Регулирует ограниченную сферу отношений по долевому строительству в части привлечения денежных средств дольщиков для строительства жилых и нежилых помещений в многоквартирных жилых домах и относящихся к жилому дому иных объектов недвижимости, одноквартирных и блокированных жилых домов

Данный Закон регулирует как долевое строительство многоквартирных и блокированных жилых домов, так и иных объектов недвижимости, не являющихся жилыми домами, за исключением объектов производственного назначения. Действие указанного Закона не распространяется на инвестиционную деятельность индивидуальных предпринимателей и юридических лиц по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанную на договоре участия в долевом строительстве

Сфера действия данного Закона ограничена долевым строительством многоквартирных жилых домов

Несмотря на некоторые различия в терминологии и определении договора, заключаемого между дольщиком и застройщиком для строительства объектов долевого строительства и осуществления соответствующего финансирования, по сущности возникающие на их основе правоотношения являются идентичными.

В соответствии с договором создания объекта долевого строительства одна сторона — застройщик — принимает на себя обязательство собственными силами и (или) с привлечением третьих лиц в установленный договором срок обеспечить строительство объекта долевого строительства и по окончании строительства и приемки в эксплуатацию передать объект долевого строительства дольщику, а другая сторона — дольщик — обязуется уплатить определенную договором цену договора (цену объекта долевого строительства) и принять указанный объект в порядке, установленном договором (п. 3 Положения о порядке заключения, исполнения и расторжения договоров создания объектов долевого строительства, условиях привлечения денежных средств при осуществлении долевого строительства)

Согласно определению понятия «договор участия в долевом строительстве», содержащемуся в п. 1 ст. 4 Закона РФ об участии в долевом строительстве, по данному договору одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости

Договор о долевом участии в жилищном строительстве — это договор, заключаемый между уполномоченной компанией и дольщиком, регулирующий правоотношения сторон, связанные с долевым участием в жилищном строительстве, при которых одна сторона обязуется обеспечить строительство многоквартирного жилого дома и передать по завершении строительства второй стороне долю в многоквартирном жилом доме, а вторая — произвести оплату и принять долю в многоквартирном жилом доме. При этом под долей в многоквартирном жилом доме следует понимать квартиру или нежилое помещение, передаваемое дольщику во исполнение договора о долевом участии в жилищном строительстве, входящее в состав построенного многоквартирного жилого дома

— определение конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией с указанием особенностей строительства, характеристики объекта и сведений о полном или частичном выполнении отделочных работ;

— реквизиты банка и номер специального счета, на который зачисляются денежные средства дольщиков, специального счета, на который зачисляются денежные средства льготных кредитов, а также текущего (расчетного) банковского счета, на который зачисляются денежные средства на оплату прибыли застройщика;

— срок исполнения обязательств по договору;

— стоимость строительства 1 кв. м общей площади объекта долевого строительства;

— цена договора (цена объекта долевого строительства);

— размер и порядок внесения дольщиком денежных средств;

— гарантийный срок на объект долевого строительства;

— права и обязанности сторон;

— порядок изменения условий договора;

— обязательство застройщика передать дольщику объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических нормативных правовых актов, проектной, иной документации и другим обязательным требованиям;

— порядок приемки-передачи объекта долевого строительства;

— основания досрочного расторжения договора;

— порядок возврата денежных средств дольщику в случае неисполнения обязательств или расторжения договора (отказа от исполнения договора);

— ответственность сторон.

По мнению автора, данный перечень существенных условий договора создания объекта долевого строительства необоснованно расширен и недостаточно четко сформулирован (например, срок исполнения обязательств по договору, права и обязанности сторон и т.п.)

1) определение конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией, в том числе план, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей объекта долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости, назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором он расположен, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения;

2) срок передачи дольщику объекта долевого строительства;

3) цена договора, сроки и порядок ее уплаты;

4) гарантийный срок на объект долевого строительства;

5) одно из условий привлечения денежных средств участников долевого строительства:

а) исполнение обязанности по уплате отчислений (взносов) в компенсационный фонд;

б) размещение денежных средств участников долевого строительства на счетах эскроу;

6) дополнительные сведения об объекте социальной инфраструктуры и затратах на его строительство или реконструкцию в случаях, если такие затраты возмещаются за счет денежных средств, уплачиваемых всеми дольщиками по заключенным с ними договорам участия в долевом строительстве.

