Морозов Юрий Николаевич,

адвокат Минской городской коллегии адвокатов

На актуальные вопросы, связанные с практическими проблемами в сфере совместного домовладения, ответил адвокат Минской городской коллегии адвокатов Юрий Николаевич Морозов.

Вопрос 1: В настоящее время активно обсуждаются грядущие изменения жилищного законодательства в сфере совместного домовладения. Что на данный момент известно о рассмотрении законопроекта?

Ответ: Действительно, данная тема имеет широкий общественный резонанс: 29.11.2023 Палатой представителей принят во втором чтении проект Закона «Об изменении законов по вопросам управления жилищным фондом и его эксплуатации» (далее — Законопроект). На данной стадии нецелесообразно приводить подробный обзор изменений, поскольку актуальная редакция Законопроекта еще не опубликована. Вместе с тем можно определенно сказать, что нововведения ожидаются очень существенные:

— значительно расширен перечень оснований для назначения уполномоченного лица, а также его функции;

— исключена возможность занятия должности председателя правления более чем в одной организации собственников;

— введена обязанность по реорганизации либо ликвидации организаций собственников, созданных на базе нескольких многоквартирных жилых домов;

— изменен порядок аккумулирования и использования отчислений на капитальный ремонт.

Это лишь самое основное, хотя есть и другие важные изменения, которые можно будет прокомментировать после вступления в силу НПА.

Вопрос 2: Какой вопрос вызывает наиболее активные дискуссии в судебной практике?

Ответ: Традиционно это членские взносы — вопрос, актуальный для всех, от председателя правления до каждого члена организации собственников. В данной части необходим краткий экскурс: в редакции ЖК, действовавшей до 01.01.2020, было установлено, что расходы на эксплуатацию общего имущества должны быть пропорциональны доле в праве собственности на это имущество (а доля, как известно, пропорциональна площади квартиры) (ч. 1 п. 1 ст. 166).

В действующей редакции подход изменен: ч. 1 п. 1 ст. 147 ЖК имеет отсылочный характер и определяет, что расходы на эксплуатацию общего имущества совместного домовладения необходимо нести в порядке, предусмотренном законодательством. В частности, каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также издержках по его содержанию и сохранению, если законодательством или договором не установлено иное (п. 1 ст. 252 ГК). С толкованием этой нормы и связаны основные дискуссии.

С одной стороны, п. 1 ст. 252 ГК закрепляет принцип соразмерности, т.е. расходы должны соответствовать размеру доли. С другой стороны, многие организации собственников используют формулировку «если иное не установлено законодательством» и вводят равные для всех членские взносы, ссылаясь на то, что установление размера всех видов взносов — это исключительная компетенция общего собрания (т.е. то самое исключение, предусмотренное законодательством) (абз. 4 ч. 1 п. 1 ст. 167 ЖК).

Актуальная судебная практика исходит из второго подхода: во всех известных мне случаях суды отказали в удовлетворении исков о признании недействительным решения общего собрания об установлении равного для всех членского взноса, сославшись на то, что положения п. 1 ст. 167 ЖК позволяют отступать от принципа соразмерности, установленного п. 1 ст. 252 ГК.

Такой подход представляется неоднозначным, поскольку бремя содержания имущества должен нести собственник (опять же, если иное не предусмотрено законодательством или договором) (ст. 211 ГК). Следовательно, если доли в общем имуществе не равны, то не должны быть равны и расходы на его содержание.

В некоторой степени данное суждение находит подтверждение на законодательном уровне. В частности, при назначении уполномоченного лица планирование и калькулирование затрат на оказание услуги по управлению общим имуществом осуществляется на 1 кв. м общей площади помещения (п. 3 Инструкции N 13).

Если говорить о законопроекте, то он предусматривает, что целевой взнос также должен быть соразмерен доле в праве собственности (п. 33 ст. 1 Законопроекта). Вместе с тем в части членских взносов такого рода изменения не предусмотрены. Однако, как указывалось выше, делать окончательные выводы по Законопроекту было бы преждевременно.

Вопрос 3: Подразумевает ли взыскание членских взносов обязательное обращение в суд? Возможны ли другие варианты?

Ответ: В настоящее время возможен только судебный способ, однако данный вопрос также вызывает дискуссии. Разногласия по вопросам внесения взносов рассматриваются правлением организации собственников, общим собранием (собранием уполномоченных), а в случае недостижения согласия по этим вопросам — судом (п. 6 ст. 183 ЖК). Однако необходимо понимать, что все перечисленные органы управления не имеют полномочий по взысканию денежных средств. Соответственно, если в добровольном порядке взносы не оплачены, единственным выходом является обращение в суд.

Безусловно, такой способ, с одной стороны, предполагает расходы, а с другой — создает существенную нагрузку на судебную систему, поскольку дела о взыскании взносов весьма распространены. При этом важно отметить, что законодательство, регулирующее во многом схожую сферу правоотношений (коллективное садоводство), уже содержит норму о возможности взыскания такой задолженности во внесудебном порядке (подп. 2.4 п. 2 Указа N 155).

