Разберемся, при каких условиях и в каком порядке может быть досрочно расторгнут договор аренды недвижимости (кроме жилых помещений и земельных участков).

Договор аренды недвижимости может быть досрочно расторгнут в следующих случаях:

— по соглашению сторон, если это не запрещено законодательством или договором;

— в судебном порядке по требованию одной из сторон по основаниям, предусмотренным законодательством или договором;

— при одностороннем отказе от договора одной из сторон в случаях, предусмотренных законодательством или договором.

Когда можно расторгнуть договор аренды недвижимости по соглашению сторон

Стороны вправе расторгнуть договор по своему соглашению, если это не запрещено законодательством или договором (п. 1 ст. 420 ГК). Для договора аренды недвижимости (далее — договор) законодательство такого запрета не устанавливает. Таким образом, договор можно расторгнуть по соглашению сторон, если он не содержит запрета на такое расторжение.

Обратите внимание!
На практике расторжение договора по соглашению сторон оформляют допсоглашением к нему. Такое соглашение должно быть оформлено письменно в виде одного документа, подписанного сторонами (п. 1 ст. 422, п. 1 ст. 580 ГК, ч. 1 п. 4 постановления Пленума ВХС N 1).

В каких случаях договор аренды недвижимости может быть расторгнут по требованию арендодателя

Арендодатель вправе потребовать досрочного расторжения договора в судебном порядке, если арендатор:

1) использует недвижимость не по назначению либо с существенным или неоднократным нарушением условий договора (п. 3 ст. 586, подп. 1 ч. 1 ст. 590 ГК);

Пример
В договоре указано, что здание предоставлено арендатору для использования в качестве склада для хранения промышленных товаров. Арендатор фактически использовал помещение для ремонта автомобилей. Такое использование здания противоречит условиям договора, арендодатель вправе требовать расторжения этого договора.

Обратите внимание!
Существенным считается такое нарушение договора арендатором, которое влечет для арендодателя ущерб. При этом размер ущерба должен быть таким, что арендодатель в значительной степени лишится того, на что рассчитывал при заключении договора (ч. 2 п. 2 ст. 420 ГК). На практике существенность нарушения оценивает суд при рассмотрении иска о расторжении договора по этому основанию.

2) существенно ухудшает недвижимость (подп. 2 ч. 1 ст. 590 ГК). Понятие существенного ухудшения законодательство не содержит. На практике существенность ухудшения недвижимости оценивает суд. Например, это ухудшение, которое ведет к невозможности использовать недвижимость по назначению или грозит ее уничтожением;

Пример
Арендатор проводил текущий ремонт арендованного здания. В процессе ремонта была демонтирована и не восстановлена система отопления. Из-за отсутствия отопления пришла в негодность внутренняя отделка здания, появились трещины фасада. Так как по вине арендатора произошло существенное ухудшение здания, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора.

3) более двух раз подряд не вносит арендную плату в установленный договором срок (подп. 3 ч. 1 ст. 590 ГК);

Обратите внимание!
Если срок внесения арендной платы не установлен, она должна быть уплачена в обычно применяемый срок при аренде аналогичного имущества в схожих обстоятельствах ( ч. 2 п. 1 ст. 585 ГК). На практике в случае возникновения спора обычно применяемый срок определяет суд.

4) не производит капитальный ремонт недвижимости в установленный договором срок, а если такой срок не установлен — в разумный срок (подп. 4 ч. 1 ст. 590 ГК).

Обратите внимание!
Требовать расторжения договора по этому основанию арендодатель вправе, только если обязанность арендатора проводить капитальный ремонт закреплена в договоре. Ведь по общему правилу капитальный ремонт недвижимости должен выполнять арендодатель (ч. 1 п. 1 ст. 587,  подп. 4 ч. 1 ст. 590 ГК).

Договором могут быть предусмотрены и иные основания, по которым арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора (ч. 2 ст. 590 ГК). Это могут быть любые основания, которые не противоречат законодательству (ст. 391 ГК).

Примеры
Стороны включили в договор условие, что в случае продажи арендуемого здания арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора. Однако переход права собственности на арендуемое имущество не может быть основанием для досрочного расторжения договора (п. 1 ст. 588 ГК). Таким образом, указанное условие договора считается недействительным как противоречащее требованиям законодательства (ст. 169, 181 ГК).
Договором установлено, что арендодатель вправе требовать его досрочного расторжения, если арендатор передал помещение в субаренду без письменного согласия арендодателя. Такое условие не противоречит требованиям законодательства и стороны могут согласовать его в договоре.

