Несмотря на ухудшившуюся конъюнктуру, рынок современных складов в 2022 году оказался самым стабильным сегментом среди всех секторов коммерческой недвижимости. Это касается, как ставок аренды, спроса, вакантности, так и реализации новых проектов. Наряду с этим на рынке появляется больше предложений для создания производств.
Какие склады возводились
На начало 2022 года в самом насыщенном производственно-складской недвижимостью регионе (Минск + 25 км от МКАД) было расположено более 70 крупноформатных (от 5 тыс. кв. м) объектов, сток площадей в которых составлял 1,4 млн кв. м, подсчитали в компании «Коллиерз Интернешнл Консалтинг». За год ввели в эксплуатацию строения на 150 тыс. кв. м.
В деревне Ярково «БелВиллесден» построил логистический (распределительный) центр для обслуживания товаропотоков своей сети магазинов «Гиппо»/«Белмаркет». Его площадь — 36 тыс. кв. м.
На территории оптово-розничного рынка «Новый Лебяжий» в деревне Таборы вырос многофункциональный комплекс «Хатежино» (38 тыс. кв. м). Арендатором объекта стала компания «Триовист» (интернет-ритейлер 21vek.by).
Транспортно-логистический комплекс «Королев Стан» прирос очередным складским корпусом, доведя суммарную площадь до 62,4 тыс. кв. м. Российский маркетплейс OZON взял в пользование более 13 тыс. кв. м.
В логистическом комплексе М21 компании BFB в деревне Антонишки состоялся ввод блока «С» площадью 22,7 тыс. кв. м, увеличивший общую площадь комплекса до 40,3 тыс. кв. м.
В деревне Цнянка «Белпромстрой» построил производственно-складской комплекс общей площадью 16,1 тыс. кв. м. «ТМС групп» завершила еще один проект из данного сегмента в Фаниполе (менее 10 тыс. кв. м).
Участники рынка отмечают, что малый и средний бизнес проявляет интерес к готовым производственным площадям. Рынок пытается подстроиться под спрос.
В 2022 году ввели в эксплуатацию еще один корпус Минского городского технопарка на улице Солтыса площадью 16,1 тыс. кв. м, где реализуются проекты из различных сфер (от производства электроприводов до микроэлектроники и фармакологии). Вскоре у технопарка может появиться дополнительная площадка — строительные работы ведутся на бывших территориях мотовелозавода на Партизанском проспекте.
— Технопарк — это не только предоставление площадей по пониженным ставкам арендной платы. Есть возможность получить дополнительные льготы при ввозе оборудования для своего производства. Это и юридическое сопровождение, экономические консультации, — отметила заместитель председателя Мингорисполкома Надежда Лазаревич.
Крупнейшим в Минском регионе объектом производственно-складской недвижимости (140 тыс. кв. м) является китайско-белорусский индустриальный парк «Великий камень». Там также планируется расширение производственных мощностей.
В Минске «Горизонт» сдает помещения в долгосрочную аренду, в том числе для организации производств.
Что с вакантностью и ставками аренды
Спрос в сегменте складов на протяжении 2022 года сохранялся наиболее стабильным и устойчивым среди всех сегментов коммерческой недвижимости.
— Казалось бы, конъюнктура ухудшалась: вводились санкции, в ответ на которые вводились контрсанкции, внешняя торговля товарами и грузооборот транспорта падали, традиционные пути логистики рушились. Но сегмент складской логистики на все ответил позитивом, которому можно было бы позавидовать даже и в более стабильные времена, — отметил партнер, исполнительный директор консалтинговой компании NAI Belarus Андрей Алешкин.
Лидерами, формировавшими спрос, были торговые компании (традиционный ритейл и e-commerce) и дистрибьюторы (импортеры). Кроме потребностей в складах в обычном объеме, этой категории арендаторов понадобилось держать дополнительные площади из-за санкций/контрсанкций и решения ряда международных компаний-производителей прекратить работу на рынке Беларуси. Поэтому компании-импортеры, работавшие на данных рынках и с данными компаниями, стремились создать складские запасы, чтобы обеспечить себе работу на некоторое время.