Представляется, что введение аналогичной нормы в ЖК позволило бы упростить процесс взыскания взносов и существенно снизить нагрузку на суды. Вместе с тем подобное нововведение пока не реализовано на законодательном уровне.

Вопрос 4: Членские взносы, как следует из определения, уплачиваются членами организации собственников. Вместе с тем во многих ЖСПК есть собственники, которые не являются членами кооператива. Должны ли они участвовать в расходах на эксплуатацию общего имущества? И можно ли взыскать эти расходы в судебном порядке?

Ответ: Безусловно, должны, однако на практике данный вопрос вызывает много споров, а нередко и путаницу. Типичная ошибка заключается в том, что общее собрание ЖСПК вводит членские взносы, указывая в решении, что обязанность по их уплате возлагается в том числе на собственников, не являющихся членами кооператива. Правовой основой для такого суждения является абз. 3 п. 2 ст. 181 ЖК, в соответствии с которым собственник объектов недвижимого имущества, не являющийся членом организации застройщиков, обязан выполнять решения общего собрания (собрания уполномоченных) членов организации застройщиков по вопросам, касающимся управления общим имуществом совместного домовладения.

Описанный подход представляется весьма спорным: на законодательном уровне не определен конкретный перечень таких вопросов, поэтому возможны разные трактовки. Но даже если допустить, что установление членских взносов относится к управлению общим имуществом, то невозможно проигнорировать императивные нормы права о том, что указанные взносы уплачиваются только членами организации собственников (п. 60 ст. 1, п. 4 ст. 179, п. 1 ст. 183 ЖК). Соответственно, распространять обязанность по их уплате на лиц, не вступивших в члены кооператива, неправомерно. Если такое решение принято, то его можно оспорить в судебном порядке.

Разумеется, это не означает, что такие собственники не должны участвовать в содержании общего имущества. Вместе с тем они не уплачивают членский взнос, а несут расходы на эксплуатацию объектов недвижимого имущества, что прямо указано в абз. 4 п. 2 ст. 181 ЖК. Проблемный вопрос заключается в том, что относимость той или иной статьи затрат к таким расходам не всегда очевидна.

Наиболее активные дискуссии обычно возникают на предмет того, должны ли собственники, не являющиеся членами кооператива, участвовать в расходах на содержание штатных работников этого кооператива, в том числе председателя правления. На первый взгляд это может показаться нелогичным. Вместе с тем необходимо иметь в виду, что общее имущество не содержится само по себе: поддержание его в надлежащем состоянии требует постоянной работы (заключение договоров с поставщиками жилищно-коммунальных услуг и контроль за исполнением обязательств, весенние и осенние осмотры жилого дома с составлением соответствующих актов, прием и непосредственное руководство штатными работниками (сантехник, электрик, дворник и пр.)). Если дом обслуживается ЖСПК, то все это невозможно без председателя правления.

Что касается судебной практики, то в рамках дел о взыскании с собственников расходов на эксплуатацию общего имущества нередко приходится доказывать относимость к таким расходам каждой статьи затрат, которая выставлена к оплате. Учитывая тот факт, что в Беларуси судебный прецедент не является источником права, в каждом случае суд индивидуально подходит к вопросу о том, какие именно статьи затрат соответствуют положениям п. 2 ст. 181 ЖК. Это порождает ситуацию, при которой собственники квартир в разных домах находятся в неодинаковом положении в части того, за что конкретно им нужно либо не нужно платить.

В связи с этим представляется, что норму п. 2 ст. 181 ЖК необходимо конкретизировать, определив единый подход относительно перечня расходов по эксплуатации объектов недвижимого имущества, в которых должны участвовать собственники, не являющиеся членами кооператива.

Вопрос 5: Помимо взносов каждый собственник оплачивает жилищно-коммунальные услуги. Существует ли на практике правовая проблематика в данной части?

Ответ: Довольно часто на практике возникает проблемный вопрос с возмещением организацией собственников затрат на электроэнергию по освещению мест общего пользования. Дело в том, что действующее законодательство устанавливает, что собственник должен оплачивать такие расходы не выше предельно допустимого размера, установленного законодательством (ч. 2 п. 57, ч. 1 п. 64 Положения N 571).

Вместе с тем во многих домах данный размер не позволяет возместить реальные расходы, понесенные организацией собственников. Указанная разница может быть компенсирована за счет взносов, которые участники совместного домовладения могут как утвердить, так и не утвердить на общем собрании (собрании уполномоченных). Более того, даже при положительном решении об утверждении взносов имеет место подмена понятий: расходы, фактически понесенные на оказание жилищно-коммунальной услуги, компенсируются под видом взносов, что само по себе нелогично. Более оправданным представляется подход, при котором данные суммы возмещались бы исходя из размера фактически понесенных затрат.