Каков порядок расторжения договора по требованию арендодателя

До обращения в суд арендодатель обязан направить арендатору предупреждение о выполнении нарушенных обязательств в разумный срок. Предупреждение должно быть направлено в письменной форме (ч. 3 ст. 590 ГК).

Обратите внимание!
Направление предупреждения является обязательным. Стороны не вправе согласовать в договоре иной порядок его расторжения по требованию арендодателя ( ч. 3 ст. 590 ГК).

Содержание предупреждения законодательством не определено. На практике в нем указывают:

— реквизиты договора, обязательства по которому арендатор не исполнил;

— конкретное обязательство, которое не было исполнено;

— предложение исполнить нарушенное обязательство;

— срок, в который обязательство должно быть исполнено;

Обратите внимание!
Срок для исполнения обязательства должен быть разумным (ч. 3 ст. 590 ГК). Понятие разумного срока законодательством не определено. На практике такой срок предполагает период времени, необходимый для исполнения обязательства. Например, срок для внесения арендной платы может выражаться в днях, а для проведения капитального ремонта — в месяцах.
Обычно понятие разумного срока определяется сторонами. Если стороны не договорятся, оценивать разумность установленного срока будет суд.

— предложение досрочно расторгнуть договор (п. 2 ст. 422 ГК);

Обратите внимание!
Если в предупреждение не включить предложение о расторжении договора, то досудебный порядок урегулирования спора не будет соблюден. Как следствие, суд оставит без рассмотрения иск о досрочном расторжении договора (абз. 3 и 5 ч. 1 п. 30 постановления Пленума ВХС N 1).

— другую необходимую информацию, например, срок для ответа на предупреждение или размер пеней за просрочку внесения арендной платы.

Пример формулировки предупреждения
Предупреждаем, что Вами не исполнены обязательства по договору аренды нежилого помещения N 35 от 08.10.2020: не внесена арендная плата за пользование помещением, расположенным по адресу: г. Витебск, ул. Весенняя, д. 12, кв. 202:
— за декабрь 2020 года в срок до 15.01.2021 в сумме 560 бел. руб.;
— за январь 2021 года в срок до 15.02.2021 в сумме 560 бел. руб.;
— за февраль 2021 года в срок до 15.03.2021 в сумме 560 бел. руб.
Предлагаем погасить указанную задолженность по арендной плате не позднее 25.03.2021.
В связи с неоплатой арендной платы более двух раз подряд предлагаем досрочно расторгнуть договор аренды с 30.03.2021.

Направлять предупреждение рекомендуем способом, который позволяет при необходимости подтвердить его получение арендатором. Например, можно направить предупреждение заказным письмом с уведомлением о вручении.

Если после получения предупреждения арендатор исполнит нарушенное обязательство, то суд откажет в досрочном расторжении договора.

Судебная практика

По договору арендатор должен был вносить арендную плату ежемесячно, не позднее 10 числа месяца, следующего за оплачиваемым. За период июль — сентябрь 2019 года арендатор арендную плату не уплачивал. На этом основании арендодатель обратился в суд с иском о досрочном расторжении договора. При этом до подачи искового заявления арендатор оплатил задолженность по арендной плате. Суд посчитал, что арендатор исполнил свое обязательство в разумный срок. Суд в иске отказал.

Решение экономического суда Минской области от 23.12.2019 (дело N 166-12/2019)

Обратиться в суд с требованием расторгнуть договор арендодатель вправе, только если арендатор не устранил нарушение в установленный предупреждением срок (абз. 3  и 5 ч. 1 п. 30 постановления Пленума ВХС N 1).

В каких случаях договор аренды недвижимости может быть расторгнут по требованию арендатора

Арендатор вправе потребовать досрочного расторжения договора в судебном порядке, если:

1) арендодатель не передал арендованную недвижимость в установленный договором срок, а если договором такой срок не установлен — в разумный срок (п. 3 ст. 582 ГК);

Обратите внимание!
По общему правилу недвижимость считается переданной после фактического предоставления ее во владение и пользование арендатора и подписания сторонами документа о передаче (ч. 2 п. 1 ст. 626 ГК).

