Заказчик нарушил правила приемки объекта недвижимости в эксплуатацию, потом зарегистрировал его. Разбираемся в законодательстве, можно ли признать регистрацию такого объекта недействительной по причине ненадлежащей приемки в эксплуатацию и каковы риски заказчика (продавца) и покупателя.
Ситуация
Подрядчик завершил строительные работы по возведению объекта недвижимости. Заказчик принял его в эксплуатацию. Стороны составили и подписали акт приемки в эксплуатацию объекта, законченного возведением, реконструкцией, реставрацией, благоустройством (акт).
Однако при оформлении акта стороны отклонились от установленных норм и требований законодательства. В частности, заказчик стремился быстрее завершить регистрацию объекта недвижимого имущества и продать его.
Правовая оценка
Необходимостьпризнатьнедействительной регистрацию объекта может возникнуть у кредиторов первоначального собственника. В таком случае для них это первый шаг, чтобы, например, предотвратить обращение взыскания на недвижимое имущество.
В то же время следует иметь в виду, что бывают случаи формального нарушения порядка ввода в эксплуатацию, которые не влияют на действительность госрегистрации.
Самые распространенные нарушения
В законодательстве достаточно детально описывается последовательность действий в процедуре приемки <1>. Несмотря на это, на практике акт нередко оформляется с недостатками. Самые распространенные из них следующие.
1. Комиссия по приемке объекта в эксплуатацию назначается менее чем за 30 дней до начала работы <2>.
2. В приемочной комиссии не участвуют представители местных исполнительных и распорядительных органов.
В состав приемочных комиссий по приемке объектов недвижимости в эксплуатацию включаются представители:
- застройщика (заказчика и подрядчика в случае заключения договора строительного подряда);
- разработчика проектной документации;
- эксплуатационной организации (при наличии);
- местного исполнительного и распорядительного органа.
В случае невключения их в состав приемочной комиссии приемка объекта в эксплуатацию не допускается <3>.
Это требование касается приемки в эксплуатацию всех видов объектов, в том числе объектов производственной инфраструктуры. На практике заказчики строительства нередко руководствуются только специальной нормой, игнорируя общую. Специальная норма не требует включать в состав комиссии хотя бы одного представителя местного исполнительного и распорядительного органа (п. 36 Положения).
Важно разграничивать требования законодательства к приемочной и рабочей комиссии. Они собираются для разных целей и с разным составом участников. Состав и порядок работы приемочной комиссии для любого вида объектов определяет общий порядок. Его можно корректировать с учетом вида объекта, принимаемого в эксплуатацию (гл. 3–5 Положения).
Таким образом, для успешной приемки объекта в эксплуатацию необходимо, чтобы в работе комиссии, а также в подписании акта участвовали все вышеназванные представители;
3. В приказе о создании приемочной комиссии отсутствует дата начала ее работы.
4. В заключении госэкспертизы состав вводимых в эксплуатацию пусковых комплексов не соответствует реальному составу.
5. Акт приемки объектов в эксплуатацию заполняется не полностью.
6. В акте приемки не заполняются реквизиты заключений органов госнадзора по оценке соответствия объекта, сами заключения не прилагаются к акту.
Соответствие принимаемых в эксплуатацию объектов недвижимости требованиям проектной документации, безопасности и эксплуатационной надежности должны подтверждать заключения госорганов (их структурных подразделений), иных госорганизаций. Эти заключения выдаются в пределах компетенции согласно законодательству. Причем органы госстройнадзора выдают свое заключение с учетом наличия заключений по объекту других органов госнадзора <4>.
7. Заключение органов госнадзора заказчик получаетуже после приемки объекта в эксплуатацию и утверждения акта либо вовсе не получает.То же касается и заключения (одобрения) представителей местного исполкома, если они не входили в состав приемочной комиссии.
Последствия нарушений
Нарушение порядка приемки объекта недвижимости в первую очередь влияет на безопасность его последующей эксплуатации.
Не допускается принимать в эксплуатацию объект, не имеющий всех необходимых для него положительных заключений органов госнадзора <5>. И получить их надо до даты утверждения акта приемки объекта в эксплуатацию.
У заказчика должен быть оригинал заключения – надлежащим образом оформленного, подписанного уполномоченными представителями (специалистами), зарегистрированного в журналах выдавших организаций.
В случае сомнений в правильности приемки объекта в эксплуатацию, а также достоверности положительных заключений проверяется оригинальность подписей в актах и заключениях, запрашиваются выписки из регистрационных журналов о выдаче таких документов. Делают это проверяющие и контролирующие органы, суд.
Все вышеназванные недостатки – как по отдельности, так и в совокупности – расцениваются как несоблюдение установленного законодательством порядка приемки объекта в эксплуатацию. Это влечет административную ответственность по ст. 21.6 «Нарушение порядка приемки в эксплуатацию объектов строительства или приемки строительных, специальных, монтажных работ» КоАП.
Полагаем, с учетом подобных нарушений можно также в судебном порядке признать недействительным акт приемки, а саму приемку – несостоявшейся.
Нередко после ненадлежащей приемки объекта в эксплуатацию заказчик строительстваоформляет акт. Затем на его основании регистрирует объект недвижимости в территориальном отделении РУП «Национальное кадастровое агентство» и получает свидетельство об этом.
Однако наличиесвидетельства о регистрации не гарантирует отсутствие негативных последствий в будущем.
Особенности заявления исковых требований
Регистрацию создания объекта и возникновения права на него на основании ненадлежаще оформленных документов (акта приемки в эксплуатацию) можно признать недействительной в судебном порядке <6>.
Отметим, что признание регистрации объекта недвижимости недействительной – это прежде всего следствие недействительности акта приемки его в эксплуатацию.
Регистратор не примет документы, представленные для регистрации объекта строительства, если эти документы не соответствуют требованиям законодательства. Откажет регистратор в регистрации и тогда, когда обнаружит основания для отказа в приеме документов.
Если регистрация недвижимого имущества все же состоялась, никто не гарантирует, что впоследствии в суд не поступит иск с требованием признать ее недействительной. Ответчиками по такому иску выступают территориальное отделение РУП «Национальное кадастровое агентство» и лицо, обратившееся за регистрацией.
В связи с указанным заказчик (а затем и покупатель) не защищен от риска, что регистрацию недвижимости суд в последующем признает недействительной по причине приемки объекта в эксплуатацию с нарушениями при составлении акта приемки.
Обратим внимание, что такое требование может заявить неограниченный круг лиц (РУП «Национальное кадастровое агентство», генеральный подрядчик, исполком, прокуратура, иные контролирующие и проверяющие органы).
Примеры судебной практики иллюстрируют ситуации, когда иски о признании регистрации недействительной подают кредиторы первоначального собственника (продавца) или должник, чтобы не допустить обращения взыскания на недвижимое имущество.
Таким образом, чтобы исключить подобный риск, рекомендуем заказчику неукоснительно соблюдать правила приемки объектов недвижимости в эксплуатацию, а именно:
— все документы получать только в оригиналах с оригинальными подписями;
— проверять регистрацию выдаваемых заключений и согласований в журналах;
— соблюдать последовательность получения и оформления документов при приемке, т.е. не нарушать установленный порядок.
Покупателю советуем проводить полный юридический анализ не только процедуры регистрации приобретаемого объекта недвижимости, но и его приемки в эксплуатацию.
