Бизнес-союзы направили в Министерство экономики предложения по поводу ставок аренды ввиду того, что 1 января 2024 года истекает запрет на их привязку к курсу иностранной валюты. В основном все сводится к необходимости вернуться к прежней практике. Однако есть и такие арендаторы, которые выступают за пролонгацию ограничений.
Напомним, на законодательном уровне c 23.09.2022 до 01.01.2024 года установлен запрет определять в договоре аренды размер платы за пользование имуществом в эквиваленте иностранной валюты. Другими словами, ставки должны быть в белорусских рублях без привязки к курсу инвалюты.
В сентябре 2023 года Минэкономики попросило бизнес-союзы проинформировать о практике заключения и исполнения арендных договоров.
У членов Республиканского союза промышленников и предпринимателей (РСПП) в зависимости от их участия в арендных правоотношениях разнятся мнения по продлению/не продлению предусмотренного законом ограничения. Ряд арендаторов отметили резкий одномоментный рост арендной платы, в которую был заложен предполагаемый девелопером рост курса иностранной валюты. Вместе с тем, как правило, стороны не устанавливали постоянную арендную плату, а предусматривали ежемесячное изменение ставок аренды в привязке к иным параметрам. Таковыми были, например, индекс потребительских цен, размер выручки арендаторов, повышенные корректировочные коэффициенты. При этом в зависимости от выбранного параметра размер арендной платы в течение года мог расти как медленнее, так и быстрее курса иностранной валюты.
Особенно не повезло тем арендодателям, кто привязал ставки к индексу потребительских цен или зафиксировал их в рублях до конца 2023 года. Годовая инфляция в Беларуси упала до 2%, а ослабление рубля к доллару или евро за 12 месяцев составило 30–40%.
Новые условия в договорах оказались в некоторых ситуациях более выгодными для арендаторов, чем для арендодателей, по сравнению с ранее установленными в привязке к валюте. Соответственно те, кто выиграл от введения запрета, выступают за его продление, а проигравшие хотят вернуться к прежней практике.
В РСПП исходят из того, что размер ставок формируется в первую очередь на основании спроса и предложения на аренду недвижимости. Поэтому в бизнес-союзе полагают, что снятие (не продление) ограничения не приведет к массовому возврату контрагентов к привязке размера арендной платы к иностранной валюте. Вместе с тем это позволит в некоторых случаях зафиксировать более простые и понятные по сравнению с действующими в настоящее время способы определения арендной платы.
В Минском столичном союзе предпринимателей и работодателей (МССПиР) констатируют, что арендаторы в своем большинстве не готовы соглашаться на закрепление в договорах аренды права арендодателя в одностороннем порядке повышать арендную плату. При этом с учетом существующих курсовых разниц арендодатель не покрывает свои расходы на приобретение объекта недвижимости, его ремонт, обустройство и развитие инфраструктуры.
По мнению МССПиР, данное ограничение создало существенный перекос в пользу интересов арендаторов в рамках арендных правоотношений за счет интересов арендодателей. В то же время, на рынке недвижимости имеется избыточное предложение площадей, что позволяет сделать вывод об отсутствии положительного эффекта от введения запрета на валютную привязку на количество арендаторов и результаты их деятельности.
В столичном союзе полагают, что недостаток квалифицированного персонала, снижение спроса, сложности с трансграничным перемещением товаров и платежей оказывали и оказывают гораздо более существенное воздействие на бизнес и экономику в целом, чем арендные ставки.
МССПиР предлагает отменить запрет на валютные привязки в арендных договорах. При этом, учитывая наличие избыточного предложения арендных площадей на рынке коммерческой недвижимости, в бизнес-союзе не ожидают существенного и одномоментного увеличения ставок в случае возвращения привязки к условным единицам.
В консалтинговой компании NAI Belarus считают, что важно создать максимально широкие и гибкие возможности для арендодателей и арендаторов в части условий заключения арендных договоров. В частности, арендодатели должны получить право формировать арендные ставки в увязке с курсом той валюты, в которой привлекался кредит для строительства объекта коммерческой недвижимости. Плюс этого варианта в том, что стороны смогут договариваться на понятных для них условиях и заключать арендные соглашения на длительные сроки.
12 октября ilex.by запустил опрос на тему валютной привязки в договорах аренды. 60% респондентов высказали за снятие запрета.