2) арендодатель не передал вместе с арендованной недвижимостью относящиеся к ней документы и принадлежности. При этом без этих документов и/или принадлежностей арендатор (ч. 2 п. 2 ст. 582 ГК):

— либо не может использовать недвижимость по назначению;

— либо в значительной степени лишается того, на что рассчитывал при заключении договора;

Пример
Стороны заключили договор аренды помещения под офис, расположенного в здании бизнес-центра. Арендодатель не передал арендатору ключи для доступа в здание и в арендованное помещение. В результате арендатор не может использовать помещение для размещения в нем своего офиса. Арендатор вправе требовать досрочного расторжения договора.

3) арендодатель препятствует арендатору использовать недвижимость по назначению (подп. 1 ч. 1 ст. 591 ГК);

Пример
По договору было арендовано здание склада для хранения товаров арендатора. Арендодатель запретил проезд транспортных средств к зданию склада для погрузки-выгрузки товаров. Запрет арендодателя препятствует использованию арендованного здания по назначению. Следовательно, арендатор вправе требовать досрочного расторжения договора.

4) недвижимость имеет недостатки, которые полностью или частично препятствуют ее использованию (подп. 3 ч. 2 п. 1 ст. 583, п. 2 ч. 1 ст. 591 ГК). Исключение — недостатки недвижимости, которые были заранее оговорены, известны арендатору или могли быть им обнаружены при осмотре недвижимости (п. 2 ст. 583 ГК);

Пример
По договору было арендовано здание склада. В процессе его использования выяснилось, что в здании протекает крыша, что препятствует его использованию для хранения товаров. При осмотре дефекты крыши выявить было невозможно, арендодатель не предупредил арендатора об этом недостатке здания. В этом случае арендатор вправе потребовать расторжения договора.

5) арендодатель не предупредил арендатора о правах третьих лиц на арендуемую недвижимость (ч. 2 ст. 584 ГК);

Пример
По договору было арендовано здание склада, которое находилось в залоге у банка. Арендодатель не предупредил об этом арендатора при заключении договора, поэтому арендатор вправе требовать его расторжения.

6) арендодатель не производит капитальный ремонт недвижимости в установленный договором срок, а если такой срок не установлен или ремонт является неотложным, то в разумный срок (подп. 3 ч. 4 п. 1 ст. 587, подп. 3 ч. 1 ст. 591 ГК);

Обратите внимание!
Требовать расторжения договора по этому основанию арендатор не вправе, если обязанность проводить капитальный ремонт недвижимости возложена договором на него (ч. 1 п. 1 ст. 587 ГК).

7) недвижимость оказалось непригодной к использованию по причинам, которые не зависят от арендатора (подп. 4 ч. 1 ст. 591 ГК).

Пример
В результате урагана у арендованного здания была частично повреждена крыша. Так как здание стало непригодно к использованию по причине, которая не зависит от арендатора, он вправе потребовать расторжения договора.

Договором могут быть предусмотрены и иные основания, по которым арендатор вправе требовать досрочного расторжения договора (ч. 2 ст. 591 ГК). Это могут быть любые основания, которые не противоречат законодательству (ст. 391 ГК).

Примеры
Стороны включили в договор условие, что в случае продажи арендуемого здания арендатор вправе требовать досрочного расторжения договора. Однако переход права собственности на недвижимость не может быть основанием для досрочного расторжения договора (п. 1 ст. 588 ГК). Таким образом, указанное условие договора считается недействительным как противоречащее требованиям законодательства (ст. 169, 181 ГК).
Договором установлено, что арендатор вправе требовать его досрочного расторжения, если арендодатель передаст здание в залог. Такое условие не противоречит требованиям законодательства и стороны могут согласовать его в договоре.

Каков порядок расторжения договора по требованию арендатора

До обращения в суд арендатор обязан направить арендодателю предложение расторгнуть договор (п. 2 ст. 422).

Обратите внимание!
Направление предложения о расторжении договора является обязательным. Стороны не вправе согласовать в договоре иной порядок его расторжения (п. 2 ст. 422 ГК).

Содержание и форма предложения о расторжении договора законодательством не определены. Так как при обращении в суд нужно подтвердить наличие такого предложения, рекомендуем составлять его в письменной форме. В предложении можно указать:

— реквизиты договора, который предлагается расторгнуть;

— дату, с которой договор будет считаться расторгнутым в случае согласия арендодателя на его расторжение;

— срок для ответа на предложение. Его целесообразно указать, если договором такой срок не установлен.

На заметку
Если срок для ответа не указан в предложении или договоре, арендодатель должен будет ответить в 30-дневный срок после получения предложения (п. 2 ст. 422 ГК, ч. 4 п. 16 постановления Пленума ВХС N 16).

