В материале рассмотрим ситуацию, когда ЖСК в связи с образовавшейся задолженностью по пеням отказывает в выдаче справки о паенакоплениях, которая необходима для госрегистрации квартиры.

Справка ЖСК содержит характеристику и адрес квартиры, дату окончательного расчета и сумму паенакопления (далее — справка о паенакоплениях). Документ необходим для госрегистрации возникновения права собственности на изолированное жилое помещение во вновь построенном ЖСК многоквартирном жилом доме либо его ипотеки, возникшей на основании акта законодательства, или ограничения на его отчуждение, возникшего на основании законодательного акта. Такую справку подписывает председатель.

В ней указывается Ф.И.О. (отчество, если таковое имеется):

— либо члена кооператива, который полностью внес свой паевой взнос;

— либо члена кооператива, который полностью внес свой паевой взнос, и членов его семьи, вложивших при уплате паевого взноса за квартиру свою жилищную квоту или денежные средства, с указанием их доли паенакопления.

Вместо справки о паенакоплениях может быть предоставлен иной документ, содержащий такие сведения (п. 25 перечня документов для административных процедур, утв. постановлением Госкомимущества от 09.11.2010 N 63; подп. 22.2.6 п. 22 перечня административных процедур N 200).

Справочно
Форму справки о паенакоплениях можно найти, например, на сайте Минского городского агентства по госрегистрации и земельному кадастру.

Паевой взнос — денежные средства, единовременно или периодически вносимые организации застройщиков ее членом на финансирование строительства (реконструкции, капитального ремонта) или приобретения жилого дома, иного капитального строения (здания, сооружения), если строительство (реконструкция, капитальный ремонт) финансируется либо жилой дом, иное капитальное строение (здание, сооружение) приобретается организацией застройщиков (п. 38 ст. 1 ЖК).

Паенакопления — сумма денежных средств, внесенных организации застройщиков ее членом на конкретный календарный месяц и год на финансирование строительства (реконструкции, капитального ремонта) или приобретения жилого дома, иного капитального строения (здания, сооружения), если строительство (реконструкция, капитальный ремонт) финансируется либо жилой дом, иное капитальное строение (здание, сооружение) приобретается организацией застройщиков (п. 39 ст. 1 ЖК).

Из данных определений мы видим, что пени не входят в паевой взнос и, соответственно, не являются частью паенакопления. Уплата паевого взноса — обязательство, которое должно исполняться членами организации застройщиков надлежащим образом (ст. 290 ГК). Неустойка (пени, штраф) — это один из видов обеспечения исполнения обязательства за неисполнение либо ненадлежащее исполнение денежного обязательства (ст. 311 ГК). Другими словами, неустойка (пени, штраф) — отдельное обязательство, которое связано с обеспечением исполнения основного обязательства, однако не заменяет его.

Кроме того, если член организации застройщиков внес паевые взносы в полном объеме за объект недвижимого имущества, т.е. оплатил его стоимость, он приобретает право собственности на этот объект недвижимого имущества с даты госрегистрации такого права в установленном порядке (п. 1 ст. 173 ЖК). Напомним, для госрегистрации среди прочих документов нужна справка ЖСК о паенакоплениях.

Таким образом, если паевые взносы полностью уплачены, неуплата пеней либо неисполнение каких-либо иных обязательств не должны являться для ЖСК причиной невыдачи справки о паенакоплениях, которая необходима для госрегистрации квартиры.

Судебная практика
Основанием для отказа в выдаче истцу справки, необходимой для госрегистрации создания квартиры и возникновения права собственности на нее, послужили возникшие между сторонами разногласия относительно площади жилого помещения и окончательной стоимости квартиры. Суд отметил, что возникшие разногласия между сторонами никак не связаны с обязанностью кооператива выдать требуемую справку.
Определение судебной коллегии по гражданским делам областного суда от 25.05.2020

Условие договора о том, что справка о паенакоплениях либо иной документ для госрегистрации права на квартиру выдается только после уплаты всех платежей, в том числе пеней, полагаем, является недействительным с момента заключения договора, поскольку противоречит законодательству (ст. 168, 169, 181 ГК). Вместе с тем, если пени в добровольном порядке членом кооператива не уплачиваются, у ЖСК есть право обратиться в суд об их взыскании при наличии на то оснований.