Таким образом, Закон РФ об участии в долевом строительстве уделяет особое внимание определению предмета данного договора в части подробного описания основных характеристик как самого объекта долевого строительства, так и многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, в составе которого создается такой объект долевого строительства, а также графическому отражению данного объекта.

В то же время в РФ сторонам предоставлено больше свободы в определении условий договора участия в долевом строительстве, которые устанавливаются по соглашению сторон, хотя при этом стороны и должны руководствоваться обязательными требованиями, предусмотренными Законом РФ об участии в долевом строительстве

РЕГИСТРАЦИЯ (УЧЕТ) ДОГОВОРОВ
Договоры считаются заключенными только с момента осуществления их регистрации (учета).

Основной составляющей данной системы является залог имущества и (или) имущественных прав. В соответствии с Законом РФ об участии в долевом строительстве залогом обеспечено право дольщика на возврат внесенных им денежных средств, возмещение убытков, получение неустойки и иных причитающихся дольщику денежных средств.

В данном случае в качестве предмета залога выступают земельный участок, на котором ведется строительство, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды (субаренды) земельного участка, а также строящийся на таком земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости. После получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости предметом залога становится сам объект долевого строительства, построенный с привлечением денежных средств дольщика, до момента его передачи дольщику.

При обращении взыскания на предмет залога застройщик обязан зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства, а в случае его уклонения от такой регистрации она осуществляется по решению суда. Зарегистрированный в установленном порядке объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у дольщиков с момента государственной регистрации права собственности застройщика на данный объект.

Имущество, обременяемое залогом для обеспечения прав дольщиков, застройщик может передать в залог без согласия дольщиков только банку по целевому кредиту на строительство многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и при одновременном соблюдении условий, установленных Законом РФ об участии в долевом строительстве для обеспечения прав дольщиков, выступающих в качестве залогодержателей такого имущества и в дальнейшем собственников переданных им объектов долевого строительства.

В случае неисполнения застройщиком своих обязательств обращение взыскания на предмет залога становится возможным не ранее чем через шесть месяцев с момента наступления срока передачи объекта долевого строительства дольщику, а также с момента прекращения или приостановления строительства, когда становится очевидным, что объект долевого строительства не будет передан дольщику в установленный договором срок. В случае недостаточности денежных средств, полученных от реализации заложенного имущества, их распределение между дольщиками и банком (при получении застройщиком целевого кредита на строительство) осуществляется пропорционально размерам их требований, а денежные средства для дольщиков, не заявивших своевременно свои требования, перечисляются в депозит нотариуса.

Кроме того, в РФ привлечение денежных средств дольщиков для строительства многоквартирных и блокированных жилых домов возможно при условии уплаты им отчислений (взносов) в компенсационный фонд, формируемый за счет указанных отчислений (взносов) и имущества, приобретенного за счет инвестирования данных денежных средств. Формирование компенсационного фонда долевого строительства осуществляет публично-правовая компания «Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства». В случае неисполнения застройщиком своих обязательств выплата возмещения дольщикам осуществляется данным фондом в установленном законодательством порядке.

В качестве призванной гарантировать права дольщиков альтернативы залогу, отчислениям в компенсационный фонд и ряду иных гарантий и требований к застройщику Законом РФ об участии в долевом строительстве предусмотрено внесение денежных средств всех дольщиков на счета эскроу, открытые в уполномоченном банке (уполномоченных банках), включенном(-ых) в установленный Банком России перечень. Денежные средства, поступившие от дольщиков на счета эскроу, блокируются уполномоченным банком и перечисляются застройщику либо направляются на оплату его обязательств по кредитному договору (договору займа) или на его залоговый счет только после предоставления уполномоченному банку разрешения на ввод многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в эксплуатацию и сведений о государственной регистрации права собственности в отношении хотя бы одного объекта долевого строительства или сведений о размещении такой информации в единой информационной системе жилищного строительства.

Помимо указанных выше гарантий прав дольщиков, застройщик также вправе осуществлять страхование своей ответственности по передаче объекта долевого строительства дольщику.

Также в целях обеспечения надлежащего исполнения застройщиками своих обязательств перед дольщиками в РФ предъявляются повышенные требования к застройщикам

1) получение гарантии Фонда гарантирования;

2) участие в проекте банка второго уровня;

3) привлечение денег дольщиков после возведения каркаса многоквартирного жилого дома.

