Некоторые договоры недостаточно просто подписать, их нужно еще зарегистрировать. Рассмотрим основные из таких договоров, узнаем, где их регистрировать, и какие могут быть последствия отсутствия регистрации.
Регистрировать нужно в т.ч.:
— сделки с недвижимостью;
— лицензионные договоры и договоры уступки исключительного права в отношении определенных объектов права промышленной собственности; договоры о залоге имущественных прав, удостоверяемых свидетельством на товарный знак, знак обслуживания; договоры франчайзинга;
— определенные валютные договоры с нерезидентом;
— договоры долевого строительства в отношении жилых зданий и связанных с ними иных объектов недвижимости;
— отдельные договоры с физлицами;
— сделки с эмиссионными ценными бумагами на неорганизованном рынке;
— сделки с опасными отходами.
1. Сделки (договоры) с недвижимостью
Зарегистрировать нужно договоры, которые являются или могут стать основанием возникновения, перехода, прекращения прав или ограничений (обременений) прав на недвижимость. Это в т.ч. договоры (п. 3 ст. 9 Закона о госрегистрации недвижимости):
— отчуждения недвижимости (купля-продажа, мена, дарение, рента и др.).
Примечание
На практике может возникать вопрос о том, нужно ли регистрировать предварительные договоры, например купли-продажи недвижимости. Специалисты высказывают мнение, что такие договоры не подлежат госрегистрации. Т.к. предварительный договор непосредственно не является основанием для перехода права собственности на недвижимость (п. 1 ст. 399 ГК, п. 3 ст. 9 Закона о госрегистрации недвижимости);
— об ипотеке, за исключением случаев, предусмотренных законодательными актами;
— доверительного управления недвижимостью;
— аренды, субаренды, безвозмездного пользования в отношении некоторых видов недвижимости, например земельных участков.
Обратите внимание!
Не нужно регистрировать договоры аренды, субаренды, безвозмездного пользования в отношении капстроений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест (подп. 1.2 п. 1 Декрета от 19.12.2008 N 24);
— залога зарегистрированной доли в праве собственности на недвижимость, залога зарегистрированного права аренды недвижимого имущества;
— вычленения изолированного помещения, машино-места из капитального строения (здания, сооружения);
— раздела недвижимости, являющейся общей собственностью, на два или более объекта; слияния двух или более объектов недвижимости в один объект с образованием общей собственности;
— об установлении или изменении долей в праве собственности на недвижимость;
— об изменении или расторжении зарегистрированных договоров с недвижимостью.
Госрегистрацию сделок с недвижимостью осуществляют агентства по госрегистрации и земельному кадастру. Обращаться нужно в соответствующее агентство, его филиал, бюро по месту нахождения недвижимости (п. 1 ст. 14 Закона о госрегистрации недвижимости).
Обратите внимание!
Кроме обращения напрямую в агентства по госрегистрации, можно воспользоваться услугами авторизованного посредника. Это могут быть (п. 1, 2 ст. 18-1 Закона о госрегистрации недвижимости):
— адвокат, риэлтерская организация;
— юрлицо, уполномоченное должностное лицо которого подписало документ, являющийся основанием для госрегистрации. Например, организации застройщики; банковские организации; организации по землеустройству;
— нотариус, другое должностное лицо, имеющее право совершать нотариальные действия.
Документы, которые нужно предоставить при регистрации сделок с недвижимостью, предусмотрены соответствующими регламентами административных процедур. Также с ними можно ознакомиться в реестре административных процедур. Здесь же в рамках каждой процедуры есть карта с перечнем действующих территориальных организаций по госрегистрации.
Договоры, подлежащие госрегистрации, считаются заключенными с момента такой регистрации (п. 4 ст. 9 Закона о госрегистрации, п. 3 ст. 403 ГК, ч. 9 п. 2 постановления Пленума ВХС от 16.12.1999 N 16). Незаключенный договор не влечет никаких правовых последствий. Это значит, что стороны не смогут потребовать друг от друга исполнения такого договора.
2. Договоры с объектами интеллектуальной собственности
———————————
<*> подп. 1.1 и ч. 1 подп. 1.2 п. 1 постановления от 21.03.2009 N 346.
Обратите внимание!
Регистрировать также нужно и другие договоры, если они соответствуют содержанию вышеперечисленных лицензионных договоров, договоров уступки, залога имущественных прав, подлежащих регистрации (подп. 1.1.5 п. 1 постановления от 21.03.2009 N 346).
