В Беларуси больше года запрещено устанавливать ставки аренды коммерческой недвижимости в иностранной валюте. Ограничения действуют до 1 января 2024 года. Теперь бизнес волнует, по каким правилам придется жить дальше.
В прошлом году Законом об изменении законов по вопросам рынка ценных бумаг от 18 июля № 197-З неожиданно внесли изменения и по вопросу формирования арендной платы. Таким образом документ приостановил действие некоторых положений Гражданского и Банковского кодексов. А c 23.09.2022 до 01.01.2024 года для арендодателей установлен запрет определять в договоре размер платы за пользование имуществом в эквиваленте иностранной валюты. Другими словами, ставки должны быть в белорусских рублях без привязки к курсу инвалюты.
Участники рынка пытались выработать и согласовать с госорганами единый подход на случай, если рубль поведет себя нестабильно, но все предложения отклонили. По факту все перешли на индивидуальный принцип ценообразования.
Но «тень» европейской валюты все равно сохранилась. В процессе переговоров по аренде на начальной стадии стартовую ставку, как правило, определяют в более привычном еврономинале. Потом вводятся корректировочные коэффициенты.
Некоторые арендаторы оплатили занимаемые площади до конца 2023 года.
Не повезло тем, кто привязал аренду к индексу потребительских цен или зафиксировал ставку до конца 2023 года. Годовая инфляция в Беларуси упала до 2%, а ослабление рубля к доллару или евро за этот период составило 30-40%.
Ранее обсуждались варианты привязки арендной платы к ценам на золото, нефть, криптовалютам и так далее. Но они не получили распространения, потому что после анализа выяснилось, что далеко не всегда изменение цен на нефть или драгоценные металлы совпадает с динамикой курсов валют. Кроме того, госорганы не поддержали такие инициативы.
Власти советовали использовать расчетные величины, которые устанавливает государство (базовая величина, базовая арендная величина, бюджет прожиточного минимума и т. п.) и которые формируются на основе белорусского рубля. В частности, для государственной недвижимости правительство ввело до 1 апреля 2024 года мораторий на повышение базовой арендной величины, которая сейчас составляет 16,9 рублей.
Для продления действующей арендной практики в частном секторе потребуется внести изменения в закон, как это было в случае с лизингом. Однако в Палату представителей соответствующие проекты документов пока не поступали. Известно, что в конце сентября Минэкономики предложило бизнес-союзам высказаться на тему целесообразности продления запрета на привязку ставок аренды в валюте. По словам собеседников, мнения предпринимателей разделились. Одни хотят сохранить статус-кво, поскольку у них выручка генерируется в рублях и тоже сказываются курсовые потери, а другие выступают за возврат к еврономиналу. Он позволял на длительный срок зафиксировать договорные отношения, которые были понятны и арендатору, и арендодателю. По словам экспертов, отвязка от «у.е.» вскрыла минусы краткосрочных договоров и добавила головной боли арендодателям, которые имеют валютные обязательства.
Надо сказать, что торговым центрам оказалось немного проще адаптироваться к изменениям, поскольку у них есть категория арендаторов, с которыми можно заключить договоры в привязке к проценту от оборота. Случаев могло быть больше, но нередко арендодатели прописывают минимум, который придется платить в любом случае. А он, как правило, «является стандартным размером арендной платы».
На днях столичные девелоперы продемонстрировали социальную ответственность на фоне разговоров об их «завышенных аппетитах». Владельцы крупных торговых центров в Минске подписали соглашение с МАРТ и Мингорисполкомом о предоставлении белорусским производителям в аренду свободных площадей на льготных условиях. Документ предусматривает не менее чем 15% скидки по арендной плате для отечественных производителей, арендные каникулы до трех месяцев, освобождение от платы за оказание рекламных и маркетинговых услуг, фиксированную ставку в течение 1 года с момента подписания договора аренды. Могут быть и иные преференции, но это определяется в ходе договорной работы и не обязательно активируется в соглашении.
На текущий момент документ подписали 65 субъектов хозяйствования в отношении 139 торговых объектов. Всего в Беларуси зарегистрировано 572 торговых центра.
Предлагаем представителям бизнеса поделиться мнением, необходимо ли, на ваш взгляд, продлевать запрет на валютную привязку в договорах аренды с 01.01.2024