Независимо от избранного застройщиком способа организации долевого участия в жилищном строительстве застройщику необходимо создать уполномоченную компанию либо приобрести 100% голосующих акций (долей в уставном капитале) иного юридического лица для осуществления деятельности не более чем по одному проекту строительства многоквартирного жилого дома. Вместо создания уполномоченной компании застройщик может привлечь уполномоченную компанию, исполнившую свои обязательства по строительству, вводу и приемке в эксплуатацию предыдущего многоквартирного жилого дома, или иное юридическое лицо, единственным учредителем (участником) которого является данный застройщик

— отсутствие у застройщика задолженности перед республиканским и местным бюджетом;

— наличие у него документов, требующихся для осуществления долевого строительства;

— соблюдение застройщиком показателей оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика (коэффициента обеспеченности обязательств и норматива безубыточности)

1) застройщик или его основное либо дочернее общество должны иметь опыт не менее 3 лет по строительству (созданию) многоквартирных домов общей площадью не менее 5 тыс. кв. м в совокупности;

2) иметь в собственности, аренде (субаренде) или безвозмездном пользовании земельный участок для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании разрешения на строительство;

3) иметь в наличии разрешение на строительство (несколько разрешений на строительство с учетом ограничений, установленных п. 1.1 ст. 3 Закона РФ об участии в долевом строительстве);

4) опубликовать, разместить и (или) предоставить проектную декларацию в установленном Законом РФ об участии в долевом строительстве порядке;

5) иметь в наличии проектную документацию и положительное заключение экспертизы проектной документации;

6) иметь собственные либо привлеченные в установленном порядке финансовые кредитные ресурсы в размере не менее предусмотренного в данном Законе;

7) не допускается наличие у застройщика кредитов, займов, ссуд, за исключением целевых кредитов (целевых займов), связанных с привлечением денежных средств дольщиков или строительством многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (выдача или выпуск ценных бумаг, кроме акций), а также превышение установленных Законом РФ об участии в долевом строительстве минимальных пределов по обязательствам застройщика, не связанным с привлечением денежных средств участников долевого строительства и со строительством (созданием) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости;

8) у застройщика должны отсутствовать обязательства по обеспечению исполнения обязательств третьих лиц, а его имущество не должно использоваться для исполнения таких обязательств, равно как и для обеспечения собственных обязательств застройщика, не связанных с привлечением денежных средств дольщиков или строительством многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости;

9) соблюдать нормативы финансовой устойчивости застройщика;

10) в отношении застройщика не проводятся процедуры ликвидации, банкротства, а также не применены меры административного наказания в виде приостановления деятельности;

11) отсутствие сведений о застройщике и его руководителе в реестре недобросовестных поставщиков в части обязательств в сфере строительства, реконструкции и капитального ремонта либо приобретения у юридического лица жилых помещений, а также в реестре недобросовестных участников аукциона по продаже земельного участка или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка;

12) отсутствие за прошедший календарный год недоимки по налогам, сборам, иным обязательным платежам в бюджеты бюджетной системы РФ, размер которых на последнюю отчетную дату равен совокупному размеру требований к должнику или превышает его, за исключением случаев, установленных Законом РФ об участии в долевом строительстве;

13) руководитель застройщика, физическое лицо, которое в конечном счете прямо или косвенно (через третьих лиц) владеет (имеет в капитале участие более чем 5%) застройщиком, главный бухгалтер застройщика должны соответствовать требованиям, установленным ст. 3.2 Закона РФ об участии в долевом строительстве;

14) иметь в наличии заключение о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным Законом РФ об участи в долевом строительстве.

Законом РФ об участии в долевом строительстве также установлен ряд запретов на принятие застройщиком на себя определенных обязательств перед третьими лицами.

Информация об отсутствии у застройщика права привлекать денежные средства дольщиков вследствие его несоответствия предъявляемым требованиям направляется уполномоченным органом исполнительной власти субъекта РФ в установленные Законом РФ об участии в долевом строительстве сроки федеральному органу исполнительной власти и его территориальным органам, осуществляющим государственный кадастровый учет, государственную регистрацию прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости для принятия необходимых мер. В таком же порядке, в 6-месячный срок передается информация о неисполнении застройщиком обязанности по передаче дольщику объекта долевого строительства.

