Самый крупный в стране рынок офисной недвижимости в 2022 году подвергся испытанию на прочность. Из-за релокации айтишников в Минске образовался профицит площадей. На фоне выросшей вакантности просели ставки аренды, которые к тому же отвязали от валютного эквивалента. Рынок офисной недвижимости трансформировался с рынка арендодателя в рынок арендатора. Что будет происходить дальше – вопрос интересный. Если одни девелоперы пытаются свести концы с концами, то другие верят в лучшее будущее и возводят новые бизнес-центры.
По состоянию на конец 2022 года в Минске предлагалось свыше 1 млн кв. м арендной площади в бизнес-центрах. При этом в прошлом году было введено в строй почти 45 тыс. кв. м офисов.
Самым значимым событием стал запуск долгостроя возле Белгосцирка на проспекте Независимости. Более 10 лет назад компания «Элит Эстейт», дочерняя структура группы «Трайпл», планировала реализовать проект, в основе которого был отель Kempinski. В 2017 году российский «Сбербанк» выкупил недостроенный многофункциональный комплекс (МФК), тем самым возобновив реализацию проекта. Спустя 5 лет комплекс, в котором арендные площади занимают около 20 тыс. кв. м, ввели в эксплуатацию. Один из корпусов заняла белорусская «дочка» российского банка. В свою очередь «Сбер Банк» продал сети медцентров «ЛОДЭ» ранее занимаемый комплекс зданий общей площадью 14,3 тыс. кв. м на бульваре Мулявина, что является крупнейшей сделкой по продаже офисных площадей в Беларуси в 2022 году.
Наибольшее влияние на столичный рынок офисной недвижимости в прошлом году оказали IT-компании, которые отказывались от аренды ввиду релокейта, сокращения штата или просто сворачивали бизнес. По данным Белстата, в 2022 году из сектора информационных технологий уволилось на 16,5 тыс. человек больше, чем было принято на работу.
IТ-компании за два года почти в два раза сократили площадь арендуемых офисов в Минске и свою долю на рынке, посчитали в компании «Коллиерз Интернешнл Консалтинг». В 2020 году айтишники занимали более 430 тыс. кв. м офисных площадей, в начале 2021 года — 408 тысяч кв. м, а сейчас – 200–220 тыс. кв. м. Это чуть более 20% всего рынка офисной недвижимости в Минске.
Доля IТ-сектора сократилась в основном из-за крупных компаний. EPAM за 2021–2022 годы освободил около 80 тыс. кв. м офисов в более 5 бизнес-центрах, или почти 70% от занимаемых офисов. Wargaming за два года освободил 23 тыс. кв. м, Itransition — более 14 тыс., iTechArt Group — 3 тыс.
Как следствие, в 2022 году изменился портрет ключевого арендатора офисной недвижимости. Вместо IT-компаний спрос формировали оставшиеся международные, российские компании, финансовые организации, а также государственные предприятия и учреждения, которые ранее не являлись игроками на рынке аренды частных помещений. Так, в числе крупных покупателей офисов были «Белгосстрах» и «Издательство «Белбланкавыд».
Во многом именно из-за ухода айтишников в бизнес-центрах резко выросла вакантность (количество пустующих площадей). По данным «Коллиерз Интернешнл Консалтинг», если в 2020 году в Минске пустовали 3,8% всех офисных площадей (36 тыс. кв. м), то к концу 2022 года уже 19,5% площадей (более 200 тыс. кв. м). Компания NAI Belarus оценивает нынешнюю вакантность в пределах 15–18% от предложения, но уже с трендом на постепенное снижение (без учета влияния возможных новостроек). К слову, в ПВТ увидели тенденцию возвращения айтишников в Беларусь после релокации.
На фоне выросшей вакантности рынок офисной недвижимости перешел в стадию очень жесткого рынка арендатора. В ряде случаев потенциальные арендаторы просто называли ставку, по которой готовы разместиться на площадях, и или собственник соглашался, или они уходили в объекты, где рады были и таким предложениям, отмечают в NAI Belarus.
