Самые выгодные вложения — вложения в недвижимость. А самый, пожалуй, покупаемый объект недвижимости — это квартира. Как купить квартиру так, чтобы потом ни у покупателя, ни у продавца не возникло вопросов и претензий друг к другу? Самостоятельно покупать или с риэлтером? Разберемся подробнее.
Покупка квартиры сопряжена с определенными рисками. В вопросе поиска жилья каждый сам решает — заниматься этим самостоятельно или нанять риэлтера.
Большинство людей уверены, что риэлтер снимет абсолютно все риски, взяв на себя все бремя ответственности на случай возможных негативных последствий. На самом деле нет такого документа или справки, получить которые может исключительно риэлтер.
В ситуации, когда квартира найдена и стороны готовы заключать договор купли-продажи, необходимо понимать, с чем покупатель может столкнуться.
Для покупателя в квартирном вопросе есть два существенных риска.
Покупатель может лишиться квартиры
1. Если будет доказано, что продавец квартиры в момент продажи не понимал значение своих действий или не мог руководить ими. В данном случае договор купли-продажи может быть признан недействительным по иску, к примеру, родственников продавца <*>. После такого признания квартира должна быть возвращена продавцу в обмен на переданную ему оплату <*>.
Так или иначе информацию о психическом состоянии продавца можно получить из справки из наркологического и психоневрологического диспансера. Справку может получить собственник или уполномоченное им лицо. Однако такая справка лишь подтвердит факт постановки или непостановки на учет в данных учреждениях, но не даст информацию о здоровье собственника на момент заключения договора купли-продажи квартиры. Ведь даже если в названных учреждениях продавец на учете не состоит, то это не означает, что он здоров.
При этом законодательство не запрещает лицу, состоящему на учете в каком-либо из указанных учреждений, совершать сделки, в том числе по продаже квартиры. Заключая сделку с лицом, состоящим на учете в каком-либо из названных учреждений, покупатель должен понимать возможные последствия.
2. Если квартиру продало неуполномоченное лицо (не собственник). Такая ситуация маловероятна, так как, даже если на этапе проверки квартиры этот момент был упущен, регистратор не удостоверит сделку купли-продажи, стороной которой является не собственник либо не уполномоченное им лицо. В любом случае следует тщательно проверять документы на квартиру и указанных в ней лиц. В первую очередь необходимо ознакомиться со свидетельством (удостоверением) о госрегистрации права собственности на квартиру. В нем указывается фамилия, имя и отчество собственника квартиры. Если же продавец действует по доверенности, необходимо ознакомиться и с ней.
На заметку
Доверенность от имени собственника квартиры — физического лица должна быть нотариально удостоверена. Важно при этом обратить внимание на срок доверенности (доверенность должна быть действующая) и перечисленные в ней полномочия (продавец должен иметь право осуществлять все действия, связанные с продажей конкретной квартиры).
Проверить также необходимо документы, на основании которых квартира принадлежит продавцу. Это может быть договор купли-продажи, мены, дарения, свидетельство о праве на наследство и т.д. В договоре купли-продажи, к примеру, может содержаться условие о продаже квартиры с обременениями, которые перейдут новому покупателю.
Покупатель рискует купить квартиру с обременениями
1. Неузаконенные переустройство и (или) перепланировка. При осмотре квартиры важно сверить общую обстановку в квартире (наличие лишних стен, перегородок либо отсутствие несущих стен, кладовка в неожиданном месте, комнаты нестандартной формы и т.д.) с техпаспортом. В случае любых расхождений между увиденным в реальности и на бумаге требуйте всю разрешительную документацию на перепланировку (переустройство). Если же такой документации нет, у вас может быть два варианта:
— отказаться от приобретения данного жилья;
— приобрести такое жилье. Однако нужно иметь в виду следующее: в случае отказа в согласовании самовольного переустройства (перепланировки) местным исполкомом жилье необходимо будет вернуть в прежний вид, соответствующий техпаспорту <*>. Причем штраф придется заплатить как в случае согласования переустройства (перепланировки), так и в случае отказа в таком согласовании.
На заметку
За самовольное переустройство (перепланировку) предусмотрена ответственность в размере от 30 до 50 БВ <*>.
2. Обременение в виде залога. Квартира может находиться в залоге, например, у банка, когда за нее не выплачен кредит. Продать такую квартиру можно, как правило, только с согласия банка, т.е. залогодержателя <*>. Проверить квартиру на предмет ее обременения залогом или отсутствия такого обременения можно получив справку из Единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (далее — ЕГРНИ). Данная справка выдается любому лицу на платной основе после предъявления:
— заявления;
— паспорта или иного документа, удостоверяющего личность;
— документа об оплате <*>.
3. Обременение в виде ареста. Арест на квартиру может быть наложен как средство обеспечения административного или уголовного процесса. Например, арест может быть наложен на квартиру, если ее собственником причинен ущерб в особо крупном размере и иное имущество и денежные средства у него отсутствуют. Купить квартиру, на которую наложен арест, практически невозможно. На квартиру, в которой постоянно проживают продавец и его семья, арест не может быть наложен <*>. Если же в квартире на момент продажи никто не проживает и на нее наложен арест, это означает запрет собственнику распоряжаться такой квартирой <*>. Информация об аресте будет отражена в справке из ЕГРНИ, о которой говорилось выше.
4. Право пользования третьих лиц. Пользоваться квартирой (то есть жить в ней) имеют право все зарегистрированные (прописанные) в ней лица. Все зарегистрированные в квартире лица указываются в копии (выписке) лицевого счета или справке о месте жительства и составе семьи продавца. Получить копию (выписку) лицевого счета можно в РСЦ, ЖЭС, ЖСК и т.д. Справку о месте жительства и составе семьи продавца можно получить также в исполкоме по месту нахождения квартиры. Эти документы может получить собственник или уполномоченное им лицо.
Для покупателя наилучшим вариантом будет приобретение квартиры, в которой на момент заключения договора купли-продажи никто не зарегистрирован (не прописан).
Документы, с которыми покупатель должен ознакомиться
| N п/п | Документ | Кто может получить (у кого есть доступ к документу) | |
| Покупатель | Собственник или уполномоченное им лицо | ||
| 1 | Техпаспорт | + | |
| 2 | Свидетельство (удостоверение) о госрегистрации | + | |
| 3 | Выписка из лицевого счета или справка о месте жительства и составе семьи | + | |
| 4 | Справка из ЕГРНИ | + | + |
| 5 | Документ, подтверждающий законность владения квартирой (договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, договор приватизации и т.д.) | + | |
| 6 | Справка из наркологического и психоневрологического диспансера | + | |
К риэлтерам обращаются сейчас в основном те, у кого нет времени самостоятельно заниматься сбором всех необходимых справок. Стоимость услуг риэлтеров зависит от согласованного объема оказываемой ими помощи. Так, стоимость услуг риэлтеров определена Тарифами (ставками) на риэлтерские услуги, утв. постановлением Совмина от 14.03.2008 N 386. Минимальная сумма, которую придется заплатить риэлтерам, в случае обращения к ним — 3 БВ. Столько стоит письменная консультация о сделке с недвижимостью. Максимальная стоимость составляет 105 БВ. За такую сумму риэлтер осуществляет подбор вариантов жилья, сбор всех необходимых справок, сопровождение при заключении договора в Национальном кадастровом агентстве.
Как видим, проверить и приобрести квартиру своими силами вполне реально. Нужно только знать, куда и за какими документами можно обратиться.