В случае же привлечения денежных средств лицом, не имеющим на это права или не на основании договора участия в долевом строительстве, гражданин вправе потребовать немедленного возврата переданных ему денежных средств, уплаты в двойном размере процентов за пользование чужими средствами от суммы подлежащих возврату средств и возмещения причиненных гражданину убытков сверх суммы начисленных процентов.

Годовая бухгалтерская (финансовая) отчетность застройщика подлежит обязательному аудиту. Застройщик обязан в установленном порядке раскрывать бухгалтерскую (финансовую) отчетность и аудиторское заключение. Кроме того, на застройщика возложено обязательство по раскрытию также иной информации, определенной Законом РФ об участии в долевом строительстве, путем размещения ее в единой информационной системе жилищного строительства

1. Согласно Закону РК о долевом участии, если застройщик намерен осуществлять свою деятельность по долевому строительству способом получения гарантии Фонда гарантирования, он обязан соответствовать следующим требованиям:

1) иметь опыт реализованных объектов строительства многоквартирных жилых домов не менее 3 лет общей площадью не менее 18 тыс. кв. м при строительстве в городах республиканского значения и столице и не менее 9 тыс. кв. м при строительстве в иных административно-территориальных единицах;

2) иметь активы, остающиеся после вычета краткосрочных и долгосрочных обязательств, за последние два финансовых года согласно его финансовой отчетности, подтвержденной аудиторским заключением;

3) величина коэффициента, исчисленного путем соотношения заемного и собственного капитала, не должна превышать 7 в течение всего срока строительства многоквартирного жилого дома до приемки его в эксплуатацию.

В свою очередь, уполномоченная компания обязана иметь принадлежащий ей на соответствующем праве земельный участок; проектно-сметную документацию с положительным заключением комплексной вневедомственной экспертизы; денежные средства, планируемые для расходования на строительство многоквартирного жилого дома, и (или) незавершенное строительство в объеме не менее 10% от проектной стоимости, если земельный участок в собственности, или в объеме не менее 15% от проектной стоимости, если земельный участок во временном возмездном землепользовании (аренде); деньги на уплату комиссии за рассмотрение документов, гарантийного взноса по договору о предоставлении гарантии; договор подряда строительства многоквартирного жилого дома. Указанное имущество уполномоченной компании должно быть свободным от каких-либо обременений, прав и притязаний третьих лиц.

При соответствии застройщика и уполномоченной компании изложенным выше требованиям Фонд гарантирования проводит проверку документов по проекту строительства многоквартирного жилого дома и заключает договор о предоставлении гарантии, который является основанием для привлечения денег дольщиков. В подтверждение исполнения требований Закона РК о долевом участии застройщик должен предоставлять Фонду гарантирования годовую финансовую отчетность, подтвержденную аудиторским заключением, а уполномоченная компания — ежеквартальную финансовую отчетность.

В обеспечение исполнения обязательств по договору о предоставлении гарантии Фонд гарантирования заключает с уполномоченной компанией договор залога земельного участка вместе с объектом незавершенного строительства, а также с застройщиком договор залога голосующих акций (долей участия в уставном капитале) уполномоченной компании.

2. В случае осуществления застройщиком деятельности по организации долевого участия в жилищном строительстве способом участия в проекте банка второго уровня требования к застройщику ограничиваются требованиями к его опыту по реализации объектов строительства многоквартирных жилых домов, которые аналогичны указанным выше требованиям, предъявляемым для получения гарантии Фонда гарантирования.

Для осуществления указанной деятельности способом участия в проекте банка второго уровня уполномоченная компания обязана иметь принадлежащий ей на соответствующем праве земельный участок и проектно-сметную документацию с положительным заключением комплексной вневедомственной экспертизы. Указанное имущество уполномоченной компании должно быть свободным от каких-либо обременений, прав и притязаний третьих лиц, за исключением земельного участка, который может находиться в залоге у банка второго уровня, финансирующего строительство.

В случае готовности финансирования строительства многоквартирного жилого дома банк второго уровня заключает договор с инжиниринговой компанией. Причем предоставляемое банком второго уровня финансирование должно осуществляться на сумму, достаточную для завершения строительства многоквартирного жилого дома.

