Во всех сегментах недвижимости наблюдается замедление темпов строительства. Причины этого кроются в разных плоскостях – от роста цен на стройматериалы до урезания кредитования. Вместе с тем эксперты обозначили еще несколько любопытных тенденций на рынке недвижимости, которые прямо или косвенно связаны со сложившейся ситуацией.
Для жилья не хватает кредитов
Белорусская экономика по итогам первого квартала 2022 года сократилась на 0,4%. Снижение деловой активности наблюдалось во многих секторах, в том числе и строительстве. Так, ввод в эксплуатацию жилья за счет всех источников финансирования уменьшился в январе–марте 2022 года на 4,4% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года до 1,078 млн квадратных метров (11,9 тыс. новых квартир). Объем инвестиций в строительно-монтажные работы (включая работы по монтажу оборудования) снизился на 8,4% до 3,136 млрд рублей. Затраты на приобретение машин, оборудования, транспортных средств уменьшились на 6,2% до 2,2 млрд рублей.
Снижение объемов жилищного строительства произошло за счет уменьшения возведения коммерческого строительства в городах, которое осуществляется без помощи государства. Возведение жилья с господдержкой выросло в первом квартале на 3,2% до 332,3 тысяч «квадратов».
Министр архитектуры и строительства Руслан Пархамович считает, что заморозка многими белорусскими банками кредитов на строительство отражается на темпах возведения жилья.
— Не буду лукавить, в критическом пути сейчас — это коммерческое многоквартирное строительство. В основном такое строительство осуществляется за счет привлечения дольщиков и в условиях дефицита кредитных ресурсов, я думаю, что темпы по такому жилью будут снижаться, — сказал министр.
Он также сообщил, что на данный момент в Беларуси выдано более 100 тысяч земельных участков под строительство индивидуального жилья. Поэтому прогнозируется рост в этом сегменте.
Еще одно перспективное направление — это строительство арендного жилья. Указом от 21 марта № 112 «Об особенностях использования арендного жилья» уже улучшены условия для строительства арендного жилья государственными организациями. Но в будущем подобную концепцию планируется расширить на большую категорию граждан. Минстройархитектуры намерено делать упор на строительстве арендного жилья, не только из-за того, что многие люди не могут в быстрые сроки собрать необходимую сумму, чтобы построить квартиру, а некоторые не видят в этом необходимости, поскольку относятся к мобильной группе населения и больше привязываются к месту работы, а не месту жительства. За пятилетку планируется выйти на объем строительства арендного жилья до 600 тыс. квадратных метров в год, при том, что в 2021 году его было построено 120 тыс. «квадратов».
Офисы стали пустовать
Снижение темпов строительства есть и в секторе коммерческой и социальной недвижимости. Ухудшившаяся макроэкономическая среда вынуждает правительство ставить на паузу некоторые проекты, которые планировалось реализовать с господдержкой. Строительство новых объектов подпадает в категорию непервоочередных расходов бюджета. Это означает, что в случае сокращения доходов казны будут урезаться и расходы. В таком случае, подчеркивают в Минфине, деньги могут выделяться для завершения уже начатых строек, а «от новых объектов, возможно, пока надо отказаться».
Скачки курсов валют, удорожание стройматериалов, проблемы с их доставкой — это все обременяет застройщиков бизнес-центров, торговых объектов и складов.
По данным Минстройархитектуры, с начала 2022 года цены на строительные материалы выросли на 4%.
— На повышение цен, к сожалению, повлияли те материалы, которые импортируются в страну, зарубежные поставки, — сказал Руслан Пархамович. — Белорусские стройматериалы не выросли так значительно. Рост цен на наши материалы обусловлен поставкой импортного угля, а также импортных комплектующих материалов и сырья. Есть такие вопросы, от которых просто не уйти.
Он отметил, что ведомство проводит мониторинг и регулирование рынка в отношении объектов, которые строятся за счет бюджетных средств, а также жилищных объектов. В настоящее время Минстройархитектуры рассматривает возможность распространить действие ряда нормативно-правовых актов по регулированию стоимости стройматериалов не только для бюджета, но и для строительства в целом. «Это будут базовые строительные материалы. В ближайшее время мы примем такое решение», — проанонсировал Пархамович в эфире «Беларусь 1».
