106, 107 ХПК суд первой инстанции правильно определил входившие в предмет доказывания обстоятельства, имевшие существенное значение для дела, правильно распределил бремя доказывания и принял во внимание при разрешении спорного правоотношения доказательства, соответствовавшие требованиям https://ilex-private.ilex.by/view-document/BELAW/195265/#M102401 ст. 84, 103 и 104 ХПК об относимости и допустимости доказательств, оценив их согласно ст. 108 ХПК.

Суд апелляционной инстанции счел, что доводы апеллянта по существу были направлены на переоценку обстоятельств, установленных судом первой инстанции, а основания для такой переоценки отсутствовали. Нарушений норм материального и процессуального права, совершенных судом первой инстанции, суд апелляционной инстанции не нашел. Принимая во внимание вышеизложенное, апелляционную жалобу отклонил.

Читайте этот материал в ilex >>*
* по ссылке Вы попадете в платный контент сервиса ilex