Для осуществления деятельности по долевому строительству многоквартирного жилого дома указанным способом застройщику и уполномоченной компании также необходимо получить разрешение местного исполнительного органа на привлечение денег дольщиков. Однако использование денежных средств дольщиков по их целевому назначению становится возможным только после возведения каркаса многоквартирного жилого дома, подтвержденного инжиниринговой компанией.

При этом земельный участок, на котором осуществляется строительство и проектно-сметная документация, считаются находящимися в залоге у дольщиков с момента учета договоров с ними в местном исполнительном органе. В случае реализации указанного заложенного имущества вырученные денежные средства направляются на удовлетворение требований дольщиков о возврате денежных средств и банка второго уровня пропорционально размерам таких требований. Денежные средства для дольщиков, не заявивших свои требования, направляются на счет банковского вклада.

3. В случае выбора застройщиком способа привлечения денег дольщиков после возведения каркаса многоквартирного жилого дома предъявляются повышенные требования к опыту застройщика по реализации объектов строительства многоквартирных жилых домов, но с учетом суммарного опыта его дочерних организаций. Требуемый опыт должен составлять не менее 5 лет по строительству и вводу в эксплуатацию многоквартирных жилых домов общей площадью не менее 60 тыс. кв. м при строительстве в городах республиканского значения и столице и не менее 30 тыс. кв. м при строительстве в иных административно-территориальных единицах.

Уполномоченная компания для привлечения денег дольщиков после возведения каркаса многоквартирного жилого дома, помимо земельного участка и проектно-сметной документации с положительным заключением комплексной вневедомственной экспертизы, должна иметь построенный каркас многоквартирного жилого дома, что подтверждается отчетом инжиниринговой компании, и договор с инжиниринговой компанией. Указанное имущество уполномоченной компании должно быть свободным от каких-либо обременений, прав и притязаний третьих лиц.

В данном случае привлечение денег дольщиков осуществляется также после получения разрешения на это местного исполнительного органа. Использование привлеченных денежных средств дольщиков должно осуществляться строго в соответствии с целевым назначением — на строительство многоквартирного жилого дома.

При этом земельный участок, на котором осуществляется строительство, проектно-сметная документация и каркас многоквартирного жилого дома находятся в залоге у дольщиков с момента учета договора о долевом участии в жилищном строительстве в местном исполнительном органе

После замены застройщика новый застройщик извещает дольщиков о замене застройщика, а также о возможности заключения договоров создания объектов долевого строительства с новым застройщиком на те же объекты долевого строительства на новых условиях. Прежний застройщик обязан перечислить новому застройщику денежные средства, поступившие от дольщиков из всех источников финансирования. В случае отказа дольщика от заключения договора создания объекта долевого строительства дольщик вправе требовать от нового застройщика возврата денежных средств

Соответственно, к ним переходят имущество, в том числе имущественные права, и обязательства застройщиков. Помимо бюджетных средств, денежные средства для урегулирования обязательств застройщика могут предоставляться фонду субъекта РФ также публично-правовой компанией «Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства» при несостоятельности (банкротстве) застройщиков

В случае нарушения срока приемки в эксплуатацию многоквартирного жилого дома, использования денег не в соответствии с требованиями ст. 20 Закона РК о долевом участии или банкротства застройщика при организации долевого участия в жилищном строительстве способом получения гарантии Фонда гарантирования. Фонд гарантирования:

1) уведомляет о наступлении гарантийного случая уполномоченный орган, местный исполнительный орган и дольщиков;

2) принимает решение о замене подрядчика (генерального подрядчика) путем расторжения действующего договора строительного подряда и заключения договора с другим подрядчиком (генеральным подрядчиком);

3) уведомляет застройщика и уполномоченную компанию о вступлении в силу договора доверительного управления голосующими акциями (долями участия в уставном капитале) уполномоченной компании;

4) уведомляет банк второго уровня в случае принятия решения о замене руководства уполномоченной компании;

5) финансирует завершение строительства многоквартирного жилого дома за счет средств Фонда гарантирования на условиях их платности, срочности и возвратности при недостаточности собственных средств уполномоченной компании;

6) осуществляет дальнейший мониторинг за ходом завершения строительства многоквартирного жилого дома, приемки его в эксплуатацию и передачи дольщикам долей в многоквартирном жилом доме

ЦЕЛЕВОЕ ИСПОЛЬЗОВАНИЕ ДЕНЕЖНЫХ СРЕДСТВ

Во всех рассматриваемых странах установлен особый порядок открытия и функционирования счетов, на которые перечисляются денежные средства для финансирования создания объектов долевого строительства, и требование об использовании денежных средств, находящихся на таких счетах, строго по целевому назначению.

