Приобретение и использование жилых помещений зачастую вызывает вопросы у субъектов хозяйствования. Рассмотрим ответы на некоторые из них.

1. Может ли организация купить жилое помещение у физлица?

Да, может.

Физлица вправе продавать жилые помещения (доли в них), которые принадлежат им на праве собственности <1>. Покупать такие помещения вправе в том числе организации <2>.

На заметку
К жилым относятся помещения, которые предназначены для проживания граждан, отапливаются, имеют естественное освещение и соответствуют установленным санитарным и техническим требованиям <3>.

Договор купли-продажи жилья должен быть заключен в письменной форме. При этом он оформляется в виде одного документа, который подписывают стороны (покупатель и продавец) <4>.

Переход права собственности на жилое помещение подлежит государственной регистрации <5>. Она осуществляется в территориальной организации по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним по месту нахождения жилого помещения <6>.

Обратите внимание!
Запрещено отчуждение, в том числе купля-продажа, отдельных видов жилья, среди которых жилые помещения <7>:
— построенные или приобретенные с использованием льготных кредитов;
— социального пользования;
— государственного жилого фонда: служебные и расположенные в общежитиях.

2. Вправе ли организация взять жилое помещение в лизинг?

Нет, не вправе, за некоторым исключением.

Быть лизингополучателем по договору лизинга одноквартирного жилого дома или квартиры, то есть приобрести жилье в лизинг, может только физлицо <8>. Исключение составляют договора лизинга, которые предусматривают передачу жилого помещения организации для осуществления предпринимательской деятельности.

Обратите внимание!
Если организации необходимо жилое помещение, например, чтобы предоставить для проживания сотруднику, то его можно купить или взять в аренду <9>.

3. Можно ли взять жилье в аренду у физического лица?

Да, можно.

При этом арендодатель должен быть собственником жилья или иметь соответствующие полномочия от собственника (например, доверенность на право заключения договора аренды) <10>. При этом необходимо заключить договор аренды жилого помещения частного жилищного фонда граждан по утвержденной форме. Этот договор должен быть зарегистрирован в местном исполнительном и распорядительном органе <11>.

4. Может ли организация предоставлять жилье в лизинг?

Да, если она соответствует установленным требованиям.

Чтобы осуществлять лизинговую деятельность с жилыми помещениями, организация должна быть включена Нацбанком в реестр лизинговых организаций. А также одновременно соответствовать следующим требованиям <12>:

1) уставный фонд должен быть сформирован в размере не менее 250 тыс. бел. руб. путем внесения денежных средств;

2) размер собственного капитала должен составлять на каждое первое число месяца, следующего за истекшим кварталом, сумму, равную не менее 2500 тыс. бел. руб. и увеличенную на размер корректировки собственного капитала лизинговой организации, определяемый Нацбанком;

3) деятельность организации за последний календарный год должна быть безубыточной.

На заметку
Если организация создана в текущем году, то безубыточной должна быть деятельность организаций-учредителей <13>;

4) не иметь неисполненных в установленный срок письменных предписаний Нацбанка об устранении нарушений;

5) руководитель организации должен <14>:

— иметь высшее юридическое или экономическое образование.

На заметку
Руководителем может быть лицо с высшим образованием по другой специальности, если пройдет переподготовку по специальности юридического или экономического профиля <15>;

— стаж работы не меньше одного года на руководящих должностях в лизинговой организации, банке, небанковской кредитно-финансовой организации, международной финансовой организации или Нацбанке;

— не иметь непогашенной или неснятой судимости за совершение преступления против собственности и порядка осуществления экономической деятельности.

5. Как оформить предоставление жилого помещения для проживания сотрудника организации?

Заключить договор найма жилого помещения частного жилищного фонда (далее — договор найма).

По договору найма одна сторона (наймодатель) предоставляет за плату другой стороне (нанимателю) жилое помещение для проживания в нем <16>. Сдавать можно жилой дом, квартиру, комнату или часть комнаты в общежитии <17>. При этом нанимателем жилья может быть только физлицо <18>.

Предоставлять своим сотрудникам организация вправе как принадлежащие ей жилые помещения, так и взятые в аренду. В последнем случае в договоре аренды нужно оговорить право арендатора передавать жилье по договору найма <19>.

На заметку
Жилое помещение, которое находится в здании, подлежащем сносу или капитальному ремонту, а также в подвале или полуподвале, нельзя сдавать по договору найма <20>.

6. Можно ли использовать жилое помещение в производственных целях?

Нет, нельзя.

Жилые помещения могут использоваться только по прямому назначению — для проживания физлиц <21>. Для использования в производственных целях жилое помещение должно быть переведено в нежилое <22>. Это возможно в следующих случаях <23>:

— когда помещение не соответствует санитарным и техническим нормам для проживания и устранить это несоответствие нельзя;

— это одноквартирный жилой дом или помещение в нем;

— помещение расположено в блокированном жилом доме или на первом этаже многоквартирного дома.

На заметку
Для перевода жилого помещения в нежилое организация-собственник должна обратиться в местный исполком или администрацию района в городе и предоставить пакет документов. Решение принимается не позднее 15 дней со дня подачи заявления. Если нужно запросить документы из других госорганов или организаций, срок продлевается до одного месяца. При выдаче решения учитываются правила градостроительства, природоохранные, санитарные, противопожарные и другие технические требования <24>.

7. Может ли жилое помещение быть местом нахождения организации?

Нет, не может, за некоторыми исключениями.

В ним относятся частное унитарное предприятие (далее — ЧУП) и фермерское (крестьянское) хозяйство (далее — хозяйство) <25>. Местом их нахождения может быть жилое помещение в одном из следующих случаев <26>:

— жилое помещение принадлежит собственнику ЧУП (главе хозяйства);

— собственник ЧУП (глава хозяйства) постоянно проживают в этом помещении, за исключением жилых помещений государственного жилого фонда.

Обратите внимание!
В жилом помещении, которое является местом нахождения ЧУП или хозяйства, заниматься производственной деятельностью нельзя <27>.