Ситуация осложнилась тем, что с 23 сентября 2022 года запрещено указывать в договоре размер арендной платы за пользование имуществом эквивалентно определенной сумме в иностранной валюте. Летом это нововведение вызвало у бизнеса много вопросов. Стали активно обсуждаться различные привязки, чтобы минимизировать курсовые риски.
— Участники рынка очень долго пытались выработать и согласовать с госорганами какой-либо единый подход на случай, если рубль поведет себя нестабильно, но все предложения были отклонены. По факту все перешли на индивидуальный принцип ценообразования, — отмечают в NAI Belarus. — Условия перезаключения договоров были разные, кто-то уже закладывал риски, кто-то остановился на курсе на день перезаключения договора, но усредненно то, что раньше в аренде равнялось 1 евро, стало эквивалентно около 2,6 рубля.
Ставки арендной платы по отношению к уровню конца 2020 года снизились. Если наиболее характерный диапазон в востребованном классе «В» в тот период находился на уровне 12–20 евро (без НДС и эксплуатационных расходов), то в конце 2021 года — 9–16 евро за 1 кв. м.
В 2022 году диапазон остался приблизительно такой же, но выросло число предложений, начиная с 7–8 евро за 1 кв. м за довольно качественные помещения, а основная масса сделок сконцентрировалась вокруг диапазона, эквивалентного 9–10 евро.
По данным «Коллиерз Интернешнл Консалтинг», разлет ставок составляет 4–14 евро за 1 кв. м. При этом арендодатели, чтобы удержать или привлечь арендаторов, расширяли перечень дополнительных услуг, которые они готовы предоставить: арендные каникулы даже в помещениях с уже готовым ремонтом; участие в затратах на переезд; готовность поучаствовать в ремонте помещений; гибкость в сроках договора.
Рублевый номинал в договорах пока действует до 1 января 2024 года. Его дальнейшая судьба будет зависеть от ситуации на рынке.
В процессе строительства в разной степени готовности находится почти 140 тыс. кв. м офисных помещений.
Что реально выйдет на рынок — это многофункциональный комплекс Helen & Valery Plaza на проспекте Победителей, в котором наряду с офисами (около 6 тыс. кв. м) и прочими объектами, разместится Ассоциация художественной гимнастики.
Заметные изменения могли бы произойти в случае ввода в эксплуатацию находящегося по соседству МФК «Шантер Хилл» общей площадью около 60 тыс. кв. м. Однако девелопер продлил инвестдоговор по проекту до декабря 2023 года, и ждать, что его завершение произойдет раньше обозначенного срока, не приходится.
Из-за пандемии коронавируса китайские заказчики и подрядчики приостановили возведение делового комплекса G-S PLAZA «Жемчужина» в переулке Софьи Ковалевской, недалеко от станций метро «Петровщина» и «Михалово». Теперь дедлайн — сентябрь–октябрь 2023 года.
По 10 тыс. кв. м офисной площади зарезервировано в строящемся комплексе на проспекте Победителей в районе Дворца тенниса и жилом квартале «Левада» на берегу реки Свислочь вдоль улицы Нововиленская. Также ожидается завершение до конца 2023 года проекта Prizma на Партизанском проспекте, в составе которого предусмотрено 14,5 тыс. кв. м офисов.
Планируется также возобновление строительства «Газпром центра» на месте автовокзала «Московский». Однако речь о сдаче объекта в текущем году не идет.
В конце 2022 года «Дана Астра» начала возведение пяти башен Международного финансового центра на территории бывшего аэропорта «Минск-1». В одном строении будут находится только офисные помещения, а в четырех других апартаменты совместят две функции: для ведения бизнеса и проживания. Согласно утвержденному плану, МФЦ общей площадью около 100 тыс. кв. м надо сдать до 31 декабря 2027 года. Правда, застройщик не исключает, что это может случиться и на два года раньше.
Эксперты считают, что в ближайший год предложение на рынке офисной недвижимости в Минске останется практически на нынешнем уровне. Из-за неблагоприятной конъюнктуры может увеличиться число объектов с отложенными сроками ввода.