Обязательным требованием является целевое использование денежных средств дольщиков, поступивших на спецсчета, на строительство объекта. Данные средства могут использоваться исключительно на финансирование работ, затрат, включенных в сводный сметный расчет стоимости строительства объектов долевого строительства, и затрат, не включенных в данный сводный сметный расчет, но относимых на стоимость строительства. Допускается компенсация со спецсчета застройщика, кроме спецсчета, на котором аккумулируются денежные средства льготных кредитов, собственных средств застройщика, перечисленных с его текущего (расчетного) банковского счета на строительство объектов долевого строительства, в сумме, равной стоимости фактически оплаченных затрат застройщика на строительство объектов долевого строительства.

Один раз в год застройщик обязан за свой счет проводить аудит целевого использования денежных средств, привлекаемых на строительство объектов долевого строительства с предоставлением его копии в местные исполнительные и распорядительные органы, выдавшие разрешительную документацию на строительство.

После завершения строительства, приемки в эксплуатацию объекта строительства и полного расчета с дольщиками, строительными и другими организациями средства дольщиков, оставшиеся на спецсчете застройщика, осуществлявшего строительство без использования государственной поддержки, перечисляются им на свой текущий (расчетный) банковский счет

Денежные средства застройщика на его расчетном счете могут использоваться только при условии соблюдения их целевого назначения в соответствии со ст. 18 Закона РФ об участии в долевом строительстве. Контроль за целевым использованием застройщиком денежных средств, находящихся на его расчетном счете, осуществляет банк. Для этого застройщик при направлении распоряжения об осуществлении операций по счету обязан предоставлять в уполномоченный банк документы или копии документов, являющиеся основанием для составления распоряжения, в том числе договоры и акты сдачи-приемки выполненных работ, оказанных услуг, акты приема-передачи товара, товарно-транспортные накладные, счета, счета-фактуры, иные документы, подтверждающие исполнение получателем средств своих обязательств по договору

Деньги уполномоченной компании, размещенные на банковском счете, не могут быть предметом иных гражданско-правовых сделок застройщика или уполномоченной компании, не предусмотренных Законом РК о долевом участии, с третьими лицами до приемки строящегося многоквартирного жилого дома в эксплуатацию

Договоры создания объекта долевого строительства с гражданами, состоящими на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, заключаются как по направлениям местных исполнительных и распорядительных органов, так и без таких направлений. Договоры с такими гражданами должны заключаться в соответствии с очередностью подачи ими заявлений.

В пределах доли жилых помещений, определенной для их строительства гражданами, состоящими на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, застройщик должен предусматривать при формировании стоимости 1 кв. м общей площади объекта долевого строительства ограниченную прибыль, которая не должна превышать 5% от определяемой в текущих ценах сметной стоимости объекта долевого строительства. Причем такая ограниченная прибыль устанавливается в пределах нормативной площади, определяемой Указом о долевом строительстве для различных категорий дольщиков и объектов долевого строительства. Данная нормативная площадь рассчитывается не только на самого дольщика, но и на каждое лицо, состоящее на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий и осуществляющее строительство объекта долевого строительства совместно с дольщиком.

Строительство общей площади жилого помещения, превышающей площадь, которая должна строиться с ограниченной прибылью, застройщик вправе осуществлять по цене, установленной для граждан, строящих в данном жилом доме жилые помещения без использования государственной поддержки и (или) ограничения прибыли застройщика, за исключением случаев, предусмотренных Указом о долевом строительстве, когда застройщик вправе по своему усмотрению принять иное решение

После этого застройщиком заключаются договоры участия в долевом строительстве с гражданами, имеющими в соответствии с законодательством РФ, НПА субъектов РФ право на приобретение стандартного жилья по цене и в сроки, которые определены договором об освоении территории в целях строительства стандартного жилья или договором о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья. При этом цена договора участия в долевом строительстве в расчете на 1 кв. м общей площади объекта долевого строительства не может превышать цену, указанную в протоколе о результатах аукциона на право заключения договора об освоении территории в целях строительства стандартного жилья или договора о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья, либо в случаях, предусмотренных ч. 24 — 26 ст. 46.7 Градостроительного кодекса РФ, начальную цену предмета такого аукциона