По общему правилу арендатор должен производить текущий ремонт за свой счет. Разберемся, можно ли эту обязанность возложить на арендодателя, как это прописать в договоре?

Обязанность поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на текущее содержание имущества «по умолчанию» возложена на арендатора (п. 2 ст. 587 ГК). Вместе с тем приведенные выше правила действуют, если иное не предусмотрено законодательством или заключенным между сторонами договором.

При проведении текущего ремонта имущества, находящегося в государственной собственности, следует учесть особенности, предусмотренные законодательством, в частности Указом N 150, Положением о возмещении арендаторами расходов N 433, Рекомендациями от 06.07.2012 N 16.

Расходы арендодателя по текущему ремонту сданного в аренду недвижимого имущества не включаются в арендную плату и возмещаются арендатором (п. 5 Положения о размере арендной платы (недвижимость), утв. Указом N 150). Эти расходы делятся на две группы: расходы, производимые сторонними организациями на основании заключенных договоров с арендодателем либо непосредственно с арендаторами по согласованию с арендодателем; расходы, производимые арендодателем, ее штатными работниками. Оплата арендатором расходов по текущему ремонту производится путем оплаты арендодателю определенной части этих расходов исходя из фактической оплаты арендодателем их стоимости сторонним организациям либо непосредственно сторонней организации на основании фактических затрат. При этом определение части данных расходов, предъявляемой арендатору для оплаты, осуществляется с учетом расходов арендодателя, приходящихся на места общего пользования, пропорционально размеру арендуемой площади, находящейся в пользовании арендатора (п. 4, 5 Рекомендаций от 06.07.20012 N 16, абз. 7 ч. 1 и абз. 2 ч. 7 п. 4 Положения о возмещении арендаторами расходов N 433).

При этом следует разграничить расходы на текущий ремонт непосредственно занимаемых помещений и расходы на текущий ремонт мест общего пользования, фасадов, крыши и т.д. здания, в котором находятся арендуемые помещения. При проведении текущего ремонта наружных элементов зданий, сооружений, инженерных сетей и коммуникаций, обеспечивающих жизнедеятельность зданий, сооружений, мест общего пользования, территории, прилегающей к зданию, сооружению, оплата расходов по производству такого ремонта производится арендодателем с последующим взиманием данных расходов с организаций, находящихся в данном здании, сооружении, пропорционально арендуемой площади. Расходы по текущему ремонту сданных в аренду помещений, расположенных в здании, сооружении, оплачиваются в полном объеме пользователями этих помещений (п. 9 Рекомендаций от 06.07.2012 N 16).

Иными словами, арендатор может сделать текущий ремонт арендуемых помещений за свой счет, заключив по согласованию с арендодателем договор со сторонней организацией, либо возместить расходы на проведение такого ремонта арендодателем. Текущий ремонт непосредственно самого здания и элементов его благоустройства осуществляется за счет арендодателя с последующим возмещением стоимости затрат арендатором пропорционально арендуемой площади. Таким образом, в случае с недвижимым имуществом, находящимся в государственной собственности, альтернативным моментом в части текущего ремонта арендуемых помещений является только выбор между возмещением стоимости такого ремонта арендодателю или самостоятельным несением арендатором таких расходов.

Пример формулировки условия в договоре
«Обязанность по произведению текущего ремонта арендуемого помещения возложена на Арендодателя с последующим возмещением расходов Арендатором».
«Арендатор обязуется производить текущий ремонт арендуемого помещения за свой счет».

По мнению автора, текущий ремонт непосредственно арендуемых помещений может быть произведен и силами самого арендатора.

В случае же выполнения работ по текущему ремонту штатными работниками арендодателя, такие работы возмещаются на основании фактических затрат, налогов и неналоговых платежей (п. 10 Рекомендаций от 06.07.20012 N 16). При этом в Положении о возмещении арендаторами расходов N 433 дополнительно закреплено, что расходы на работы по ремонту сданного в аренду недвижимого имущества, произведенные арендодателем собственными силами, возмещаются арендатором на основании фактических затрат и прибыли исходя из рентабельности не более 5 процентов (абз. 3 ч. 7 п. 4).

Размер суммы возмещения расходов арендодателя должен быть подтвержден расчетами и (или) калькуляциями, составляемыми арендодателем, с их представлением арендатору (ссудополучателю) по его требованию (ч. 3 п. 3 Положения о возмещении арендаторами расходов N 433).

О том, кто делает и оплачивает текущий ремонт при аренде частного имущества, читайте в ilex.