Вопрос: 1. Можно ли считать день возврата ключей арендодателю днем возврата арендуемого помещения?

2. Можно ли согласовать такое условие в договоре?

3. До какого момента уплачивается арендная плата в случае возврата ключей от арендуемого помещения?

Ответ: 1. Да, если согласовать такое условие в договоре, однако не во всех случаях дата передачи ключей будет являться датой надлежащего возврата имущества.

Передача капитального строения (здания, сооружения), изолированного помещения или машино-места арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Если иное не предусмотрено законодательством или договором аренды капитального строения (здания, сооружения), изолированного помещения или машино-места, обязательство арендодателя передать капитальное строение (здание, сооружение), изолированное помещение или машино-место арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче <*>.

Таким образом, участникам арендных правоотношений предоставлено право по соглашению сторон предусмотреть порядок передачи арендованного недвижимого имущества не только путем составления акта приема-передачи <*>.

Пунктом 2 ст. 626 ГК предусмотрен порядок возврата арендованного недвижимого имущества, аналогичный вышеприведенному.

2. Указанная выше норма <*> в совокупности с положениями о свободе договора предоставляет право сторонам предусмотреть возможность фиксации факта передачи арендованного имущества обстоятельством предоставления или возврата ключей от этого имущества.

Вместе с тем данный способ возврата арендованного имущества имеет свои особенности, о которых стоит упомянуть. Во-первых, при передаче ключей (возврате арендованного имущества) в целях исключения последующих споров о дате передачи имущества и состоянии этого имущества все-таки будет являться необходимым составление отдельного документа, в котором будут отражены данные обстоятельства. Во-вторых, даже при указании в договоре на данный способ фиксации факта возврата арендованного имущества существенным обстоятельством будет являться состояние передаваемого имущества и нахождение имущества арендатора на ранее арендуемых площадях на момент возврата.

3. При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения <*>.

Так, нахождение имущества арендатора на возвращенных путем передачи ключей площадях при отсутствии иных договорных отношений может быть в дальнейшем расценено как продолжение пользования арендатором этим имуществом, плата за которое может быть взыскана на основании ст. 593 ГК за все время фактического пользования этим имуществом.

В заключение можно сделать вывод, что в договоре аренды недвижимого имущества возможно согласовать условие о фиксации даты возврата имущества датой передачи ключей от него, однако вне зависимости от фиксации факта передачи ключей не во всех случаях дата передачи ключей будет являться датой надлежащего возврата имущества.