07.12.2018 состоялась XIII Практическая конференция «Влияние правоприменительной практики на развитие предпринимательства в Республике Беларусь». Среди обсуждаемых тем была и тема аренды коммерческой недвижимости. По ней выступили Колбасов Роман Александрович, заместитель председателя экономического суда Минской области, и Григорович Алла Славомировна, судья судебной коллегии по экономическим делам Верховного суда Республики Беларусь.

Арендные отношения через призму Декрета № 7

Колбасов Р.А. рассказал о влиянии Декрета от 23.11.2017 № 7 «О развитии предпринимательства»
(далее – Декрет № 7) на арендные правоотношения.

В частности, он отметил, что Декретом № 7 утверждены Общие требования пожарной безопасности к содержанию и эксплуатации капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений и иных объектов, принадлежащих субъектам хозяйствования (далее – Общие требования). Пунктом 61 этих требований предусмотрено, что ответственность за обеспечение пожарной безопасности объекта при его аренде (субаренде, ссуде) устанавливается в соответствии с договором аренды (субаренды, ссуды), если иное не предусмотрено законодательством. Норма носит диспозитивный характер и дает участникам договора самостоятельно определить, кто берет на себя ответственность обеспечивать пожарную безопасность объекта при его аренде.

На заметку
Заключая договор, стороны могут прописать, кто и в каком объеме обеспечивает объект как минимальными, так и дополнительными мерами пожарной безопасности. Стороны также могут согласовать, кто будет отвечать в случае невыполнения своих обязанностей и несоблюдения мер пожарной безопасности.

Вместе с тем при разграничении ответственности за обеспечение пожарной безопасности нужно учитывать ст. 583 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее – ГК). В ней фактически предусматривается обязанность арендодателя предоставить объект аренды в надлежащем состоянии. Соответственно объект аренды по общему правилу должен отвечать минимальным требованиям пожарной безопасности, без соблюдения которых он не может эксплуатироваться. В зависимости от вида деятельности, планируемой к выполнению на арендуемом объекте, законодательством могут предъявляться дополнительные требования по обеспечению пожарной безопасности.

Таким образом, арендодатель, как правило, должен обеспечить объект недвижимости минимальными мерами пожарной безопасности при передаче его в аренду, а арендатор обязан обеспечить соблюдение всех мер пожарной безопасности в период аренды.

Примеры
Объект передается с ненадлежащей электропроводкой. Согласно п. 1 ст. 364 ГК ответственность в случае возгорания из-за неисправной проводки будет лежать на арендодателе.

Объект передается с надлежащей проводкой, но арендатор не соблюдал меры пожарной безопасности. В частности, электропроводка обеспечивает определенную мощность, а эта мощность не соблюдается арендатором при эксплуатации данного объекта. В таком случае, если возникнет пожар, то ответственность будет возлагаться на арендатора.

Споры о возмещении стоимости неотделимых улучшений

Как отметил Колбасов Р.А., улучшение арендованного имущества достаточно четко регламентируется ст. 594 ГК. Вместе с тем рекомендуется обратить внимание на следующее:

1) неотделимые улучшения не стоит рассматривать как какую-то вещь, которая передается в последующем от арендатора к арендодателю;

2) арендатор согласно п. 2 ст. 594 ГК имеет право на возмещение стоимости неотделимых улучшений, если он в совокупности:

— произвел их за свой счет;

— получил согласие арендодателя.

Указанная норма носит диспозитивный характер, т.к. содержит условие «если иное не предусмотрено договором аренды». Следовательно, договором могут быть предусмотрены и иные условия для возмещения стоимости неотделимых улучшений.

Судебная практика

Арендатор произвел неотделимые улучшения. Когда договор аренды истек и помещения были возвращены, арендодатель отказался возвращать стоимость неотделимых улучшений. Арендатор обратился в суд с иском о взыскании стоимости произведенных неотделимых улучшений.

Суд установил, что арендатор получил согласие арендодателя на проведение неотделимых улучшений и произвел их за свой счет. Однако в договоре было предусмотрено, что до проведения улучшений арендатор согласовывает с арендодателем объемы и стоимость этих неотделимых улучшений. Стоимость стороны не согласовали. В удовлетворении иска отказано;

3) исковая давность по вопросам возмещения стоимости неотделимых улучшений начинает течь с момента окончания действия договора аренды.

Пример
Стороны заключили договор аренды на один год и в период его действия сделали неотделимые улучшения. Затем договор был перезаключен на три года и арендатор остался в тех же помещениях. В этом случае при перезаключении договора арендатор получил в аренду помещение уже с учетом ранее произведенных неотделимых улучшений. Срок исковой давности в данном случае отсчитывается с момента окончания действия первого договора аренды;

4) произведенные арендатором неотделимые улучшения без согласия арендодателя возмещению не подлежат. В таком случае арендатор также несет риски возмещения убытков, связанные с необходимостью приведения арендованного имущества в первоначальное состояние.

Пример

В аренду был передан ангар. В нем арендатор без согласия арендодателя сделал пристройку. Арендодателю указанная пристройка не требуется. Чтобы ее демонтировать, необходимо арендовать технику, а также нанимать работников. В таком случае арендатору может быть предъявлен иск о взыскании убытков, связанных с возмещением стоимости демонтажа.

Основные категории споров, связанные с арендой недвижимости

Григорович А.С. в своем выступлении рассказала о спорах, которые возникают при аренде коммерческой недвижимости, и дала рекомендации, что надо учитывать в той или иной ситуации. Вот некоторые из них:

1. Споры по предварительному договору аренды.

В настоящее время предварительные договоры аренды широко используются, особенно в случаях, когда идет строительство объекта недвижимости, который в последующем будет сдаваться в аренду.

На практике в предварительном договоре стороны предусматривают внесение арендатором платежа. Ряд споров возникает касательного того, чем является этот платеж.

Судебная практика исходит из того, что в предварительном договоре аренды целесообразно указывать этот платеж как обеспечительный и прописывать, на каких условиях он будет применяться. Главное требование – такой обеспечительный платеж не должен подменять собой задаток.

2. Споры о расторжении договора аренды.

Одно из самых распространенных оснований для расторжения договора – невнесение арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока <*>. Часто причиной просрочки внесения арендной платы является тяжелое финансовое положение арендатора. Судебная практика стоит на том пути, что невнесение арендной платы, в т.ч. по причине тяжелого финансового положения, более двух раз подряд по истечении установленного договором срока влечет расторжение договора.

Обратите внимание!
При досрочном расторжении договора аренды в судебном порядке соблюдение досудебного порядка урегулирования спора обязательно <*>.

3. Споры об одностороннем изменении арендной платы.

Одностороннее изменение размера арендной платы допускается исходя из положений ГК и постановления Пленума ВХС от 15.02.2012 № 1. Во избежание споров рекомендуется в договоре аренды четко регламентировать процедуру такого изменения, детализировать условия, периодичность и рамки (границы) диапазона изменения размера арендной платы.