Коммерческие застройщики фиксируют более значительный разлет цен на стройматериалы. Это вынуждает их занимать выжидательную позицию, чтобы понимать, какая по итогу может сложиться экономика проекта.
Эксперты консалтинговой компании NAI Belarus отмечают существенное замедление темпов строительства новых офисов, торговых центров и консервацию реализующихся проектов, особенно на ранних стадиях. Объекты-долгострои продолжат находиться в состоянии незавершенного строительства, прогнозируют эксперты.
При этом вакантность на офисном рынке Минска выросла в конце 2021 года, когда EPAM Systems освободила бизнес-центры «Красавiк», «Фортуна», «Орлан», а также более мелкие офисы еще в ряде объектов. Значительная часть высвобожденных площадей остается свободной до сих пор, утверждают в NAI Belarus. Плюс ко всему недавно еще одна крупная IT-компания Wargaming, заявила об уходе с белорусского рынка, что может означать освобождение около 45 тыс. кв. метров площадей в бизнес-центрах «Волна» и «Футурис».
В целом, в ближайшее время как раз возможна активизация спроса. В том плане, что рост дешевых предложений растет и вырастет еще больше, а стремление к экономии в сложившейся ситуации будет доминировать над любыми другими факторами выбора офиса, полагают аналитики.
Последние годы самая благополучная ситуация наблюдалась на рынке складской недвижимости. Но теперь становится более явным риск снижения спроса на склады по причине падения товарооборота розницы, снижения грузопотоков дистрибьюторов-импортеров, нарушения традиционных каналов логистики. Непредсказуемая ситуация и с санкциями, которая предполагает как риск их ужесточения, так и их возможное смягчение.
В ближайшее время значительного снижения арендных ставок в складском сегменте не произойдет. Прогнозируется, что возможное снижение составит максимум 8-10%. Для рынка в ситуации стабильности это существенно, но в ситуации кризиса, когда в других сегментах коммерческой недвижимости падение составляет до 30% и более, это некритичная корректировка, говорится в материалах NAI Belarus.
Куда податься строителям?
Складывающая ситуация рискует оставить без работы часть белорусских строителей. Расчет главы Минстройархитектуры Руслана Пархамовича состоит в том, чтобы резко увеличить объем оказываемых услуг в России и других странах.
— Мое глубокое убеждение, что строительная отрасль в этом отношении особенная. Это не работа на заводах, где надо из года в год приходить на одно рабочее место. Строитель — это такая профессия, которая нужна сегодня в одном месте, а завтра во втором. В развитых странах порядка 60% всех объемов, которые реализует строительная отрасль, находятся за рубежом, а не в пределах той страны, где находится строительная компания. Думаю, что мы должны идти таким же путем, — сказал министр. — Мы должны иметь максимально обширную географию по выполнению строительных услуг для того, чтобы обеспечить полную загрузку и исключить критические ситуации в экономике. Чем больше мы будем работать на экспорт, тем более независимы мы будем от экономик отдельных стран, а также повысим экономическую эффективность строительства на территории Беларуси.
Регионы России заинтересованы в белорусских стройматериалах, проектировщиках и строителях, утверждает Пархамович. Например, недавно в РФ одобрили закон, который позволяет госкорпорации «Роскосмос» привлекать граждан и компании Беларуси к работам и услугам, связанным со строительством космодрома Восточный и его социальной инфраструктуры.
По данным на 8 февраля 2022 года, в российской строительной отрасли нехватка иностранной рабочей силы оценивалась от 1,5 до 2 млн человек для сохранения прежних объемов строительства. Дефицит строителей в России возник в условиях пандемии, в том числе из-за закрытия границ. После начала военных действий России в Украине часть гастарбайтеров также покинула РФ. Вице-премьер страны Марат Хуснуллин объяснил это резким изменением курса доллара. При оплате труда мигрантов в пересчете на их валюту в расчет берутся доллары, а когда его курс взлетел до 120–130 российских рублей, то доход людей снизился на 30–40%. Сейчас, так как курс доллара стабилизировался, «более-менее спокойно они на местах работают».