Для регистрации договоров, их изменений, расторжений нужно обращаться в НЦИС (ч. 1 подп. 1.3 п. 1 постановления от 21.03.2009 N 346). При этом, как правило, подаются (подп. 1.4 п. 1 постановления от 21.03.2009 N 346):
— заявление;
— договор;
— доверенность (в случае ведения дел через представителя);
— документ, подтверждающий уплату патентной пошлины.
Если договор не зарегистрировать в НЦИС, то он будет считаться недействительным в случаях, предусмотренных законодательными актами (ч. 2 подп. 1.3 п. 1 постановления от 21.03.2009 N 346). Практически для всех рассмотренных договоров законом прямо предусмотрена их недействительность при отсутствии регистрации (п. 6 ст. 11 Закона о патентах на изобретения; п. 1 ст. 28, п. 3 ст. 29 Закона о патентах на сорта растений; п. 6 ст. 9 Закона о правовой охране топологий интегральных микросхем; п. 3 ст. 24 Закона о товарных знаках). Нет прямого указания только для договора франчайзинга. В отношении этого договора высказывается мнение, что он также может быть признан недействительным на основании п. 1 ст. 166 ГК.
Примечание
По общему правилу, при недействительности договора стороны должны будут вернуть друг другу все полученное по нему (п. 2 ст. 168 ГК).
3. Валютные договоры
Резидент должен зарегистрировать валютный договор с нерезидентом, если одновременно (п. 3 Инструкции от 12.02.2021 N 37):
— сумма денежных обязательств по договору не определена либо равна 4 000 БВ и более на дату заключения договора (для юрлиц).
Обратите внимание!
Если сумма обязательств по договору выражена в иностранной валюте, ее нужно пересчитать в белорусские рубли. Для этого используют официальный курс белорусского рубля к иностранной валюте, установленный Нацбанком на дату заключения договора (п. 4 Инструкции от 12.02.2021 N 37);
— по договору совершаются валютные операции, которые перечислены в ч. 2 п. 3 Инструкции от 12.02.2021 N 37. Например, расчеты при экспорте/импорте за товары, имущество, переданное (полученное) в аренду, за выполненные работы, оказанные услуги.
Регистрируют валютные договоры на веб-портале Нацбанка. Резидент может либо самостоятельно регистрировать валютные договоры (для этого нужна ЭЦП), либо обратиться за такой услугой в банк, который осуществляет банковские операции по этим договорам (п. 5 Инструкции от 12.02.2021 N 37).
При неисполнении требования о регистрации валютного договора банк вправе отказать в проведении валютной операции по нему (подп. 2.2 п. 2 ст. 22 Закона о валютном регулировании). Кроме того, с резидента могут взыскать штраф в размере до 10 БВ (ч. 2 ст. 12.2 КоАП).
4. Договоры долевого строительства
Регистрации подлежат договоры долевого строительства в отношении жилых зданий и связанных с ними иных объектов недвижимости. При этом дольщиками могут являться как граждане, так и юрлица, ИП (ч. 1 подп. 1.7, абз. 3, 8 и 9 подп. 1.25 п. 1 Указа от 10.12.2018 N 473).
Обратите внимание!
Договор заключается в соответствии с типовой формой (ч.1 подп. 1.2 п. 1 Указа от 10.12.2018 N 473).
Зарегистрировать нужно и допсоглашения к таким договорам, если в них изменяются существенные условия договора. В случае же расторжения договора застройщик направляет акт о расторжении, информацию об отказе от исполнения договора в орган, зарегистрировавший договор (ч. 8, 10 подп. 1.7 п. 1 Указа от 10.12.2018 N 473).
Регистрацию осуществляет местный исполнительный и распорядительный орган, который выдал застройщику разрешительную документацию на строительство. Обратиться за регистрацией застройщику нужно в течение 3 рабочих дней с даты подписания сторонами договора создания объекта долевого строительства (ч. 1, 3 подп. 1.7 п. 1 Указа от 10.12.2018 N 473).
Договор считается заключенным с даты его регистрации (ч. 2 подп. 1.7 п. 1 Указа от 10.12.2018 N 473). Незаключенный договор не влечет никаких правовых последствий. Это значит, что стороны не смогут потребовать друг от друга исполнения такого договора.