— И если первую половину года «на склад» работали, создавая запас, дистрибьюторы и импортеры, то затем этим занимались производители, у которых отсутствовала возможность экспорта в ЕС и другие присоединившиеся к санкциям страны, — говорится в отчете «Коллиерз Интернешнл Консалтинг».
Спрос стимулировала не только деловая активность, но и все еще низкое предложение качественных площадей, добавляют в NAI Belarus.
Вместе с тем высокий спрос на склады позволил обеспечить вакантность площадей на низком уровне. По состоянию на конец 2022 года она составляла 4%.
В этих условиях ставки арендной платы, номинированные в евро, сохранились на прежнем уровне. В производственно-складском сегменте, в отличие от офисной и торговой недвижимости, было значительно меньше обращений к девелоперам с предложением пересмотра ставок и/или фиксации курса на определенном уровне ввиду сложности аргументации такого пересмотра. Хотя в сентябре 2022 года еврономинал запретили и все перешли на ставки в рублях.
Наиболее распространенными стали «партнерские соглашения» о периодическом пересмотре рублевых арендных ставок исходя из складывающейся ситуации на рынке. Поскольку сентябрьский курс евро был довольно низким, пересчет последующих рублевых ставок происходил по более высокому курсу, 2,6-2,8 рубля за 1 евро. Некоторые арендаторы осуществили предварительную оплату занимаемых площадей до конца 2023 года. Были случаи корректировки ставки в привязке к индексу потребительских цен.
По данным «Коллиерз Интернешнл Консалтинг», ставки аренды за квадрат площадей класса А составили 4,2−7,2 евро, или 11,6−19,3 рубля. Это на 0,2 евро больше, чем в 2021 и 2020 годах, когда ставки находились на одном уровне. Ставки аренды площадей класса B были в пределах 2,4−5 евро (6,6−13,8 рубля) и не изменялись уже третий год подряд.
Какие прогнозы на 2023 год?
Эксперты полагают, что спрос сохранится на прежнем уровне при условии дальнейшей минимизации негативного влияния санкционного давления на сектор производственно-складской недвижимости. E-commerce, как ключевой арендатор, уже не будет таким активным. Новых крупных игроков не ожидается, а действующие участники рынка из данного сектора потребности закрыли за 2022 год. Помимо вышеупомянутых проектов 21vek.by и OZON можно вспомнить, что крупнейший российский интернет-ритейлер Wildberries запустил логистический центр в Минской области площадью 13 тыс. кв. м. Это третий и самый большой объект компании в Беларуси, еще 2 центра открыты в Минске и Гомеле.
Со стороны других секторов, например, дистрибьюторов, можно ждать сокращения занимаемых площадей. В результате санкций/контрсанкций реальный грузооборот у них сократился и, вероятно, склады на постоянной основе в прежних объемах будут не нужны. Но это может вызвать интерес к услугам ответственного хранения, что в таком случае приведет к спросу на новые площади у профессиональных операторов, считают в NAI Belarus.
В текущих условиях новых трансазиатских маршрутов логистика усложняется, дорожает и увеличивается во времени. Эксперты не берутся предсказать, насколько новые маршруты положительно скажутся на секторе производственно-складской недвижимости в целом и вакантности и размере ставок в частности. В краткосрочной перспективе не ожидается снижение арендных ставок, но возможен рост вакантности до 6-8%.
Аналитики также считают, что развивать рынок продолжат преимущественно локальные игроки. Существует риск остановки или отказа от реализации проектов с участием западных инвесторов. Немецкая компания Duisburger Hafen AG, планировавшая построить в парке «Великий камень» «сухой» порт, заявила о намерении выхода из проекта и состава учредителей парка. Расторгнут инвестиционный договор с бельгийской компанией AOI, предусматривавший создание логистического центра на территории Национального аэропорта «Минск».
Зато госоператор «Белтаможсервис» начал строительство транспортно-логистического центра в Витебске. В планах компании значится и возведение мультимодального терминала в «Великом камне».
«TУТ и ТАМ Логистикс» достраивает складские терминалы в логопарке «Прилесье» в Минском районе.
Международный торгово-логистический комплекс может вырасти возле аэропорта «Гродно». Для этих целей компания «ЗападТрансГраница» выкупила недостроенное здание аэровокзала.