— предупреждение, что в случае отказа или отсутствия ответа на предложение арендатор обратится в суд с требованием о досрочном расторжении договора;

— другую необходимую информацию, например, причины, по которым арендатор предлагает досрочно расторгнуть договор.

Пример формулировки предложения
По договору N 35 от 08.10.2020 нам передано в аренду здание склада, расположенное по адресу: г. Витебск, ул. Весенняя, д. 12. С 01.03.2021 Вами необоснованно запрещен проезд транспортных средств к зданию склада для погрузки-выгрузки товаров, что препятствует использованию арендованного здания по назначению.
В связи с изложенным предлагаем досрочно расторгнуть договор N 35 от 08.10.2020 с 25.03.2021. В случае Вашего несогласия или неполучения ответа на данное предложение в срок до 15.03.2021 будем вынуждены обратиться в суд с требованием о досрочном расторжении договора.

Направлять предложение рекомендуем способом, который позволяет при необходимости подтвердить его получение арендодателем. Например, можно направить предложение заказным письмом с уведомлением о вручении.

Если арендодатель согласится на предложение, стороны могут заключить соглашение о расторжении договора.

Обратиться в суд с требованием расторгнуть договор арендатор вправе, только если на предложение арендодатель ответил отказом или не ответил в установленный срок (п. 2 ст. 422 ГК).

В каких случаях сторона договора может отказаться от него в одностороннем порядке

Арендодатель и арендатор вправе отказаться от договора в одностороннем порядке в следующих случаях:

1) договор заключен на неопределенный срок (ч. 2 п. 2 ст. 581 ГК).

Обратите внимание!
Заключенным на неопределенный срок считается договор, в котором срок не согласован и его невозможно определить из условий договора (ч. 1 п. 2 ст. 581 ГК, ч. 1 п. 15 постановления Пленума ВХС N 1).

2) в срочном договоре прописана возможность сторон отказаться от него в одностороннем порядке (https://ilex-private.ilex.by/view-document/BELAW/193015/#M101553 ст. 291, https://ilex-private.ilex.by/view-document/BELAW/193015/#M102113 п. 3 ст. 420 ГК).

На заметку
В договоре можно согласовать право на односторонний отказ как по причине нарушения обязательств другой стороной, так и не связанное с такими нарушениями (ч. 4 п. 19 постановления Пленума ВХС N 16).

Каков порядок отказа от договора в одностороннем порядке

Этот порядок зависит от оснований одностороннего отказа от договора:

1) если договор заключен на неопределенный срок, отказаться от него можно в любое время, уведомив об этом другую сторону за три месяца (ч. 2 п. 2 ст. 581 ГК).

Обратите внимание!
В договоре стороны вправе согласовать больший или меньший срок уведомления об отказе от договора в одностороннем порядке (ч. 2 п. 2 ст. 581 ГК).

Форма и содержание уведомления (предупреждения) об одностороннем отказе от договора законодательством не установлены. Рекомендуем составлять такой документ в письменной форме. Это позволит при необходимости подтвердить факт уведомления другой стороны. В уведомлении (предупреждении) целесообразно указать:

— реквизиты договора, от которого сторона отказывается в одностороннем порядке;

— дату, с которой договор будет считаться расторгнутым;

Обратите внимание!
Дата расторжения договора не может быть раньше чем через три месяца после получения уведомления контрагентом. Исключение составляют случаи, когда в договоре установлен иной срок уведомления об одностороннем отказе от него (ч. 2 п. 2 ст. 581 ГК).

— другую необходимую информацию, например, причины отказа от договора в одностороннем порядке или порядок возврата недвижимости.

Пример формулировки уведомления
Уведомляем Вас об одностороннем отказе от договора аренды нежилого помещения N 35 от 08.10.2019, заключенного на неопределенный срок с 01.07.2021. Просим прислать уполномоченного представителя для приема-передачи арендуемого помещения 30.06.2021.

Направлять уведомление рекомендуем способом, который позволяет при необходимости подтвердить его получение контрагентом. Например, заказным письмом с уведомлением о вручении;

2) если в срочном договоре предусмотрено право на односторонний отказ от него, то сторонам следует соблюдать порядок одностороннего отказа, установленный этим договором (п. 2 ст. 288, ст. 290 ГК).

Обратите внимание!
Независимо от того, определен ли порядок одностороннего отказа в договоре, необходимо уведомить другую сторону о таком отказе (ч. 8 п. 19 постановления Пленума ВХС N 16).

Читайте этот материал в ilex >>*
*по ссылке Вы попадете в платный контент сервиса ilex