Законодательство исходит из принципа равенства сторон договора. Однако на практике чаша весов часто склоняется в сторону арендодателя. Рассмотрим условия, на которые следует обратить внимание арендатору при заключении договора аренды изолированного нежилого помещения, не находящегося в госсобственности.
1. Условие об объекте аренды
В договоре аренды должны указываться данные, которые позволяют определенно установить имущество, передаваемое в аренду. Если точно установить объект аренды из договора нельзя, это условие считается несогласованным, а договор аренды – незаключенным <1>.
Примерный перечень данных объекта недвижимости определен законодательством <2>. Чтобы описать передаваемое в аренду изолированное помещение наиболее точно и полно, рекомендуем указать:
- его наименование;
- инвентарные номера помещения и здания, в котором оно находится;
- назначение;
- местонахождение;
- общую площадь;
- этаж;
- номер помещения (если имеется).
Эти сведения содержат относящиеся к помещению документы: свидетельство (удостоверение) о госрегистрации прав арендодателя и техпаспорт.
Если в аренду предоставляется часть помещения, рекомендуется приложить к договору схему его размещения или выкопировку из технического паспорта объекта аренды с графически обозначенными границами.
При этом нередко стороны прикладывают выкопировку, не выделяя площадь, передаваемую в аренду, либо на выкопировке площадь выделяется цветом, но нигде не указывается, что в аренду передается площадь, заштрихованная, например, желтым. В такой ситуации существует риск, что договор признают незаключенным ввиду отсутствия согласованного объекта аренды.
Пример формулировки договора
Объектом аренды является изолированное торговое помещение (инвентарный номер 000/С-000000) общей площадью __ кв.м, расположенное на __ этаже капитального строения (инвентарный номер 111/С-000000) по адресу: ___.
2. Условия изменения арендной платы
Согласно законодательству размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон, но не чаще раза в год, если иное не предусмотрено договором <3>. Часто в договор включаются положения об одностороннем праве арендодателя менять размер арендной платы.
Если исключить данное положение невозможно, рекомендуем арендатору ограничить:
- предельный размер изменения размера арендной платы;
- периодичность изменения размера арендной платы;
- сроки уведомления об изменении размера арендной платы.
Пример формулировки договора
Арендодатель вправе один раз в два года в одностороннем порядке изменить размер арендной платы путем направления Арендатору уведомления об изменении не позднее __ числа месяца, предшествующего месяцу, с которого изменяется размер арендной платы. При этом размер арендной платы, установленный на дату уведомления арендодателя об изменении, может быть увеличен не более чем на __ %.
3. Условия об оплате коммунальных и эксплуатационных услуг
Арендатору необходимо определить в договоре:
- условия оплаты расходов на коммунальные и эксплуатационные услуги;
- точный перечень услуг, которые обязан компенсировать арендатор.
Возможны следующие варианты оплаты:
- расходы на коммунальные и эксплуатационные услуги включаются в размер арендной платы и не оплачиваются дополнительно;
Пример формулировки договора
Расходы на коммунальные и эксплуатационные услуги включены в арендную плату, указанную в п. __ договора.
- расходы на коммунальные и эксплуатационные услуги не включаются в сумму арендной платы и оплачиваются арендатором дополнительно.
В большинстве случаев арендодатель заключает договоры с организациями, оказывающими коммунальные и эксплуатационные услуги. Тогда арендатор возмещает соответствующие расходы на основании показаний приборов учета либо пропорционально доле объекта аренды в общей арендуемой площади здания.
Пример формулировки договора
Арендная плата, указанная в п. __ договора, не включает расходы Арендодателя на эксплуатационные и коммунальные услуги. Данные расходы возмещаются Арендатором в следующем порядке:
— согласно показаниям приборов учета – услуги ______;
— пропорционально доле объекта аренды в общей арендуемой площади здания – услуги: ______.
При этом стороны вправе отказаться от подобной практики. Арендатор может самостоятельно заключить договоры на водоснабжение и водоотведение, охрану, электросвязь (телефон, интернет) <4>. Договоры на электроснабжение и отопление вправе заключать только арендодатель <5>.
Рекомендуем определить конкретный перечень компенсируемых арендатором услуг, относимых к коммунальным и эксплуатационным. Это позволит минимизировать риск того, что арендодатель включит в арендную плату необоснованные расходы.
4. Условия о возврате объекта аренды
При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть объект аренды в состоянии, в котором его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
В большинстве случаев стороны не конкретизируют в договоре, в каком состоянии возвращается объект аренды. Не указывают они и в какой срок объект нужно вернуть.
По общему правилу объект аренды возвращается при прекращении договора. Однако часто при его досрочном расторжении вернуть объект в срок в первоначальном состоянии невозможно.
В свою очередь, превышение установленного срока возврата влечет у арендодателя право требовать:
- внести арендную плату за время просрочки;
- возместить убытки, если арендная плата их не покрывает;
- уплатить проценты за пользование чужими денежными средствами в период после прекращения договора до возврата объекта аренды <6>.
Если же арендатор возвращает объект аренды в срок, но не в согласованном состоянии, арендодатель вправе потребовать возместить убытки и применить к арендатору санкции, предусмотренные договором.
Пример формулировки договора
Арендатор обязуется вернуть Арендодателю объект аренды в том же состоянии, в котором Арендатор первоначально принял его, с учетом нормального износа. Внутренняя отделка стен, пола и потолка объекта аренды может иметь механические повреждения (трещины, сколы). При этом Арендатор демонтирует все указатели и рекламные конструкции, оборудование, мебель и предметы, расположенные в границах объекта аренды и принадлежащие Арендатору, а также восстанавливает все повреждения, вызванные таким демонтажем.
Арендатор возвращает объект аренды в течение __ дней от даты прекращения договора, если иные сроки возврата не согласованы сторонами (льготный период). В течение льготного периода Арендатор вносит арендную плату в размере суммы в белорусских рублях, эквивалентной 0,1 евро по курсу Национального банка Республики Беларусь на дату внесения платежа, а также плату за коммунальные и эксплуатационные услуги в соответствии с п. __ договора не позднее __ дней от даты подписания сторонами акта приема-передачи объекта аренды.
5. Условия об удержании имущества арендатора
Особое внимание следует обратить на положения о праве арендодателя удержать имущество арендатора в случае невозврата объекта аренды после прекращения договора.
В правоприменительной практике существует точка зрения о том, что удержание будет считаться правомерным, если в договоре будет закреплено право арендодателя на удержание имущества после прекращения договора <7>. По умолчанию удержание может применяться к любым правоотношениям. Во избежание подобной ситуации рекомендуем арендатору:
- исключить данное положение из договора;
- прямо указать о неприменении удержания к вытекающим из договора обязательствам.
Опубликовано в журнале «Промышленно-торговое право», 2018, № 3
